03-3819876
מי שגר היום בבניין ותיק ברמת גן שומע על פינוי בינוי משני כיוונים בבת אחת: מיזמים שמגיעים עם הצעה, ומשכנים שכבר מדברים על חתימות. ההחלטות שמתקבלות בשלב הזה, עוד לפני שיש תוכנית מאושרת, משפיעות על מה שתקבלו בעוד שנים. לכן הצעד הראשון הוא לבחור עורך דין פינוי בינוי שמייצג רק את בעלי הדירות, ולעשות את זה לפני שחותמים על מסמך כלשהו.
ברמת גן של 2026 יש לזה משקל מיוחד. העיר מקדמת תוכניות רבות במקביל, הוועדה המקומית קיבלה השנה סמכויות רחבות יותר, ובשכונת עליות במרום נווה חל לראשונה חוק שנחקק אחרי המלחמה. משרד עו”ד אמיר שטיינהרץ ושות’ מלווה בעלי דירות בהתחדשות עירונית כבר יותר מ-20 שנה, ב-350+ פרויקטים ברחבי הארץ, ומייצג דיירים בלבד, בלי ניגוד עניינים מול יזמים.
איפה מתקדם פינוי בינוי ברמת גן ב-2026?
ההתחדשות ברמת גן מתרכזת בתוכניות מתחמיות גדולות, בחלקן עם מגדלים לאורך הצירים המרכזיים ובינוי נמוך יותר בתוך השכונות. כמה מהתוכניות שפורסמו בשנה האחרונה ממחישות את ההיקף:
- שש תוכניות במאי 2026: הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב החליטה להפקיד שש תוכניות פינוי בינוי בעיר, שבמסגרתן אמורות להיהרס 445 דירות ישנות ולהיבנות 1,514 יחידות דיור חדשות. אחת מהן, בצומת הרחובות הרא”ה ויונה בשכונת העליות, מחליפה שני בנייני שיכון עם 32 דירות במגדל עם 110 יחידות דיור.
- שכונת הגפן: לתוכנית ברחובות אבא הלל, התקווה וחרות, שמחליפה 72 דירות ב-202 יחידות דיור, ניתן תוקף בנובמבר 2025. בסמוך, במתחם ז’בוטינסקי-הדר (בין הרחובות הדר, תלפיות, ז’בוטינסקי והתקווה), מקודמת תוכנית מפורטת. ביולי 2026 החליטה מליאת הוועדה המקומית להצטרף כמגישת התוכנית ולהמליץ לוועדה המחוזית להפקיד אותה, ומפגש שיתוף הציבור השלישי נערך ב-12.10.2026.
- אבא הלל, רש”י וארניה: בדצמבר 2025 הופקדה בוועדה המחוזית תוכנית שבה 164 דירות בבניינים ותיקים יוחלפו ב-512 יחידות דיור בשני מגדלים.
- סביבת תחנת המטרו הרא”ה: באתר המינהלת להתחדשות עירונית מוצגת תוכנית שמציעה לפנות כ-900 דירות קיימות בבנייה שיכונית ותיקה לטובת כ-2,400 יחידות דיור חדשות, ובנוסף התחדשות בניינית של 29 מבנים. מפגש יידוע ראשון לתושבים נערך ב-29.06.2026.
לכל תוכנית כזו יש שלב, והשלב קובע מה עוד פתוח לשינוי. בתוכנית שנמצאת בהכנה עדיין אפשר להשפיע על התכנון. בתוכנית שהופקדה אפשר להגיש התנגדויות. ובתוכנית שקיבלה תוקף רוב ההכרעות התכנוניות כבר התקבלו, והעבודה עוברת להסכם מול היזם. כדי לדעת איפה הבניין שלכם עומד, אפשר להתחיל בבדיקת סטטוס פינוי בינוי לפי הכתובת, ולהשלים את התמונה מול המינהלת.
מה השתנה בתכנון ברמת גן השנה?
ב-15 בפברואר 2026 הסמיך משרד הפנים את הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת גן כוועדה מקומית עצמאית, לפי סעיף 31א לחוק התכנון והבנייה, לתקופה של שלוש שנים. ההסמכה מרחיבה את הסמכויות התכנוניות של הוועדה המקומית, ולכן לעמדה שלה ולמדיניות העירונית יש משקל רב בקידום פרויקטים בעיר.
הגוף העירוני שמלווה את בעלי הדירות הוא המינהלת להתחדשות עירונית רמת גן, שפועלת תחת השם “משתדרגים”. המינהלת מפרסמת מידע על התוכניות בעיר, מקיימת מפגשי שיתוף ציבור, והוציאה חוברת הנחיות לבחירת עורך דין דיירים, שעליה מבוססות ההמלצות שבהמשך.
מה זה אזור שיקום במרום נווה, ומה בעלי הדירות שם צריכים לעשות?
ב-5.7.2026 הכריזה הממשלה על שטח בשכונת עליות במרום נווה, שנפגע במלחמת “עם כלביא”, כאזור לשיקום והתחדשות לפי חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ”ו-2026. לפי הודעת העירייה, האזור כולל את הבניין ברחוב אלוף הניצחון 19, את הבניינים ברחוב ירושלים 71, 73, 75, 77, 79, 81 ו-81א, ואת הבניינים ברחוב תרצה 5, 5א, 10, 12 ו-14.
החוק נותן לכל בעל דירה באזור לבחור בין שתי דרכים:
- עסקת שיקום: דירה חדשה בבניין שייבנה, במקום הדירה הקיימת.
- הסכם יציאה: תמורה כספית עבור הדירה, שמאפשרת לרכוש דירה אחרת במקום לחכות לדירת התמורה בפרויקט.
מי ששוקל הסכם יציאה צריך לשים לב ללוח הזמנים. הסכם שנחתם בתוך 95 ימי עבודה ממועד ההכרזה מזכה ב”תמורה מוגדלת”, ואחריהם התמורה היא הבסיסית. התמורה הבסיסית נקבעת לפי שווי דירה חדשה ודומה באזור לפני הנזק, כפי שיקבע השמאי הממשלתי. התמורה המוגדלת מוסיפה לה שווי של שליש מתוספת השטח שהייתה ניתנת לדירת תמורה לפי מדיניות התמורות של הוועדה המקומית, ואם אין מדיניות כזו, שווי של 4 מ”ר.
יש גם מועדים קצרים מול השמאי הממשלתי. בתוך 15 ימי עבודה מההכרזה אפשר להגיש לו נתונים על הדירה, בתוך 40 ימי עבודה הוא אמור לשלוח את השומה, ובתוך 75 ימי עבודה אפשר להגיש עליה השגה. מי שחתם על עסקת פינוי בינוי לפני ההכרזה רשאי, ב-50 ימי העבודה הראשונים שאחריה, לבטל אותה כדי לחתום על הסכם יציאה עם אותו יזם. את הפרויקט עצמו יבצע יזם שיאשר מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ורק אחרי שהתקשר עם הרוב המיוחד של בעלי הדירות שקבע החוק.
העירייה ממליצה לבעלי הדירות באזור לבדוק שהבעלות רשומה על שמם בטאבו, ולהתארגן יחד, בכל הבניינים שבאזור, לבחירת נציגות ועורך דין. מבחינתי זה המסלול הנכון גם כשהמועדים לוחצים. החלטה על הסכם יציאה היא החלטה כלכלית גדולה, וכדאי לקבל אותה אחרי שמבינים מה כל אחת מהאפשרויות אומרת עבור המשפחה שלכם.
איך בוחרים עורך דין פינוי בינוי ברמת גן?
המינהלת להתחדשות עירונית רמת גן ממליצה שבכל פרויקט יהיה עורך דין אחד שמייצג את כל בעלי הדירות ושנבחר על ידם. אלה ההמלצות שלה למי שבוחר משרד:
- להשוות כמה הצעות: לקבוע מראש קריטריונים, כמו ניסיון ושכר טרחה, ולבחון כמה משרדים, מעין מכרז קטן. המינהלת מפרסמת טופס לפנייה מסודרת לקבלת הצעות.
- ניסיון בייצוג דיירים: לבדוק שעורך הדין ייצג בעבר דיירים ולא רק יזמים, ולדעת מי מהמשרד יטפל בפרויקט בפועל.
- המלצות ממקור ראשון: לבקש פרטים של בעלי דירות שעבדו איתו בעבר.
- עצמאות: לוודא שעורך הדין אינו קשור לאנשי מקצוע אחרים בפרויקט.
שתי נקודות המינהלת מדגישה במיוחד. היזם אינו יכול למנות לכם עורך דין, ובהסכם הייצוג נקבע שעורך הדין מייצג את הדיירים בלבד, גם אם סוכם שהיזם יממן את שכר הטרחה. כך קבעה גם ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין: עורך דין שמייצג את בעלי הדירות לא ייצג את היזם, יחתום על הסכם שכר הטרחה רק עם בעלי הדירות, ולא ינהל מול היזם משא ומתן על שכרו.
המשרד שלנו בנוי על העיקרון הזה ואינו מייצג יזמים בשום פרויקט. הייצוג המשפטי לדיירים בפינוי בינוי שאנחנו נותנים מתחיל בשלב ההתארגנות, ולכן מי שיושב איתכם מול היזם הוא עורך דין דיירים בלי שום ניגוד עניינים. כשהבניין עוד מתארגן, שווה להכיר גם את התפקיד של נציגות דיירים, כי היא זו שמובילה את בחירת עורך הדין.
אילו ערבויות חייבות להיות בהסכם פינוי בינוי ברמת גן?
לפי הנחיות המינהלת, ההסכם בין היזם לבעלי הדירות צריך לכלול לפחות שתי ערבויות:
- ערבות בנוסח חוק המכר (דירות): בשווי הדירה החדשה. היא נמסרת לדיירים סמוך למועד הפינוי ומהווה תנאי לפינוי עצמו, כך שאם הפרויקט נתקע אחרי ההריסה יש לכם אפשרות לממש אותה.
- ערבות לתשלום שכר הדירה: ערבות בנקאית אוטונומית שמבטיחה שדמי השכירות במגורים החלופיים ישולמו עד מסירת הדירה החדשה. הערבות פוחתת ככל שהבנייה מתקדמת.
במשא ומתן אפשר לדרוש גם ערבות בדק ל-12 חודשים ממסירת הדירות, וערבות רישום עד השלמת רישום הבית המשותף. מי שיש לו משכנתא על הדירה צריך שההסכם יחייב את היזם להגיע להסדר עם הבנק, כדי שאפשר יהיה להסב את השעבוד. את הסעיפים שכדאי לבדוק לפני חתימה פירטתי במדריך המלא על הסכם פינוי בינוי.
אילו פרויקטים המשרד ליווה ברמת גן?
המשרד ליווה ברמת גן פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש (תמ”א 38/2), ושניים מהם מוצגים באתר:
- רכסים 34, שכונת תל יהודה: בניין בן יותר מ-40 שנה, שבו הפרויקט הותנע מחדש אחרי החלפת קבלנים וביטול הסכם קודם. הדירות גדלות מכ-55 מ”ר לכ-85 מ”ר, עם ממ”ד, מרפסת שמש וחנייה תת-קרקעית, וכל דייר עולה שתי קומות בבניין החדש.
- עלומים 42: במקום בניין בן כ-40 שנה ייבנה מגדל מגורים. כל דירה גדלה בכ-18 מ”ר ומקבלת מרפסת, ממ”ד וחנייה תת-קרקעית, בעסקת נטו שבה הדיירים לא משלמים, והיזם ישלם את דמי ועד הבית החדשים במשך שלוש שנים.
שני הפרויקטים האלה הם בניינים בודדים. בפינוי בינוי מתחמי העבודה מורכבת יותר, כי צריך להביא להסכמה בעלי דירות בכמה בניינים יחד, אבל העיקרון זהה: כל פרויקט נבחן לגופו, וההסכם צריך להגן על בעלי הדירות לאורך כל הדרך, עד קבלת המפתח ותקופת הבדק.
הבניין שלנו ברמת גן לא נכלל במתחם. מה האפשרויות?
תמ”א 38 הגיעה לסופה, ומאי 2026 היה המועד המאוחר ביותר שנקבע לה, רק ברשויות שעמדו בתנאים להארכה. בניין שרוצה להתחדש היום יכול לעשות זאת מכוח חלופת שקד, שהיא תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, או מכוח תוכנית מקומית. בחלופת שקד זכויות הבנייה מגיעות מתוכנית שהוועדה המקומית מאשרת, והיא רשאית לאשר פחות מהתקרה שהחוק מתיר, או לדחות תוכנית כשהיא מעדיפה תכנון מתחמי.
בעיר שמקדמת תוכניות מתחמיות גדולות, כדאי לברר מול המינהלת אם הבניין שלכם נמצא בתחום של תוכנית כזו לפני שמתחייבים למסלול של בניין בודד. זו בדיוק השאלה שכדאי לבחון עם עורך דין התחדשות עירונית לפני החתימה הראשונה.
במה פינוי בינוי ברמת גן שונה מהערים הסמוכות?
לכל עיר יש ועדה מקומית ומדיניות התחדשות משלה, ולכן גם בין ערים סמוכות התמונה שונה. ברמת גן המאפיינים הבולטים הם התכנון המתחמי הרחב, הסמכות של הוועדה המקומית העצמאית ואזור השיקום במרום נווה. תושבי גבעתיים ימצאו את הפרטים שלהם בעמוד עורך דין פינוי בינוי בגבעתיים, ותושבי תל אביב בעמוד עורך דין פינוי בינוי בתל אביב.
ברמת גן, כמו בכל פרויקט, ההבדל בין פרויקט שמתקדם לפרויקט שנתקע מתחיל לרוב במסמך הראשון שעליו חותמים. לכן כדאי שעורך הדין שמייצג אתכם יקרא אותו לפניכם.
המידע בעמוד הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל פרויקט נבחן לגופו.
