לראשונה, הסכם מדף לטובת הדיירים במתחמי פינוי בינוי

הרשות להתחדשות עירונית מציגה: "הסכם מדף לטובת הדיירים במתחמי פינוי בינוי"

איך מתנהל פינוי בינוי? כיצד מודדים את הזכויות בדיירה הקיימת ומה ההשפעה של הזכויות הללו על הדירה העתידית? מה לגבי לוחות זמנים? מה קורה בתקופת השכירות החלופית (לאחר הפינוי ובזמן הבינוי)? אלו ערבויות ובטוחות יגנו עליכם?

בשנים האחרונות, כאשר אנו רואים העדפה ברורה בתחום ההתחדשות העירונית לפינוי בינוי, במקום הפתרון הנקודתי (אך האפקטיבי) של תמ"א 38, השאלות הללו הופכות לנפוצות יותר ויותר.
העיר המובילה בנושא היא כמובן תל אביב, אשר אושרו בה עד היום כ-6,813 יחידות דיור במתחמי פינוי בינוי. לצדה ברשימת "10 הערים המובילות" נמצאות (לפי הסדר) בת ים, ירושלים, חיפה, קריית אונו, גבעתיים, נתניה, רמת גן, יהוד-מונסון ואפילו פתח תקווה.

הכל מתחיל בהסכם הוגן

פינוי בינוי טומן בחובו אתגרים משפטיים רבים, ובעלי הדירות חייבים לדעת כיצד להגן על זכויותיהם. למעשה, המדינה בעצמה הבינה את הסיכונים הרובצים לפתחם של הדיירים, ומתוך רצון לסייע פרסמה באופן חסר תקדים הסכם פינוי בינוי לדוגמה.
ההסכם נערך על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הוגש כשירות לציבור, וכולל שורה ארוכה (ארוכה) של המלצות וקווי יסוד עבור הדיירים. ניתן להפיק ממנו מסקנות רבות בשלל נושאים – משפטיים, כלכליים, חברתיים, ביצועיים וכדומה.

עם זאת יודגש כי זהו רק הסכם לדוגמה, ועל מנת לוודא שההסכם לפרויקט הוא ראוי, יש לערוך אותו באופן ספציפי בהתאם למהלך המדויק. זאת כמובן בסיוע ייצוג משפטי הולם – מא' ועד ת'. עוד יצוין כי בניגוד לפוליסות תקניות שמפורסמות על ידי המדינה (כמו למשל פוליסת ביטוח דירה), ההסכם לדוגמה של הרשות הממשלתית הוא איננו הסכם מחייב אלא המלצה בלבד.
כמשרד עורכי דין המלווה מספר רב של פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית בכלל, ובמתחמי פינוי בינוי בפרט, עברנו לעומק ולרוחב על ההסכם. מכיוון שלקוחות רבים מגיעים למשרדנו עם ההסכם בידיהם אך עם מבט אבוד בעיניים, נשמח להאיר כמה נקודות מעניינות וחשובות העולות מן המסמך.

דגשים לגבי הדירה הנוכחית

בפרויקט פינוי בינוי, זכויות הדיירים בדירות העתידיות תלויות בזכויות הקיימות בדירות הנוכחיות. לכן, בצדק רב הרשות מדגישה בהסכם את החובה לעגן מנגנונים מהותיים בעניין כמו קביעת לוחות זמנים לבחינת הזכויות הקיימות, התייחסות למורכבות שבתוספות בנייה, הגברת המודעות לגבי אופן מדידת הדירה בפועל (מדידה, טאבו, עם/בלי מרפסות), דרך ביצוע הפינוי וכדומה.
אם ניקח למשל את הנושא של המרפסות, זוהי קריטית נפוצה ונפיצה, שרבים מבעלי הדירות בפרויקטים של פינוי בינוי אינם יודעים איך לגשת עליה.

הכל מתחיל בכך שבעבר, ברוב הבניינים שקיבלו היתר בניה לפני 1980, חישוב שטח הדירה היה שונה מהמקובל כיום. למשל, מרפסות סגורות שהינן חלק בלתי נפרד משטח הבית לא מופיעות בלשכת רישום המקרקעין כחלק מהדירה. על כן, בנקודה זו, מציעה הרשות, חשוב לציין במסגרת הסכם לפינוי בינוי שהתוספת לדירות תהא מעבר למדידה שתתבצע בפועל, ולא על פי המ"ר המופיע בלשכת רישום המקרקעין.

שימו לב! כמשרד עורכי דין העוסק בתחום ההתחדשות העירונית מזה כ-15 שנה, ואשר ניגש לעתים גם לפרויקטים שהסתבכו בשביל לחלצם מן הבוץ, נתקלנו לא אחת במקרים בהם אי מודעות לגבי אופן מדידת הזכויות לפי הדירה הנוכחית.

