דו"ח אפס

בדו"ח אפס יש צורך כאשר ניגשים ליוזמה ותכנון של מבנה חדש או חידוש מקיף של מבנה קיים (למשל במסגרת פינוי בינוי או תמ"א 38) וזאת לצורך הערכת העלויות הכרוכות בפרויקט כולו על ידי שמאי מקרקעין, הוא עורך הדו"ח והסמכות החתומה עליו. נמעני הדו"ח הינם גופים כלכליים כמו בנקים או משקיעים (כדוגמת קרנות) ומטרתו היא לבסס את הכדאיות הפיננסית שבביצוע הפרויקט והוצאתו מהכוח אל הפועל.

באופן הדומה להגשת בקשה למשכנתא, הבנק או הגוף המממן מבקש ביטחונות לכך שהכסף אשר היזמים והקבלנים יקבלו לצורך ביצוע הפרויקט יוחזר בהצלחה ולפיכך שהתכנית הביצועית הינה ברת יישום (מבחינה כלכלית) ועתידה להיות רווחית.

הדו"ח עצמו כולל מידע מפורט בגין שלושה עוגנים עיקריים – תכנון, קניין ובמובן הפיזי (מה קיים בשטח בהווה). השמאי למעשה מבצע סקירה מקיפה של המבנים הקיימים בשטח המיועד, גודלה המדויק של הקרקע תוך התייחסות גם להיבט הגיאוגרפי שבתוואי השטח עצמו.

כתלות באופי הפרויקט (אם מצריך חפירה למשל) יעמיק הדו"ח הכל הפרטים הרלוונטיים והשלכותיהם הכלכליות. במובן הקניין השמאי יסקור את הבעלים החוקיים של הקרקע, הערות אזהרה הרשומות עליה התחייבויות המעורבים זה לזה ועוד. במובן התכנוני הדו"ח יכיל את המפרט הטכני ואת חישובי הנגזרים מהשימושים הייעודים למבנה המתוכנן.

החלק העיקרי בדו"ח הוא למעשה ההתייחסות המספרית-כלכלית לכלל העלויות הכרוכות בביצוע הפרויקט (החל מהיטלים ומיסים וכלה בעלויות השיווק), נוסף על כך תינתן הערכת עלויות במקרה של שינויים שעשויים להתרחש כתלות בגורמים רבים. מתוך כך השמאי יציג אומדן רווחים צפוי ועל פי רוב, אומדן זה יהווה חלק מהותי בהחלטת הגורם הפיננסי האם לאשר את ההשקעה הכלכלית הכרוכה במיזם.