עשרת הדיברות ברכישת דירה חדשה בפרוייקט תמ"א 38

בימים אלה אנו רואים אפשרויות לרכישת דירות מגורים חדשות מקבלן, שנבנו במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 או פרויקטים אחרים של התחדשות עירונית. לרכישת דירה במסגרת תמ"א 38 ישנם יתרונות רבים, בעיקר המחירים הנמוכים משמעותית לעומת רכישה של דירת מגורים חדשה מקבלן, שנבנתה בבניין חדש, באזור מגורים חדש. בשל כך, יש לנהוג במשנה זהירות ולשים לב למספר תנאים החשובים הבאים:

  1. ניסיון היזם בבניה דומה – יש לבדוק את ניסיונו של היזם / הקבלן המבצע, בבניית פרויקטים דומים ושיווקם לרוכשים. לעתים בניה במסגרת תמ"א 38 זולה יותר, מכיוון שיסודות הבניין מוכנים, ומביאה לשוק היזמות בתחום הבניה אנשי עסקים מתחומים אחרים שמנצלים הזדמנות להיכנס לשוק הנדל"ן. אל תטעו, יש לבחון היטב מיהו היזם הבונה בפרויקט, יכולתו הכלכלית לעמוד בפרויקט שכזה, וכמה פרויקטים דומים הקים בסה"כ?
  2. הקבלן המבצע של הפרויקט – יש לבחון כי הקבלן המבצע אכן קבלן רשום ויש לו הידע והניסיון בבניה של פרויקטים דומים, הצוות המתאים לכך וכן עמידה בתנאי ההתחייבות הקבלן מול היזם.
  3. הסכם התמ"א 38 בין הקבלן / היזם לדיירי הבניין – מלבד הסכם המכר, עליו אתם חותמים לרכישת הדירה חדשה שלכם, יש לבחון היטב בעין מקצועית את התנאים עליהם חתמו דיירי הבניין, וזאת כיוון שגם אתם חותמים ומתחייבים לתנאים אלו.
  4. שלב הבניה / התקדמות הפרויקט – יש לבחון האם היזם עמד בהתחייבויות על פי הסכם התמ"א 38 שנחתם עם דיירי הבניין, ככל שישנם מועדים להם התחייב, יש לוודא כי אכן עומד בהם, החל משלב המצאת היתר הבניה וכן שלב ההחתמה של כלל דיירי הבניין על ההסכם והתמודדותו עם דיירים סרבנים, ככל שישנם.
  5. הצפי לסיום הפרויקט – לאחר המצאת היתר הבניה ותחילת העבודות, יש לקבל תחזית לסיום הבניה וקבלת החזקה בדירות החדשות, וכן מועדים ברורים לסיום עבודות התשתית מסביב לבניין וברכוש המשותף.
  6. בטוחות וערבויות – יש לוודא כי היזם מעמיד לרשותכם בטוחות וערבויות כנידרש בחוק המכר (דירות) הבטחת השקעות של רוכשי דירה, תשל"ה – 1974, וזאת על ידי רישום הערת אזהרה לטובתכם בלשכת רישום המקרקעין או באמצעות ליווי בנקאי סגור וקבלת ערבויות חוק מכר למלוא התמורה ששילמתם, וכן מנגנון שחרור הכספים על ידי הבנק המלווה בהתאם לקצב ההתקדמות של היזם בפרויקט.
  7. קנסות ואיחורים – יש לבחון את ההתחייבויות של היזם לעניין מועדי מסירת החזקה בדירה שרכשתם וכן מועדי סיום העבודות ברכוש המשותף בבניין. יש לבנות מנגנון פיצויים יעיל שיבטיח את הזכויות שלכם באם היזם לא יסיים את עבודות הבניה בזמן, לרבות פיצוי הולם בגין שכר דירה חלופית, הוצאות בגין הובלות ואחסון, מתחילת מועד האיחור ועד מסירת החזקה בפועל.
  8. הסכם רכישת הדירה מהקבלן – יש לוודא שהנכם מבינים היטב את סעיפי החוזה, מעירים הערות הן לגבי התנאים המסחריים החשובים לכם, והן לוודא כי עורך הדין מטעמכם מעיר הערותיו לעניין הצד המשפטי המבטיח את הזכויות שלכם באופן מקיף.
  9. אזור המגורים / תשתיות מתאימות – זכרו שאתם רוכשים דירת מגורים חדשה בבניין מחודש ואין מדובר בסביבת מגורים חדשה, יש לוודא שהבניין בו הנכם רוכשים דירה נמצא בסביבה נגישה לכל הדרוש לכם, הצפיפות בבניין ובאזור הקרוב לביתכם ואפשרויות חניה (כמובן מעבר לחניה לה הנכם זכאים במסגרת הסכם המכר).
  10. בחירת עורך דין – נסיים את עשרת הדברות בסעיף החשוב ביותר – יש לבחור עורך דין, מנוסה בתחום המקרקעין בכלל ובתחום התמ"א 38 בפרט. אין מדובר בעסקת מקרקעין רגילה, ועל עורך הדין להראות בקיאות בניהול רכישת דירת מגורים חדשה במסגרת הפרויקטים הנ"ל, כאמור, עליו להבין הן את הסכם הרכישה, אך חשוב לא פחות לפקוח את עיניכם לעניין הסכם התמ"א 38 ותנאיו המיוחדים.
  11. בהצלחה!
אמיר שטיינהרץ
05 ספט, 2016
השאירו תגובה
072-3341098
כלי נגישות

Powered by - Wemake