מקרים בהם טעויות דרמטיות שבעלי דירות עשו בבואם לחתום על הסכם לא ראוי, גרמו לפגיעה משמעותית בזכויות בדירות החדשות. לעתים עד כדי אובדן רצון להמשיך בפרויקט ופגיעה בכדאיות הכלכלית של המהלך כולו. בעוד שבתמ"א 38 יש לעתים אפשרות לתקן, בפרויקט פינוי בינוי, שהינו רחב היקף, כוחו של הדייר הבודד הוא קטן יותר.
ההסכם לדוגמה עוסק כמובן במכלול נוסף של היבטים מהותיים ודרמטיים לדירות הנוכחיות כמו משכנתאות, רישומים (עיקולים, הערות אזהרה וכדומה) ועוד.

המפרט בדירות החדשות

הרשות ממליצה, בצדק רב, לוודא שהמפרט הטכני של הדירות החדשות לא יפחת מהמפרט לפיו ייבנו דירות החברה (למעט דירות מיוחדות כמו פנטהאוזים או דירות גן). עוד מודגש כי רצוי לבקש נספח עם "עיקרי המפרט הטכני", עד לרמה של מחירי זיכוי למטבחים, מיזוג אוויר, דלתות וכיוצא בזה.

ההסכם של הרשות נוגע בשכל רב בנושאים כמו שינויים פנימיים בדירות (עלות, מועדים, הנחות וכו'), וכמובן בהסדרת סוגיית האחריות לפי חוק המכר והוראות דין רלבנטיות אחרות.
סעיף חשוב נוסף כולל הצעה להגדיר קרן אשר תהיה אחראית על תחזוקת המבנה והתחזוקה השוטפת של הרכוש המשותף.

כמשרד עורכי דין הפועל בתחום ההתחדשות העירונית במגוון פרויקטים, ואשר הינו מהיחידים בישראל שהנושא של קרן התחזוקה הוא כמעט סטנדרט בכל הפרויקטים שלו, אנו מכירים היטב בחשיבותה הרת הגורל של הפונקציה הנ"ל.
ייצוג משפטי, ערבויות ובטוחות.

חלק משמעותי מההסכם הקדישה הרשות להגנות המשפטיות והכלכליות על בעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי.

*החל מהדרך הנכונה להגדיר את נציגות הדיירים שהינה הגוף המייצג של בעלי הדירות, דרך החובה בהתקשרות עם עורך דין שאמון על שמירה על טובתם לאורך כל הדרך, וכלה בשורה ארוכה של ערבויות ובטוחות (חוק מכר, ערבות שכר דירה חלופי ועוד).
כמו כן, ההסכם עוסק באופן נרחב בשכירות בתקופת הפינוי, בקביעת שכר הדירה החלופי ובאופן הראוי לעיגון לוחות זמנים להתקדמות הפרויקט בכל שלב ושלב (עד לרמה של עיכובים בלתי צפויים שבפרויקטים של פינוי בינוי הם די צפויים).

הרשות מדגישה כי הסכם ההתקשרות עם עורך הדין יכלול סעיף שבו מובהר כי בא כוח הדיירים, הגם ששכרו משולם על ידי החברה המבצעת, ייצג את ענייניהם של הדיירים בתום לב ובנאמנות. עוד מוצע להכליל סעיף אשר קובע כי עורך הדין יפעל לטובת הדיירים בנאמנות וישמור על מכלול האינטרסים שלהם בפרויקט. כמו כן, הרשות מדגישה כי בבחירת עו"ד למיזם יש לבחון האם לעורך הדין הרלבנטי ישנה פעילות קודמת מול החברה המבצעת ו/או חברה מטעמה.

לסיכום,

ההסכם שפורסם על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית משרטט היבטים מהותיים שכדאי לבחון בעת עריכת הסכם בפועל מול יזם בפרויקט פינוי בינוי. אולם חשוב לזכור כי מדובר רק בהסכם לדוגמה, ושכל פרויקט דורש הסכם ספציפי וייעודי.

סוף מעשה במחשבה תחילה!
ככל שהדיירים ישכילו להתקשר מבעוד מועד עם משרד עורכי דין אשר ייצג אותם במהלך הפרויקט, וככל שהם יבינו כי קיימת חשיבות רבה לפנייה למשרד בעל ניסיון ספציפי בהתחדשות עירונית, כך גדלים בהתאמה הסיכויים שההסכם אכן ישרת אותם נאמנה.

להורדת נוסח ההסכם שפורסם על ידי הרשות להתחדשות עירונית – לחץ כאן