מדריך לרכישת דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן הינה עסקה מורכבת, וככל הנראה גם העסקה הגדולה ביותר מבחינה כלכלית שיעשו הרוכשים במהלך חייהם. במסגרת מאמר זה נציג מדריך לרכישת דירה מקבלן, אשר יצביע על הנקודות המרכזיות שיש לשים אליהן לב בתהליך. חשוב להדגיש כבר בפתח הדברים כי מדריך זה אינו יכול לשמש תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני אצל עו"ד מקרקעין מנוסה.

לפני שאתם מתחייבים

מצאתם את דירת החלומות שלכם, במיקום מעולה ובפרויקט נהדר. סביר להניח שהקבלן יציע לכם לחתום בו במקום – כדי לשריין לכם את הדירה שאתם רוצים – על זיכרון דברים, טופס רישום או כל מסמך אחר שבו אתם מתחייבים לרכוש את הדירה.חשוב להבין, כי חתימה על מסמך כלשהו, יהיה כינויו אשר יהיה – דינה כדין חתימה על הסכם לרכישת הדירה.

לפי חוק המקרקעין, עסקה של מכר דירה טעונה מסמך בכתב, ולכן חתימה על מסמך מוקדם, אפילו אם הוא נראה תמים וקצר, עשויה להיחשב כהסכם המחייב אתכם לרכוש את הדירה.

כל זאת, לפני שערכתם את הבדיקות המינימאליות הנדרשות לצורך הרכישה, ולפני שזכיתם לבדוק את ההסכם המלא. התחייבות כזו מציבה אתכם במצב נחות לקראת המשא ומתן על ההסכם עצמו – אתם נמצאים למעשה "בכיס" של הקבלן, ואם תרצו לסגת לחלוטין מן העסקה, תידרשו לשלם לקבלן פיצויים.

במקרה ואתם מרגישים כי אין ברירה אלא לחתום על מסמך כלשהו, עליכם לוודא כי נרשם בו שיש לכם את הזכות המלאה לחזור בכם ולבטל את ההסכם, וכן לקבל החזר מלא של המקדמה ששילמתם. במידת האפשר, כדאי להיוועץ כבר בשלב זה עם עו"ד מקרקעין מטעמכם שיסייע לכם בניסוח המסמך.

עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן בלבד בעסקה, והוא מקבל את התשלום מן הרוכשים עבור רישום הזכויות שלהם בלשכת רישום המקרקעין בלבד

דאגו כי עורך דין מטעמכם ייצג אתכם בעסקה

כפי שצוין בפתח הדברים, רכישת דירה מקבלן היא עסקה סבוכה, שבה הרוכשים נדרשים לשלם סכומים נכבדים לקבלן, עוד לפני שהנכס אותו הם רוכשים קיים בכלל. מסיבה זו, קיימת חשיבות עצומה לקבלת ייעוץ וייצוג משפטי בעסקה של עו"ד מקרקעין הבקיא בתחום. לעתים אנו נתקלים ברוכשים הסבורים בטעות כי עורך הדין של הקבלן, שהם נדרשים לשלם את שכר טרחתו, מייצג גם אותם.

לכן, חשוב להבהיר כי עורך הדין של הקבלן מייצג את הקבלן בלבד בעסקה, והוא מקבל את התשלום מן הרוכשים עבור רישום הזכויות שלהם בלשכת רישום המקרקעין בלבד.זכויות במקרקעין ומצב תכנוני לפני חתימה על הסכם לרכישת דירה מקבלן, עורך הדין מטעמכם יערוך בדיקה מקיפה של מצב הזכויות במקרקעין עליו צפוי לקום הבניין, ושל המצב התכנוני במקום.

במסגרת זו, יש לוודא בין היתר כי לקבלן יש בעלות או זכויות חכירה במקרקעין, כי אין זכויות לאחרים במקרקעין (כגון שעבודים או עיקולים) וכי קיים היתר בניה מרשויות התכנון לשם הקמת הבניין.