03-3819876
ביהוד-מונוסון כבר רואים פינוי בינוי ברחוב. במוהליבר העבודות בשטח התחילו, ולאורך ציר ויצמן ובמרכז העיר מתקדמות תוכניות נוספות. מי שגר באחד הבניינים הוותיקים בעיר מקבל פנייה מיזם, או שומע מהשכנים שמתחילים לאסוף חתימות, ושואל בעיקר שאלה אחת: איך נכנסים לתהליך כזה בלי לוותר על הביטחון של המשפחה.
התשובה מתחילה בבחירה של עורך דין פינוי בינוי שמייצג רק את בעלי הדירות, ובבירור מוקדם של מה שהעירייה מתכננת במתחם שלכם. משרד עו”ד אמיר שטיינהרץ ושות’ מלווה בעלי דירות בהתחדשות עירונית כבר יותר מ-20 שנה, ב-350+ פרויקטים ברחבי הארץ, ומייצג דיירים בלבד, בלי ניגוד עניינים מול יזמים.
אילו מתחמים ביהוד-מונוסון נמצאים בהתחדשות עירונית?
עיריית יהוד-מונוסון מפרסמת באתר שלה רשימה ומפה של מתחמי ההתחדשות העירונית בעיר. ברשימה מופיעים, בין היתר, המתחמים האלה:
- ציר ויצמן: ויצמן-כצנלסון-סירקין-אלפרט (“ויצמן הגדול”), ויצמן-אשכנזי, ויצמן 2-22, ויצמן 7-17, ויצמן 35-45 וויצמן 48-52.
- מרכז העיר: מתחם מוהליבר, בן צבי-כצנלסון, ביאקובסקי-קדושי מצרים-הרצל וקדושי מצרים “הקטן” (17-23).
- מתחמים נוספים: אשכנזי 3-5-7 (“מוזלים”), מרבד הקסמים (מתחם מס’ 10), דוד מרכוס 16-22, דוד מרכוס 76-82 ועץ האפרסק 6-12.
מתחם שמופיע ברשימה יכול להיות בכל שלב, מיוזמה ראשונית ועד בנייה, ולכן ההופעה ברשימה לבדה לא אומרת הרבה על הבניין שלכם. מה שקובע הוא הסטטוס של התוכנית שחלה על הכתובת. אפשר להתחיל בבדיקת סטטוס פינוי בינוי, ולהשלים את התמונה מול המינהלת להתחדשות עירונית של העירייה.
מה כבר זז בשטח ביהוד-מונוסון?
כמה מהמתחמים התקדמו בשנים האחרונות לשלבים מתקדמים, ומהם אפשר ללמוד איך נראה פרויקט בעיר מקרוב:
- מוהליבר: בדצמבר 2025 דווח על היתר בנייה לפרויקט שבו 72 דירות ישנות יוחלפו ב-279 דירות חדשות בארבעה בניינים בני 13 קומות. באוגוסט 2026 נערך אירוע הריסה בפרויקט נוסף ברחוב, שבו 96 דירות ישנות יוחלפו ב-391 יחידות דיור בשישה בניינים בני 13 עד 14 קומות.
- בן צבי-כצנלסון: באוקטובר 2024 אישרה הוועדה המחוזית למתן תוקף תוכנית שבה 320 דירות ישנות יוחלפו ב-1,083 דירות חדשות ב-16 בניינים, באזור הצומת של הרחובות כצנלסון ומוהליבר.
- קדושי מצרים 17-23: בסוף 2024 אישרה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז מרכז להפקיד תוכנית שבה ארבעה בניינים עם 56 דירות יוחלפו בשלושה מגדלים עם 190 יחידות דיור וחזית מסחרית.
- ויצמן 35-45: במרץ 2026 החליטה מועצת העיר פה אחד שהעירייה תצטרף כמגישת התוכנית, שבה ארבעה מבני שיכון עם 96 דירות יוחלפו בכ-320 יחידות דיור, בהתאם לתוכנית האב להתחדשות עירונית “ליבת העיר”.
כשפרויקטים בסביבה מגיעים להיתר ולהריסה, ההצעות לבניינים הסמוכים מתחילות להגיע מהר. הצעה שמגיעה לבניין שלכם צריכה להיבדק לפי מה שאפשר לתכנן במתחם שלכם ולפי התוכנית שחלה עליו. מה שנבנה ברחוב הסמוך הוא רק נקודת השוואה.
מה המינהלת להתחדשות עירונית של יהוד-מונוסון עושה עבור בעלי הדירות?
לעירייה יש מינהלת להתחדשות עירונית שמלווה את התושבים, ובאתר שלה מפורטים שלבי התהליך כפי שהיא רואה אותם:
- בדיקת היתכנות: פנייה למינהלת כדי לבדוק אם חידוש המתחם מתיישב עם המדיניות התכנונית של העירייה, עוד לפני שחותמים מול מי שהגיע להחתים.
- התארגנות ובחירת נציגות: המינהלת ממליצה למנות בכל בניין 2 עד 3 נציגים. במתחם של כמה בניינים, נציגי כל הבניינים הם יחד נציגות המתחם. ההסמכה נעשית באסיפת בעלי דירות שבה חותמים על כתב הסמכה, והמינהלת יכולה לסייע בכינוס האסיפה ובהנחיה שלה.
- בחירת עורך דין: הנציגות פונה לכמה עורכי דין, מראיינת אותם ובוחרת. המינהלת מציעה לקיים את הראיונות במשרדיה, בנוכחות נציג מטעמה.
