אם הדירה שלכם נמצאת בבניין משותף אשר נבנה על פי היתר בניה שהוצא לפני 1 בינואר 1980, סביר להניח כי הבניין שלכם אינו עומד בתקן הישראלי בדבר עמידות לרעידות אדמה (ת"י 413).

על כן, רוב הסיכויים שאתם זכאים לערוך חיזוק של המבנה במסגרת תמ"א 38. במדריך זה נתאר בפניכם מהם הצעדים שעל בעלי הדירות לנקוט על מנת להוציא אל הפועל פרויקט של תמ"א 38.

בירורים כלליים

אל תהיו מופתעים אם רוב בעלי הדירות אינם יודעים כלל מהי תמ"א 38 או מהן הזכויות המיוחדות שהיא מקנה להם. באופן כללי אפשר לומר, כי תמ"א 38 הינה תוכנית המתמרצת בעלי דירות בבניינים ישנים לחזק את יסודות הבניין מפני רעידות אדמה באופן שתואם את התקן הישראלי בנושא. בתמורה לחיזוק המבנה, יוכלו בעלי הדירות לקבל זכויות בניה בעלות ערך. בפרויקטים הנפוצים של תמ"א 38, בעלי הדירות עורכים הסכם עם קבלן, אשר מבצע את עבודות החיזוק בבניין, ובתמורה מקבל מבעלי הדירות את זכויות הבניה שלהם על מנת לבנות בבניין דירות נוספות שאותן יוכל להשכיר או למכור בסופו של דבר.

תמ"א 38 הינה תוכנית המתמרצת בעלי דירות בבניינים ישנים לחזק את יסודות הבניין מפני רעידות אדמה באופן שתואם את התקן הישראלי.

כבר בשלב זה עם עו"ד תמ"א 38, המכיר את הנושא ויוכל להצביע בפני בעלי הדירות על היתרונות, החסרונות והסיכונים השונים שניצבים בפניהם בבואם להיכנס לעסקה כזו. עורך דין העוסק בתחום יוכל גם לסייע לבעלי הדירות להשיג את הרוב הדרוש לצורך ביצועו של הפרויקט ולמזער כבר בשלב מוקדם זה את ההתנגדויות שעשויות לפגוע בתהליך ולעכב אותו בהמשך.

מקובל גם שבשלב זה בוחרים הדיירים נציגות מטעמם שתייצג אותם בעניינים השוטפים של הפרויקט, אשר אינם מחייבים החלטה של כלל בעלי הדירות. הדבר נחוץ על מנת שלא לסרבל את התהליך, שכן אחרת כל החלטה קטנה בנוגע לעסקה צריכה להיות מאושרת באסיפת דיירים.

ביצוע תמ"א 38

בחירת הקבלן

בהנחה וקיים הרוב הנדרש לקידום העסקה, הגיעה העת לבחור קבלן שיבצע את העבודות. קיימים מקרים בהם הקבלנים "צדים" בניינים העומדים בתנאי הזכאות של תמ"א 38 ויוזמים פניה אל בעלי הדירות, וקיימת אפשרות לפנות לקבלן ספציפי שמעוניינים בשירותיו. עו"ד מטעם הדיירים יוכל לעזור להם לנהל מעין מכרז שבו יתמודדו מספר קבלנים, ויציעו תוכניות להרחבת הדירות ומפרט טכני מטעמם. התחרות הזו שבין הקבלנים יכולה לסייע לבעלי הדירות לקבל את ההצעה הטובה ביותר עבורם.

על מנת להקל על בעלי הדירות את הבחירה בין ההצעות השונות, כדאי גם למנות בשלב זה, מעבר לעו"ד תמ"א 38, גם מפקח בניה שיוכל לייעץ לגבי הצעות הקבלנים, ובהמשך גם ללוות את הפרויקט מטעמם.

כמובן שחשוב ביותר לברר מיהו הקבלן שעומד בפניכם – מה היכולות הכלכליות שלו, מה הניסיון שלו בפרויקטים דומים, האם הוא מתחייב לבצע את העבודות בעצמו או שירצה להעבירן לקבלן משנה, אילו המלצות הוא מציג מדיירים שעבורם ביצע כבר פרויקט תמ"א 38 וכן הלאה. זהו שלב קריטי שאין להמעיט בחשיבותו ויש לבצע בסבלנות רבה.

לאחר שנבחר הקבלן המתאים, יש לנהל עמו משא ומתן לקראת חתימה על הסכם כולל אשר יסדיר את כל החובות והזכויות של הקבלן ושל בעלי הדירות. כפי שניתן לתאר, מדובר בהסכם רחב צריך להתייחס לסוגיות רבות ומגוונות, כאשר יהיה על עו"ד מטעם הדיירים להבטיח כי הדיירים לא יהיו חשופים לסכנות שעולות מן הפרויקט (באמצעות קבלת הביטחונות הנכונים) ולא ייאלצו לשאת בתשלומים שונים שעשויים להתעורר בהמשך הדרך, כמו למשל מיסוי ואגרות.

אישורי תכנון ובניה

 

לאחר חתימתו של ההסכם, יכין הקבלן את תוכניות הבניה ויציגן לבעלי הדירות, על מנת שיוודאו באמצעות אנשי המקצוע מטעמם כי הן תואמות את ההסכם. לאחר אישור בעלי הדירות, אפשר יהיה להגיש את התוכניות לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה. עם אישורה של הועדה ומתן היתר בניה, אפשר יהיה להתחיל בעבודות.

