חלופת שקד

את הביטוי “חלופת שקד” רוב בעלי הדירות שומעים לראשונה ממישהו אחר: יזם שפנה לבניין, מארגן שאוסף חתימות, או שכן שלקח על עצמו להוביל. בשלב הזה כבר מדברים על אחוזים, על מטרים ועל לוחות זמנים, ולא תמיד ברור מה מתוך זה קבוע בחוק ומה נתון למשא ומתן. ההפרדה בין השניים היא שקובעת בסוף כמה הדיירים מקבלים.

מה זה חלופת שקד?

חלופת שקד היא חוק שמאפשר לוועדה המקומית לאשר חידוש של בניין מגורים ישן אחד: או לחזק אותו מפני רעידות אדמה, או להרוס אותו ולבנות במקומו בניין חדש. בתמורה מתווספות זכויות בנייה.

השם הרשמי הוא חוק התכנון והבנייה (תיקון מס’ 139), התשפ”ב-2022, שפורסם ברשומות ב-10 ביולי 2022. הכינוי הדביק כי התיקון קודם בתקופתה של שרת הפנים דאז, איילת שקד.

בארץ יש הרבה בניינים ישנים שלא נבנו לפי התקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה. עד לתיקון, בניין כזה היה תלוי בכך שהעירייה תקדם פרויקט רחב כמו פינוי בינוי על כל המתחם סביבו. התיקון מאפשר לו להתחדש בכוחות עצמו, ובמקביל נותן לוועדה המקומית כלים לבדוק שהתשתיות וצורכי הציבור בשכונה יעמדו בתוספת.

התיקון מורכב משני חלקים: הסמכות של הוועדה המקומית לאשר תוכנית לבניין כזה ולהוסיף לו זכויות בנייה בארבעה מסלולים, ומסלול רישוי מהיר שמאפשר לוועדה להחליט על היתר הבנייה באותו דיון שבו היא מאשרת את התוכנית.

מה קרה לתמ”א 38, ומה אפשר לעשות במקומה?

המועד המאוחר ביותר שנקבע לפקיעת תמ”א 38 היה מאי 2026, והוא חל רק ברשויות מקומיות שעמדו בתנאים שקבעה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה להארכת התוכנית. גם ברשויות האלה התמ”א חלה עד מאי 2026 או עד אישור תוכנית מחליפה, לפי המוקדם מביניהם. ברשויות אחרות התוכנית פקעה עוד קודם לכן. לכן התאריך שרלוונטי לבניין שלכם הוא זה שנקבע ברשות שלכם, לא תאריך ארצי אחד.

בניין שרוצה להתחדש היום יכול לעשות זאת מכוח חלופת שקד, מכוח תוכנית כוללת או תוכנית מחליפה שאישרה הרשות המקומית, או במסגרת פרויקט מתחמי. חלופת שקד היא המסלול המרכזי מבין השלושה, ומה שמתאים לבניין מסוים תלוי במצב התכנוני של המגרש שלו ובהוראות שחלות באותה רשות.

חתמנו על הסכם תמ”א 38 לפני שהתוכנית נגמרה. מה עכשיו?

ההסכם ממשיך לחייב את שני הצדדים לפי תנאיו, אבל הוא לא שומר לכם את זכויות הבנייה של תמ”א 38. האפשרות לקבל היתר מכוח תוכנית שפקעה היא שאלה תכנונית, ושלושה דברים קובעים אותה: האם הוגשה בקשה להיתר ובאיזה שלב היא נמצאת, מה קובעות הוראות המעבר ברשות המקומית שלכם, ואם כבר ניתן היתר – מה תוקפו.

מי שחתם לפני הפקיעה בודק שני דברים במקביל: איפה עומדת הבקשה מול הוועדה המקומית, ומה ההסכם עצמו אומר על מצב שבו הפרויקט לא יוכל להתממש במתכונתו המקורית. הסעיף השני הוא זה שנוטים לדלג עליו, והוא שקובע מה קורה לדיירים אם הפרויקט צריך לעבור למסלול אחר.

איך יודעים אם הבניין שלנו מתאים לחלופת שקד?

הבניין צריך לעמוד בארבעה תנאים. החוק קורא לזה “מבנה הטעון חיזוק”, בסעיף 70א לחוק התכנון והבנייה:

• היתר הבנייה ניתן לפני 1 בינואר 1980. אם ההיתר ניתן בין 1980 לסוף 1984, הבניין נכנס רק אם מהנדס מבנים קבע שהוא לא נבנה לפי התקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה שחל במועד ההיתר.
• המגרש מיועד גם למגורים, ולפחות 70% משטח הבנייה הקיים בבניין משמש כדין למגורים.
• בבניין יש לפחות שתי קומות מעל פני הקרקע, ולפחות ארבע דירות שנבנו לפי היתר.
• לא בוצע בבניין בעבר חיזוק לפי היתר, בהתאם לתקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה.

