פרויקטים של פינוי בינוי נועדו בראש ובראשונה לספק רמת בטיחות גבוהה יותר למגורים עבור דיירים על ידי יצירת חיזוק מבני למבנה הקיים כנגד רעידות אדמה (תמ”א 1 – שיפוץ) והוספת ממ”ד. בתמ”א 2, פינוי בינוי, מדובר על בנייה של מבנה חדש לגמרי המספק גם יציבות מפני רעידות אדמה וגם תוספת ממ”ד.

בשני סוגי הפרויקטים לדיירים (בעלי הדירות) יש זכויות המעוגנות במסגרת חוק ותקנות ההתחדשות העירונית 38.

זכויות הדיירים בפרויקט פינוי בינוי

זכויות הדיירים מתפרסות לכל אורך תקופת הפרויקט, אך חשוב להכיר את כל הזכויות כבר בשלב שבו בוחנים את המוכנות להיכנס לפרויקט. כמובן שזוהי סקירה כללית וכל מקרה לגופו.

זכות בסיסית

להסכים או לסרב. לכל דייר (בעל דירה) יש זכות להסכים לביצוע הפרויקט כמו גם לא להסכים. אם זאת, כדי לא ל”תקוע” פרויקט יש כללים המגדירים מתי סירוב מתקבל ומתי לא.

זכות המיסוי

פרויקט פינוי בינוי, כולל הריסה של מבנה קיים ובנייה של חדש והפעולה נחשבת לעסקת מכירה מלאה המבצעת מול היזם המבצע את הפרויקט . למרות ההגדרה של עסקת מכירה, בחוק נקבע כי בעלי הדירות הקיימים (לא דיירים חדשים הרוכשים את אחת הדירות שהיזם מקבל במסגרת הפרויקט) יהיו פטורים מתשלומים של מס שבח, מס רכישה והיטלי השבחה. ככל שיש כאלו, הן יחולו על היזם.

זכויות לאוכלוסיות מיוחדות

בעלי דירות המשתייכים לאוכלוסיות כמו קשישים, מתמודדי נפש ואחרים, זכאים להקלות ולזכויות נוספות שמטרתם להקל עליהם את ההתמודדות עם השינוי הן מבחינה פיזית והן מבחינה נפשית.

זכויות ביחס לשטח הדירה

פרויקט פינוי בינוי מגדיל את שטח הדירה שתתקבל ביחס לדירה הישנה ולו בעקבות קבלת חדר הממ”ד (חובה בכל פרויקט). גודל השטח שיגדל תלוי בשטח הקיים לבנייה בכל פרויקט, אך במרבית המקרים מלבד הממ”ד המתווסף, מקבלים גם מרפסת, חנייה ולעיתים גם מחסן.

זכאות לשכירות חלופית

בעלי הדירות זכאים לקבל לכל תקופת הבנייה בפועל ועד האישור לכניסה למגורים בבניין החדש דמי שכירות מהיזם. גובה השכירות נקבע במשא ומתן מול היזם, בדרך כלל בהתאם לביצוע שמאות.
זכאות לדמי הובלה ופינוי – בעלי הדירות זכאים לקבל מימון מהיזם לביצוע הובלה של רכושם במועד הפינוי ומועד אכלוס מחדש של הדירה.

זכאות להתאגד

לבעלי הדירות זכות להתאגד יחד ולהוות גוף מאוחד מול היזם. לרוב, בעלי הדירות, בוחרים נציגות מטעמם שתהיה בקשר ותנהל את כל התקשורת, המו”מ והתנאים מול היזם.

זכאות לייצוג ומימון עורך דין

לבעלי הדירות זכאות לבחור חברה עורכי דין מלווה שתייצג אותם מול היזם ועורכי דינו. חברה מלווה שתדאג לזכויות, לחוזים, לערבויות ולכל היבט חוקי של זכויותיהם. חשוב לדעת כי את שכר הטרחה של חברת עורכי הדין המלווה משלם היזם.

זכאות ליווי של מפקד בנייה

לבעלי הדירות זכות לבחור מפקח בנייה מטעמם שיוכל לבדוק את המפרט המוצע ולבדוק כי אכן תכנוני היזם עומדים בדרישות. שכר הטרחה של מפקח הבנייה גם משולם על ידי היזם.

זכאות לערבויות וביטחונות

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט בעלויות גבוהות ליזם ולקבלן. בעלי הדירות זכאים לקבל ערבויות שיבטיחו שהיזם עומד בסיכומים. מדובר בערבויות כספיות שיבטיחו את אפשרויות הדיירים במקרה שבו היזם יפשוט את הרגל, כדי שהם לא ישארו באמצע פרויקט בלי אפשרויות ומימון.

הזכות לתביעה של סרבנים

במקרים בהם ישנו רוב בעלי דירות שהינו בעד הפרויקט, וישנם מספר דיירים מצומצם המתנגדים לפרויקט, לבעלי הדירות שהם הרוב, יש זכות באמצעות עורך הדין להגיש תביעה כנגד הסרבנים בבית משפט. תביעה שכזו תוגש לאחר שנכשלו ניסיונות השכנוע.

מהן הקריטריונים לזכות לסרב לפרויקט פינוי בינוי?

  • 20 אחוז ומלאה מבעלי הדירות מתנגדים לפרויקט
  • הוצגו נתונים על היעדר כדאיות כלכלית לבעלי הדירות
  • הבטוחות שניתנו על ידי היזם אינן מספיקות
  • המימון עבור מגורים חלופיים מתאימים אינו מספק
  • נסיבות אישיות שאינם אפשריות עבור בעלי דירות ולא נמצא להן פתרון הגיוני והוגן

לסיכום

לזכות הדיירים בפרויקט פינוי בינוי עומדות זכויות רבות אשר לא תמיד מכובדות. משרדנו מתמחה בליווי וייצוג דיירים בפרויקטי פינוי בינוי, אנו שומרים על כך שתקבלו את הזכויות המגיעות לכם ותהנו מההטבות המקסימליות שיכולות להינתן במסגרת הפרויקט.

לייעוץ ללא עלות עם עורך דין פינוי בינוי השאירו פרטים או התקשרו עכשיו!