חלון הזדמנויות צר לתמ"א 38!

תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, צפויה להסתיים. התכנית שנחקקה בשנת 2005 אמנם זכתה להצלחה לאורך השנים, אך בקרוב היא תוחלף בתכנית אחרת שעיקרה חיזוק מבנים – חלופת שקד.

חלופת שקד, הנקראת על שמה של שרת הפנים איילת שקד אשר הגתה אותה, נועדה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית, תוך קיצור לוחות הזמנים של הפרויקטים והגברת הרווחיות שלהם.

[show-contact-form]

יתרונות וחסרונות או במילים אחרות – כמה זה משתלם לנו?

1. חלופת שקד תגדיל את זכויות הבנייה מ-350% ל-400% במסלול של פינוי בינוי, כשבמסלול חיזוק מבנים קיימים זכויות הבנייה יעמדו על 200%. בנוסף, בניגוד לתמ"א 38, חלופת שקד מסירה את מגבלות גובה הבנייה. עקרון זה יאפשר להגדיל את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים.

2. החלופה תספק אפשרות של ניוד זכויות בנייה. אם קיים קושי בקידום הריסת מבנה ובנייתו מחדש, ניתן יהיה להעביר את זכויות הבנייה מהמגרש שבו ממוקם הבניין הזקוק לחיזוק ולהעבירו למגרש אחר. בתמורה לחיזוק של הבניין המעביר את הזכויות, המגרש "המקבל" ייהנה מזכויות הבנייה.

3. עיכוב בקבלת היתרי בנייה הינו אחד מחולשות תמ"א 38. כדי לקבל היתר בנייה יש תחילה לקבל אישור על תכנית הבנייה הכוללת תנאים מקדמיים רבים. בשלב השני על היזם למלא כל תנאי ותנאי, תוך הגשה של שורה ארוכה של מסמכים ואישורים. בין השלב השני ועד לקבלת ההיתר בפועל עלול לחלוף פרק זמן של שנה עד שנה וחצי. חלופת שקד מנסה להביא לכך פתרון ולחסוך את הבירוקרטיה, באמצעות מסלול מקוצר של תכנית והיתר. אישור תכנית הבנייה יהווה גם את היתר הבנייה. המשמעות היא שלא יהיה צורך בהגשה נוספת של היתרי בנייה. לצד זאת, תורחב הסמכות של הוועדות המקומיות בכל הנוגע לסירוב או אישור של בקשות להיתרי בנייה. במקרה שבו הוועדה המקומית לא תספק אישור, באפשרותה של הוועדה המחוזית להנפיק היתרי בנייה.

4. הרשויות המקומיות יקבלו תוספת של 10%-15% לטובת הקמת שטחי ציבור (כמו בתי ספר ומתנ"סים) מכלל השטח הבנוי. בנוסף, הן יוכלו להכין תוכנית להתחדשות עירונית בהתאם לאופי העיר.
5. בניגוד לקיים כיום בתמ"א 38, ניתן יהיה לדון בערעור על בקשה להיתר בנייה תוך כדי קידום של ההיתר ללא הצורך בהקפאה של הבקשה. פירוש הדבר הוא חסכון רב בזמן והקטנת עיכובים בקידום הפרויקט.

מהי הביקורת כנגד חלופת שקד?

לצד היתרונות הרבים של חלופת שקד, קיימים גם חסרונות ולא מעט ביקורת כנגד התכנית. חלופת שקד מאפשרת לשרת הפנים לאשר תוספת זכויות בנייה של עד 550% עבור פרויקט באמצעות צו מיוחד. אלא שלא יהיה פשוט ליישם את הצו ולהוכיח כי התוספת הכרחית עבור כדאיות כלכלית. כאשר מדובר על אזורי פריפריה, לעיתים גם תוספת של 550% לא יהפכו את הפרויקט למשתלם כלכלית.

מליאת הכנסת

בנוסף לכך, חלופת שקד אינה מתייחסת לשטחים הירוקים, היא עלולה לגרום לצפיפות בערים, ועלולה להוביל למחלוקת בין הפרט לרשות המקומית. גם נושא היטל ההשבחה אינו ברור מספיק. כיום בתמ"א 38 ישנו פטור מהיטל, אך במסגרת חלופת שקד הרשויות המקומיות יוכלו להטיל היטלי השבחה בגובה של עד 25%. לפי התכנית, ניתן יהיה לגבות את ההיטל באופן מלא, חלקי, לא לגבות את ההיטל בכלל או להמיר אותו במטלות ציבוריות. לא ברור באילו מקרים יוחלט להטיל את ההיטל, והמס הזה עלול להוביל יזמים שלא להיכנס לפרויקטים מחשש לאי כדאיות כלכלית. מצד שני, היטל ההשבחה עשוי לעודד את העיריות להשקיע בהתחדשות עירונית ולקדם את הנושא.

מתי חלופת שקד צפויה להחליף את תמ"א 38?

התכנית אושרה בקריאה ראשונה בכנסת בדצמבר 2021 והייתה אמורה לעבור קריאה שנייה ושלישית במושב הכנסת הנוכחי של מרץ 2022. אלא שבעקבות לחץ הזמן ועל רקע המלחמה בין רוסיה לאוקראינה, שרת הפנים החליטה לדחות את הצבעת החוק על החלופה למושב הקיץ הקרוב. כך, שבינתיים תכנית תמ"א 38 תיארך בשנה נוספת עד אוקטובר 2023.

לאור היתרונות הרבים של תמ"א 38, אנחנו מאמינים כי חבל לפספס את חלון ההזדמנויות הזמני שנפתח. ההמלצה שלנו היא להתקדם עם פרויקטים של תמ"א 38 עד לאישורה הסופי של חלופת שקד. כל זאת, בליווי צמוד של עורכי דין המנוסים והבקיאים בתחום.

אנחנו במשרד עורך הדין אמיר שטיינהרץ ושות' בעלי ניסיון רב ומוניטין בתחום ההתחדשות העירונית. מאז אישורה של תוכנית תמ"א 38 בשנת 2005, ליווינו כ-1,500 פרויקטים של תמ"א 38 בכל רחבי הארץ. במסגרת השירות של משרדנו, אנו מעניקים ייעוץ משפטי תוך התייחסות להיבטים מסחריים ותכנוניים, וייצוג נאמנה של הדיירים למען מקסום הזכויות המגיעות להם, התנהלות נכונה בהפגת התנגדויות והגדלת התמורה שלהם מהעסקה.
אתם מוזמנים ליצור עמנו קשר ואנו נשמח לסייע לכם בליווי הפרויקט.

 

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake