03-6329444 
יום הכיפורים 7, חולון 
הבניין שלכם במזרח או במרכז ראשון לציון? שם מרוכזים רוב הבניינים שנבנו לפני עשורים, ושם מתנהלת רוב פעילות ההתחדשות בעיר. משרד עו”ד אמיר שטיינהרץ ושות’ מלווה את בעלי הדירות מהאסיפה הראשונה ועד קבלת המפתח — בייצוג הדיירים בלבד.
מה ההבדל בין שני מסלולי תמ”א 38 בראשון לציון?
בראשון לציון, ההתחדשות הבניינית מתבצעת באחד משני מסלולים: חיזוק והרחבה של הבניין הקיים, או הריסה ובנייה מחדש. הבחירה ביניהם תלויה בגיל הבניין, במצבו ההנדסי ובמדיניות התכנון החלה על האזור — והיא משפיעה על משך הפרויקט ועל היקף התמורה.
ההסבר המלא על שני המסלולים ועל המשמעות המשפטית של כל אחד מהם מרוכז בעמוד עורך דין תמ”א 38 — כאן נתמקד בראשון לציון עצמה.
האם תמ”א 38 עדיין בתוקף בראשון לציון ב-2026?
תמ”א 38 המקורית אינה בתוקף, ופרויקטים חדשים בראשון לציון מקודמים כיום מכוח חלופת שקד או מכוח תוכניות מקומיות מחליפות.
“תמ”א 38” הפך בשפה היומיומית למונח גנרי להתחדשות של בניין בודד — חיזוק או הריסה ובנייה מחדש. תושבי ראשון לציון ממשיכים לחפש עורך דין תמ”א 38 בראשון לציון, וזה תיאור מדויק של הצורך, גם אם לא של התוכנית.
תמ”א 38 המקורית הסתיימה. פרויקטים חדשים בעיר מקודמים היום מכוח חלופת שקד או מכוח תוכניות מקומיות מחליפות. הנקודה המעשית מבחינתכם: ההסכם שתחתמו עליו צריך להיות מנוסח מול המסלול התקף כיום, ולא מול מסגרת שכבר אינה בתוקף.
מה מקבלים בעלי דירות בפרויקט תמ”א 38 בראשון לציון?
בעלי דירות בראשון לציון מקבלים דירה מוגדלת עם ממ”ד ומרפסת, מחסן וחניה ובניין מחודש עם מעלית — ובמזרח ובמרכז העיר, שבהם רוב הדירות נבנו ללא ממ”ד ומרפסת, שני המרכיבים האלה מקפיצים את שווי הנכס באופן מיידי.
בראשון לציון יש שני מרכיבים שמזיזים את שווי הנכס יותר מכל: ממ”ד ומרפסת. במזרח ובמרכז העיר, שבהם רוב הדירות נבנו ללא שניהם, התוספת הזו אינה נוחות בלבד — היא מקפיצה את ערך הדירה בשוק המקומי באופן מיידי ומוחשי.
לצידם מגיעות תוספת שטח, מחסן וחניה, בניין מחודש עם מעלית, וכיסוי מלא של דמי שכירות והובלה בתקופת הבנייה. עיריית ראשון לציון מקדמת התחדשות בניינית לצד מתחמית, ולכן לבניין בודד יש מסלול ריאלי משלו ולא רק אפשרות להמתין למתחם שלם.
למה צריך עורך דין בפרויקט תמ”א 38 בראשון לציון?
עורך דין נדרש בראשון לציון כדי לתרגם את סטנדרט הבנייה של מערב העיר לדרישה חוזית מדידה — גודל הממ”ד והמרפסת, סוג החניה, המפרט הטכני, הערבויות ולוחות הזמנים.
בראשון לציון קיים פער מובנה: מערב העיר החדש מציב רף ברור של מפרט ואיכות בנייה, והדיירים במזרח ובמרכז נמדדים מולו — אך לא תמיד יודעים לתרגם אותו לדרישה חוזית.
כאן נקבע ההבדל. הגדרת המפרט הטכני, גודל הממ”ד והמרפסת, סוג החניה, הערבויות ולוחות הזמנים — כל אלה צריכים להיכתב בהסכם במונחים מדידים. הבטחה בעל פה ש”תקבלו דירה כמו במערב העיר” אינה שווה דבר אם היא לא מתורגמת לסעיף מחייב.
אילו אזורים בראשון לציון מתאימים לתמ”א 38?