שלב הבניה

לפני תחילת העבודות, על בעלי הדירות לקבל מן הקבלן את ביטחונות השונים שעליהם סוכם במסגרת ההסכם עימו – ערבויות בדבר השלמת העבודות, ביטוחים שנדרשים ממנו וכן הלאה.

במהלך ביצוע הפרויקט עצמו, חשוב לעקוב אחר התקדמותו, ולבדוק שהקבלן עומד בהתחייבויותיו המשפטיות והתכנוניות. כפי שצוין כבר קודם, מפקח בניה הינו הכרחי כאן על מנת לוודא שהקבלן אינו סוטה מן ההסכם והתוכניות שסוכמו עמו, שהרי לבעלי הדירות אין את הכלים המקצועיים לערוך בירורים אלה בעצמם וספק אם יש להם גם את הזמן הדרוש לשם ביצוע מעקב שכזה. מעבר לאיכות הבניה, המפקח עוקב גם אחר לוח הזמנים על מנת שלא ייווצרו עיכובים בבניה, אשר עשויים להקשות על הדיירים.

עם השלמת העבודות, המפקח יאשר לבעלי הדירות כי העבודות בוצעו בהתאם להסכם וברמה טובה, ועו"ד מטעם הדיירים יערוך את הרישום הנדרש בלשכת רישום מקרקעין (הטאבו) בעקבות השינויים בדירות הקיימות.

אנו מקווים כי מדריך זה עזר לכם לעשות סדר בנושא ולהכירו טוב יותר, על מנת שתוכלו לגשת לפרויקט תמ"א 38 עם מידע שלם ומלא יותר. שיהיה בהצלחה.

  • תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
  • פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
  • קבוצות רכישה
    ליווי קבוצות רכישה במגוון רחב פרויקטים בפריסה ארצית רחבה עד למסירה.
  • מיסוי מקרקעין
    ליווי במיסוי מקרקעין ויצירת תכנון מס אפקטיבי – פטורים, הנחות ועוד.
  • עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • תותח. אני ממליצה בחום על עורך דין אמיר. עשית את הבלתי יאמן אז תודה! טוב לדעת שיש עורכי דין ששמים את טובת הלקוח לפני הכל.
    שירלי בן אשר
  • אם יש דבר שאני מאושר ממנו זה שהתגלגלתי לפנות לעורך דין שטיינהרץ בנוגע למכירה והקניה של הדירה שהיתה לי ושל זאת שאני גר בה היום. בזכות אמיר שעשה לנו חישובי מיסוי חסכנו הרבה כסף. אמיר גם הזהיר אותנו מכמה מוקשים שהיו בהסכם רכישה מול הקבלן שלימים התגלו כעצות זהב. אני שולח לאמיר את כל המכרים שלי והם חוזרים רק עם שבחים ומחמאות. אמיר כל הכבוד לך וישר כוח.
    שלום טלמור
  • אמיר ייצג אותנו בקנית דירה בתמ"א 38 בראשון לציון בהתחלה בעלי פחד ללכת על העסקה בעזרת הליווי הצמוד והאוזן הקשבת של אמיר חתמנו בסופו של דבר על ההסכם ואנחנו מאוד מרוצים
    ירון אולמן
  • עורך דין מעולה מאוד מאוד מומלץ לעסקה של תמא ובכלל כל מה שקשור למקרקעין
    אילנה ניסים
  • יסודי ומקצוען, ממליץ מאוד!
    ניסים לוין
  • מודה לך באופן אישי על ליווי משפטי בעסקת קומבינציה של המשפחה של אשתי. תודה על תשומת הלב לכל פרט ופרט.
    רועי
  • אני נציגה בבנין ברמת גן, עורך דין אמיר שטיינהרץ מלווה אותנו בפרוייקט תמ"א 38. כל הדיירים מאוד מרוצים. בהתחלה היו לנו הרבה מריבות בין הדיירים וגם דיירים שלא רצו את הפרוייקט בזכות עורך דין אמיר ההסכם נחתם בסופו של דבר על ידי כל הדיירים ועוד מעט כבר מסיימים לבנות את הבניין.
    אביבה כהן
  • שירות מצוין ומאוד מקצועי - המשרד מלווה אותנו הדיירים מול יזם שבחרנו בפרוייקט תמ"א 38 ואנחנו מאוד מרוצים מהשירות והביטחון שמסופק לנו.
    רמי ש.
  • אמיר מייצג אותנו באופן אישי בפרוייקט תמ"א 38 בתל אביב אנחנו מאוד מרוצים ורוצים להגיד תודה על הכל
    נילי שמעוני
  • יחס אישי ומקצועי לאורך כל הדרך גם שנים לאחר שהטיפול בתיק שלי הסתיים. תודה מיוחדת לך אמיר על הסבלנות האין סופית.
    עדי מויאל
שם*
טלפון*
הודעה
שלח
  • הסכם מדף לטובת הדיירים במתחמי פינוי בינוי
    לראשונה, הסכם מדף לטובת הדיירים במתחמי פינוי בינוי
    הרשות להתחדשות עירונית מציגה: "הסכם מדף ...
  • נקודות מהותיות בתמ"א 38/2
    תמ"א 38/2 מעניקה לכם כבעלי דירות הזדמנות...
  • ערבויות בפרוייקט תמ"א 38/2
    כאשר מחליטים לבצע פרויקט במסגרת תמ"א 38/...
072-3341098
כלי נגישות

Powered by - Wemake