בניין שעומד בארבעתם עדיין לא מובטח לו פרויקט. החוק אינו חל, בין השאר, על רוב הבניינים המיועדים לשימור, והוועדה המקומית רשאית לדחות תוכנית משיקולים תכנוניים או כלכליים, בשל היעדר מענה לתשתיות ולצורכי ציבור, או כשהיא מעדיפה תכנון מתחמי של כמה מגרשים יחד.

איזה מסלולים יש בחלופת שקד?

ארבעה: הריסה ובנייה מחדש, הריסה והוספת שטחי בנייה במגרש אחר, חיזוק, וחיזוק והוספת שטחי בנייה במגרש אחר. בפועל אלה שתי החלטות שמצטלבות – האם הורסים את הבניין או מחזקים אותו, והאם כל הבנייה הנוספת קמה על המגרש שלכם או שחלק ממנה עובר למגרש אחר. במסלולים של “מגרש אחר”, חלק מזכויות הבנייה מתממש במגרש נפרד, בהיקף שצריך להיות ביחס סביר לעלות העבודות בבניין הקיים.

רוב הבניינים יתמודדו עם שני המסלולים הבסיסיים:

כמה זכויות בנייה מקבלים בחלופת שקד?

בהריסה ובנייה מחדש החוק מאפשר לאשר עד 400% משטח הבנייה הקיים של הבניין, כולל השטח הקיים, כלומר תוספת של עד 300%. במסלול החיזוק התקרה נמוכה יותר: עד 200% כולל הקיים, תוספת של עד 100%.

התקרה מחושבת ביחס לשטח הבנייה הקיים כדין מעל פני הקרקע. שטח הממ”ד נכלל בתוכה, ותוספות בנייה שקיבלו היתר אחרי 18 במאי 2005 אינן נכללות בחישוב השטח הקיים. בחלק מהמקרים החוק מאפשר יותר: בצו של שר הפנים לאזורים מסוימים, או בתוכנית הריסה ובנייה מחדש שכוללת לפחות שלושה מגרשים גובלים עם איחוד וחלוקה, שבה התקרה יכולה להגיע ל-500%.

המספרים האלה הם התקרה שהחוק מתיר, והוועדה המקומית רשאית לאשר פחות. ההיקף שיאושר בסוף נקבע בתוכנית של הבניין הספציפי, בהתחשב בתוכניות החלות במקום, בתשתיות ובצורכי הציבור. אם הוצג לבניין שלכם מספר, שווה לברר על מה הוא מבוסס: על מה שהוועדה כבר אישרה באזור, או על הערכה של מי שהציג אותו.

כמה דיירים צריכים להסכים?

בהריסה ובנייה מחדש, מאז 1 ביולי 2023, מספיקים בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף הצמוד להן. זה חל בבית משותף שיש בו לפחות ארבע דירות ויותר משני בעלי דירות. קודם לכן נדרשו ארבע חמישיות. בבניין עם שש דירות או יותר יש כללים מיוחדים לחישוב הרוב, ולבניינים שבהם כבר נחתמו עסקאות ברוב של ארבע חמישיות לפני המועד הזה נקבעו הוראות מעבר.

הרוב הזה מאפשר לפנות למפקח על המקרקעין ולבקש שיאשר את ביצוע העבודה גם בלי הסכמת כולם. המפקח בוחן את הבקשה לגופה, ובין השאר לא יאשר אותה אם בעל דירה התנגד מאחת הסיבות שהחוק מפרט. במקביל, הפרויקט עדיין כפוף לאישור התוכנית ולקבלת היתר בנייה. כמות החתימות בבניין מעידה על ההתקדמות מול השכנים, ולא על כך שהפרויקט אושר.

בסוגי עבודה אחרים הרוב שונה. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) קובע שיעורים נפרדים לחיזוק ברכוש המשותף, להרחבת דירות קיימות, לבניית דירות חדשות ולהריסה ובנייה מחדש.

כמה היטל השבחה משלמים בחלופת שקד?

רבע מההשבחה שנוצרה בשל היתר שניתן מכוח התוכנית. לצד זה יש מקרים שבהם הרשות המקומית רשאית לקבוע הקלות, בתנאים שבחוק. בתמ”א 38 חל פטור מהיטל השבחה בתנאים שנקבעו בחוק, וזהו אחד ההבדלים הכספיים בין המסלולים.

מי נושא בהיטל בפועל נקבע בהסכם מול היזם, ולא בחוק. זה סעיף שכדאי לסגור לפני החתימה, כי אחריה הוא כבר חלק מהעסקה.

כמה זמן לוקח פרויקט בחלופת שקד?