ראשון לציון נחלקת מבחינת התחדשות עירונית לשני עולמות שונים לחלוטין:
- מזרח ומרכז העיר הוותיקים — כאן מרוכזים רוב בנייני המגורים שנבנו לפני עשורים והם אלה שדורשים חיזוק או התחדשות בניינית. זהו לב הפעילות בעיר.
- מערב העיר החדש — שכונות שנבנו בסטנדרט עדכני, ובהן הצורך בהתחדשות כמעט אינו קיים.
עיריית ראשון לציון מקדמת באופן אקטיבי התחדשות בניינית לצד התחדשות מתחמית, כלומר גם פרויקטים של בניין בודד וגם מתחמים שלמים — מה שמרחיב את האפשרויות העומדות בפני דיירים במזרח ובמרכז.
במונחים כלכליים, ההשפעה המשמעותית ביותר לבעלי דירות באזורים אלה היא תוספת ממ”ד ומרפסת. שני המרכיבים האלה אינם שדרוג נוח בלבד — הם מזיזים ישירות את שווי הנכס בשוק המקומי, והם מהמרכיבים שעליהם מתנהל המשא ומתן מול היזם. ניסיון של למעלה מ-350 פרויקטים ברחבי הארץ מאפשר לדעת מה סביר לדרוש בכל אחד מהם ואיפה עובר הגבול.
למה יזמים מתעניינים במרקם הוותיק של ראשון לציון?
ראשון לציון היא מהערים הגדולות בישראל, והמרקם הוותיק שלה במזרח ובמרכז מרכז את רוב פעילות ההתחדשות. שילוב של ביקוש גבוה למגורים בעיר עם מלאי בנייה ישן יוצר עניין יזמי מתמשך — ומכאן שגם לבעלי הדירות יש עמדת פתיחה טובה, בתנאי שהם יודעים למנף אותה. במיוחד בשכונות הוותיקות של העיר כמו רמת אליהו, נחלת יהודה, אברמוביץ’ ושיכון המזרח, ניתן לראות פרויקטים רבים בשלבי תכנון וביצוע.
העיר ראשון לציון נמצאת במרכז הארץ ומושכת אליה יזמים רבים המעוניינים בפרויקטים של התחדשות עירונית. עיריית ראשון לציון פועלת לקידום פרויקטים אלו ומעניקה תמיכה וסיוע במטרה לקדם את הפיתוח והבנייה בעיר. לכן, שירותי עורך דין פינוי בינוי בראשון לציון הפכו לנדרשים יותר מתמיד עבור דיירים המעוניינים להבטיח את זכויותיהם.
מה אנחנו מביאים לדיירים בראשון לציון
משרד עו”ד אמיר שטיינהרץ ושות’ מלווה בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית במזרח ובמרכז ראשון לציון, עם למעלה מ-350 פרויקטים ברחבי הארץ ובייצוג דיירים בלבד.
המשרד מלווה בראשון לציון פרויקטים במזרח ובמרכז העיר, ובכולם נקבעים לדיירים אותם עקרונות:
- ממ”ד ומרפסת כתנאי, לא כאופציה — המרכיבים שמשפיעים ישירות על שווי הנכס בעיר.
- ערבויות מלאות לביצוע, בדק, חוק המכר ודמי שכירות.
- מפרט טכני מחייב שנמדד מול סטנדרט הבנייה החדשה בעיר.
- הגדלה מקסימלית של הדירות ופיתוח סביבת הבניין.
ניסיון של למעלה מ-350 פרויקטים ברחבי הארץ מאפשר לדעת מה סביר לדרוש בכל אחד מהסעיפים האלה — ואיפה עובר הגבול שמעבר לו היזם יעדיף לוותר על הפרויקט.
איך מתנהל פרויקט תמ”א 38 בראשון לציון, שלב אחר שלב?
01 | מאסיפה ועד חתימה
כינוס בעלי הדירות, גיבוש נציגות, בדיקת ההיתכנות מול מדיניות ההתחדשות של העירייה באזור שלכם, והליך תחרותי בין יזמים כדי לקבוע את התמורה בשוק.
02 | היתר בנייה ואישור המפקח
ניסוח ההסכם וההגנות, ליווי מול הוועדה המקומית בראשון לציון, טיפול בהתנגדויות ואישור המפקח על הבתים המשותפים.
03 | בנייה, מסירה ורישום
פיקוח על עמידה בלוחות הזמנים ובמפרט, מסירת הדירה החדשה, רישום הזכויות וליווי בתקופת הבדק והאחריות.