- התקשרות עם יזם: בחירת יזם עם יכולת כלכלית וניסיון לממש את הפרויקט, בעזרת המדריך לדיירים וההסכם לדוגמה שהמינהלת מפנה אליהם.
המינהלת מפנה גם למידע על זכויות יתר שקבעה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לאזרחים ותיקים, לדיירי דיור ציבורי ולבעלי מוגבלויות, ולהנחיות הרשות להתנהלות בעלי דירות מול מארגנים. מי שפוגש בבניין מארגן שאוסף חתימות צריך להכיר את חוק המארגנים לפני שהוא חותם.
איך בוחרים עורך דין פינוי בינוי ביהוד?
במתחם כמו “ויצמן הגדול”, שכולל כמה רחובות ובניינים רבים, עורך הדין של הדיירים מייצג קבוצה גדולה שהצרכים שלה לא תמיד זהים: משפחות שרוצות דירה גדולה יותר, בעלי דירות מבוגרים שחשובות להם הנגישות והקרבה לבית, ובעלי דירות להשקעה. לכן השאלות שהייתי מציע לנציגות לשאול בראיון הן מעשיות:
- בכמה פרויקטים מתחמיים, עם כמה בניינים, המשרד ייצג את הדיירים?
- מי מהמשרד ילווה את הפרויקט בפועל, ומי יהיה זמין לנציגות לאורך השנים?
- האם המשרד מייצג יזמים בפרויקטים אחרים?
- איך המשרד עובד עם בעלי דירות שמתנגדים לפרויקט?
- אילו ערבויות המשרד דורש בדרך כלל, ומתי הן נמסרות?
לפי מה שמפרסמת המינהלת, את שכר הטרחה של עורך הדין משלם היזם, אבל הנאמנות של עורך הדין היא קודם כל לבעלי הדירות, כחלק מכללי האתיקה שהוא מחויב להם. אם היזם מציע לכם עורך דין מטעמו שייצג את הדיירים, כדאי לבדוק היטב את ההתאמה שלו. המשרד שלנו מייצג בעלי דירות בלבד ואינו מייצג יזמים בשום פרויקט, כך שהייצוג המשפטי לדיירים בפינוי בינוי שאנחנו נותנים נעשה רק מהצד שלכם, ומי שיושב איתכם מול היזם הוא עורך דין דיירים בלי ניגוד עניינים.
המתחם שלנו ביהוד כבר מתקדם. מה בודקים בהסכם?
כשמתחם מתקרב להיתר בנייה, כמו שקרה במוהליבר, השאלות עוברות מהתכנון לביצוע. אלה הסעיפים שאני בודק קודם בהסכם כזה:
- ערבות בנוסח חוק המכר (דירות): בשווי הדירה החדשה, שנמסרת סמוך לפינוי ומהווה תנאי לפינוי עצמו.
- ערבות לשכר הדירה: שמבטיחה את תשלום המגורים החלופיים עד קבלת הדירה החדשה.
- לוחות זמנים: מה קורה אם היזם מאחר בקידום התוכנית, בקבלת ההיתר או במסירה.
- מפרט הדירה החדשה: שטח, ממ”ד, מרפסת, חנייה ומחסן, כשהם כתובים בהסכם עצמו ולא רק במצגת.
- משכנתאות קיימות: התחייבות של היזם להגיע להסדר עם הבנק כדי להסב את השעבוד.
אם יש בבניין אזרחים ותיקים או בעלי מוגבלויות, כדאי לוודא שההסכם משקף גם את הזכויות הנוספות שקבעה להם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. את רשימת הסעיפים המלאה פירטתי במדריך על הסכם פינוי בינוי.
בניין בודד ביהוד שלא נכלל במתחם: מה עושים?
לא כל בניין ותיק בעיר נמצא בתוך מתחם או בתוכנית. תמ”א 38 הגיעה לסופה, ובניין שרוצה להתחדש היום בוחן בעיקר את חלופת שקד, שהיא תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, או תוכנית מקומית. לפני שמתחייבים למסלול של בניין בודד, כדאי לשאול את המינהלת אם האזור שלכם נמצא בתכנון רחב יותר, כי הוועדה המקומית רשאית להעדיף תכנון מתחמי. ייעוץ של עורך דין התחדשות עירונית בשלב הזה מאפשר לבחור מסלול לפני שחותמים על משהו.
האם יהוד ואור יהודה הן אותו אזור לעניין פינוי בינוי?
לא. אור יהודה נשמעת דומה, אבל היא עיר נפרדת עם עירייה וועדה מקומית משלה, ולכן גם המתחמים, המדיניות והגורמים שמולם עובדים שונים. גם פתח תקווה הסמוכה פועלת לפי מדיניות משלה. תושבי אור יהודה ימצאו את הפרטים בעמוד עורך דין פינוי בינוי באור יהודה. תושבי פתח תקווה ימצאו אותם בעמוד עורך דין פינוי בינוי בפתח תקווה.
ביהוד-מונוסון, כמו בכל מקום, בעלי דירות שמתארגנים מוקדם ובוחרים עורך דין שמייצג רק אותם מגיעים למשא ומתן מול היזם בעמדה טובה יותר. זה גם מה שהמינהלת של העירייה ממליצה, ומשם כדאי להתחיל.
המידע בעמוד הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו מהווה ייעוץ משפטי. כל פרויקט נבחן לגופו.