החוק אינו קובע משך זמן, ואין נתון רשמי על משך ממוצע. אם יזם או מארגן נוקב במספר שנים, זו הערכה שלו ולא לוח זמנים שמחייב אותו מכוח החוק. מה שמשפיע בפועל: המסלול שנבחר, מורכבות התוכנית, העומס בוועדה המקומית, התנגדויות ועררים, וקצב ההתארגנות של הדיירים והיזם.

התהליך עובר בדרך כלל דרך התארגנות ובחירת יזם, משא ומתן וחתימה על הסכם, הכנת תוכנית והגשתה לוועדה המקומית, הפקדה ודיון בהתנגדויות, אישור התוכנית, קבלת היתר, וביצוע העבודות. במסלול החיזוק הבניין אינו נהרס ולא נמסרת דירה בבניין חדש, ולכן שלב הביצוע נראה אחרת ממסלול ההריסה והבנייה מחדש.

מסלול הרישוי המהיר מקצר חלק מהדרך: הוועדה המקומית יכולה להחליט על הבקשה להיתר במסגרת ההחלטה על אישור התוכנית. זהו מסלול מוסדר ומותנה, לפי סעיף 145א1 לחוק ותקנות התכנון והבנייה (תוכנית לרישוי מהיר), התשפ”ד-2023. הוא חל, בין השאר, על תוכניות במסלול הריסה ובנייה מחדש ובמסלול חיזוק, ככלל על מגרש אחד או שני מגרשים רצופים, ויש לבקש אותו כבר בעת הגשת התוכנית. הבחירה בו אינה מבטיחה קבלת היתר ואינה מבטיחה לוח זמנים, וההיתר יינתן רק אחרי שהתוכנית נכנסה לתוקף.

מה ההבדל בין חלופת שקד לתמ”א 38?

בתמ”א 38 זכויות הבנייה הגיעו מתוכנית מתאר ארצית. בחלופת שקד הן מגיעות מתוכנית שהוועדה המקומית שלכם מאשרת. גם בתקופת התמ”א היישום לא היה אחיד, ורשויות שונות קבעו מדיניות או תוכניות מקומיות שהשפיעו על מה שאפשר לבנות מכוחה – בתל אביב-יפו, למשל, פעלה מדיניות עירונית ליישום התמ”א – אבל הבסיס עצמו היה ארצי.

יש שתי דרכים לקדם תוכנית לפי חלופת שקד:

• תוכנית נקודתית לבניין, בסמכות הוועדה המקומית לפי תיקון 139. היא אינה מחייבת תוכנית עירונית מאושרת מראש. אם חלה במקום תוכנית כוללנית, התוכנית הנקודתית כפופה ככלל להוראותיה.
• תוכנית כוללת להתחדשות עירונית לפי סעיף 64(ב) לחוק, שחלה על כל שטח העיר וקובעת אזורים ודרכים להתחדשות. אחרי שתוכנית כזו מאושרת, תוכניות מפורטות שתואמות אותה נמצאות בסמכות הוועדה המקומית.

מכאן שהקצב והתנאים שונים מעיר לעיר, ולעיתים בין בניינים באותה עיר. היכרות עם הוועדה המקומית הספציפית, ועם האופן שבו היא נוהגת לפרש את זכויות הבנייה, חוסכת זמן ואי-ודאות בשלב המשא ומתן.

האם חלופת שקד חלה בעיר שלי?

חלופת שקד היא תיקון לחוק ארצי, והיא חלה בכל הארץ. תוכנית נקודתית אפשר להגיש לוועדה המקומית גם בלי שיש בעיר תוכנית עירונית מאושרת. מה שמשתנה מעיר לעיר הוא מה שהרשות מקדמת ומאשרת בפועל: רשויות רבות מקדמות תוכניות כוללות להתחדשות עירונית או תוכניות שמחליפות את תמ”א 38, כל אחת בקצב ובשלב אחר.

בכפר סבא, למשל, אישרה הוועדה המחוזית תוכנית כלל-עירונית להתחדשות בניינית (תוכנית 405-0972422) שנועדה להחליף בעיר את תמ”א 38, ונוסח אישורה פורסם בדצמבר 2025. בתל אביב-יפו התוכנית הכוללת להתחדשות עירונית היא תא/5555.

כשקוראים על תוכנית ש”אושרה”, שווה לבדוק באיזה שלב היא נמצאת. החלטה לקדם תוכנית, הפקדה להתנגדויות ומתן תוקף הם שלושה שלבים שונים, ורק תוכנית שנכנסה לתוקף מחייבת. את המעמד המעודכן של התוכניות שחלות על המגרש אפשר לברר מול הוועדה המקומית או באתר מינהל התכנון. המשרד מלווה בעלי דירות בהתחדשות ברמת הבניין בערים רבות, בהן חולון, בת ים, גבעתיים, ראשון לציון ופתח תקווה, והבדיקה נעשית מחדש לכל בניין לגופו.

מה עושה עורך הדין של הדיירים בפרויקט חלופת שקד?

הוא בודק אם הפרויקט בכלל אפשרי לפני שמדברים על תמורות: מה המצב התכנוני במגרש, אילו תוכניות חלות עליו, ומה הוועדה המקומית הרלוונטית נוהגת לאשר. מאחר שהתוכנית מאושרת ברמה המקומית, למידע הזה יש משקל גדול יותר מאשר בתמ”א 38.

אחר כך הוא מנהל את המשא ומתן על הסכם הדיירים-יזם. שם נקבעים הדברים שילוו את הדיירים בשנים הבאות: ערבויות מתאימות, לוחות זמנים עם סנקציות על עיכובים, ומפרט טכני מחייב לדירה החדשה. אחרי החתימה נמשך הליווי לאורך שלבי הבנייה.

בפרויקט התחדשות עירונית יושבים משני צדי השולחן אינטרסים שונים, וזו הסיבה שמשרד עורכי הדין אמיר שטיינהרץ ושות’ מייצג דיירים בלבד ואינו מייצג יזמים בשום פרויקט. מאחורי הליווי עומדים 20+ שנות ניסיון ו-350+ פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, בהם פרויקטים שהתחילו כתמ”א 38 ועברו במהלך הדרך לחלופת שקד. העיקרון שמנחה את העבודה: מקסימום ביטחון ומקסימום תמורות לדיירים.

שאלות נפוצות על חלופת שקד

האם אפשר עדיין להגיש בקשה חדשה לפי תמ”א 38?

ככלל לא. המועד המאוחר ביותר שנקבע לפקיעת תמ”א 38 היה מאי 2026, והוא חל רק ברשויות שעמדו בתנאי ההארכה, עד מועד זה או עד אישור תוכנית מחליפה, לפי המוקדם. ברשויות אחרות התוכנית פקעה עוד קודם. בקשות שהוגשו לפני הפקיעה כפופות להוראות המעבר שחלות ברשות. בניין שרוצה להתחדש היום בודק את האפשרויות לפי חלופת שקד, לפי תוכניות מקומיות להתחדשות עירונית או במסגרת פינוי בינוי.

מה ההבדל בין חלופת שקד לפינוי בינוי?

חלופת שקד מתמקדת בבניין הבודד, ופינוי בינוי הוא פרויקט מתחמי שמקיף כמה בניינים או רחוב שלם. ההליך והדרישות שונים בין השניים, וגם הרוב הנדרש מבעלי הדירות נקבע בחוקים שונים. איזה מסלול רלוונטי לבניין מסוים תלוי במצב התכנוני של המגרש ובמה שהרשות המקומית מקדמת באזור.

הבניין שלנו כבר חוזק בעבר. אפשר בכל זאת להיכנס לחלופת שקד?

אחד מתנאי הסף בחוק הוא שלא בוצע בבניין בעבר חיזוק לפי היתר, בהתאם לתקן לעמידות מבנים ברעידות אדמה. בניין שכבר חוזק כך אינו נכנס להגדרת “מבנה הטעון חיזוק”, והדרך להתחדשות שלו תיבחן במסגרת אחרת, למשל תוכנית מקומית או פרויקט מתחמי.

האם חלופת שקד מתאימה גם למתחם של כמה בניינים יחד?

במקרים מסוימים כן. החוק מאפשר גם תוכנית להריסה ובנייה מחדש שכוללת לפחות שלושה מגרשים גובלים, שבכל אחד מהם בניין הטעון חיזוק, עם איחוד וחלוקה של המגרשים. יש גם מסלולים שבהם חלק מזכויות הבנייה מתממש במגרש אחר. פרויקט מתחמי רחב יותר מקודם בדרך כלל במסגרת של התחדשות עירונית ופינוי בינוי, עם הליך ודרישות שונים.

מה השתנה בפועל עבור בעלי הדירות

בתמ”א 38 אפשר היה לקרוא תוכנית אחת ולהבין בערך מה מגיע לבניין. היום התשובה יושבת בוועדה המקומית: אילו תוכניות חלות על המגרש, מה הרשות מאשרת בפועל, ובאיזה שלב היא נמצאת. המידע הזה קיים והוא נגיש, אבל צריך לחפש אותו, ובדרך כלל הוא לא מגיע יחד עם ההצעה.

בעלי דירות שיודעים מה המצב התכנוני של הבניין שלהם לפני שהם יושבים לדבר על תמורות מנהלים משא ומתן אחר לגמרי מאלה שמגלים אותו תוך כדי.

המידע המופיע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני. בכל פרויקט התחדשות עירונית יש לבחון את נסיבות המקרה, ההסכם, הזכויות, מצב התכנון והוראות הדין הרלוונטיות.