מהי פרצלציה וכיצד היא עובדת? המדריך המלא

רישום מקרקעין במדינת ישראל עלול להיות סבוך לעיתים קרובות, כמו למשל במקרים בהם לשטח אחד גדול יש מספר רב של בעלים. בסיטואציה בה אחד הבעלים רוצה להקים פרויקט בחלק מאותו השטח נולד צורך לחלק אותו מחדש. דוגמא נוספת לקושי קשורה בעובדה שהקרקעות במדינת ישראל עברו אלינו מהבריטים ולפני כן מהטורקים ובמקרים רבים הקרקע לא עברה רישום תקין ולא תהליך של איחוד וחלוקה, הידוע גם כפרצלציה. מה המשמעות של תהליך זה וכיצד הוא מתבצע? אנחנו כאן לעשות לכם סדר.

למה תהליך הפרצלציה כל כך נחוץ?

כאמור, תהליך הפרצלציה הוא תהליך של איחוד וחלוקה של שטח מסוים לחלקות חדשות, מדובר במושג שכיח בעולמות הנדל"ן והוא נועד להסדיר ולחלק את הקרקע בין הבעלים השונים על מנת שיוכלו לבצע באופן תקין את הרישום בטאבו (לשכת המקרקעין) כך שעל פי החוק הם יהיו רשומים כבעלים של החלקה שלהם.

כפי שמצוין בתחילת מאמר זה, הסיבות לצורך בהליך זה יכולות להיות מגוונות, בין אם מדובר בשטח שמלכתחילה לא נרשם נכונה בטאבו, שטח שהועבר בירושה ליורשים מרובים או שבכלל מדובר בתכנית חלוקה חדשה. כמו כן, בשטחים עליהם נבנו בנייני מגורים שונים באופן טבעי ישנם גם בעלים רבים ובזכות פרצלציה ניתן לעשות חלוקה ברורה בטאבו. חשוב להבין כי רישום שאינו תקין בטאבו יכול לפגוע בבעל הנכס בעת מכירה ולהוריד את שווי הנכס אבל עוד לפני זה ישפיע גם על לקיחת משכנתא (בנקים לא ייקחו סיכון לגבי קרקע שאינה רשומה באופן תקין) ואפילו תשלום מיסוי מקרקעין.

בגלובס סקרו את אחת הבעיות הכי משמעותיות כיום בעולם תכנון הבנייה בישראל והיא בעיית ריבוי הבעלים על קרקע. מצב שנוצר פעמים רבות כאשר אותו שטח מתגלגל בירושה במשך שנים עד שנוצר מצב בו יש יורשים רבים ובאופן טבעי – המשמעות של בעלים רבים היא רצונות שונים וכך קשה להוציא לפועל תכניות בנייה שונות והן נשארות כפי שהן במשך שנים ארוכות, במיוחד במקרים בהם קשה לאתר את הבעלים האחרים. במצב כזה הפתרון הטוב ביותר הוא כמובן הליך הפרצלציה באמצעותו יוכלו להבין הבעלים השונים מה הן הזכויות שלהם ומה הרווח האפשרי מהחלק בשטח ששייך להם.

סוגי פרצלציה מרכזיים

חשוב להכיר שני סוגים של פרצלציה הקיימים בחוק התכנון והבנייה: רצונית ולא רצונית. המשותף להן הוא אופן הביצוע – הוועדה המקומית שולחת מודד מוסמך בשיתוף עם המרכז למיפוי ישראל. פרצלציה אותה יזמו בעלי השטח מוגדרת כרצונית כיוון שאותם הבעלים מעוניינים לחלק ביניהם את הקרקע ולא להיות בעלים שותפים. התנאי הוא כמובן הסכמה של כלל השותפים.

מנגד, פרצלציה לא רצונית היא כזו שמבוצעת לבקשת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ולא לבקשת בעלי הקרקע, לפחות לא כולם. במקרה זה הועדה היא זו שמשלמת את האגרה והסיבות ליוזמה שכזו מצד הועדה יכולות להיות הרצון להוציא לפועל תכניות כמו פינוי בינוי או אפילו בניית מוסד ציבורי כלשהו בשטח אותו יש צורך להפקיע. בנוסף, הועדה יכולה להחליט שתהליך פרצלציה יוצא לפועל בגלל שרוב בעלי השטחים מעוניינים בתהליך ורק מעטים מתנגדים, או במקרים בהם התהליך תקוע בגלל עלותו.

למי משתלם לעשות פרצלציה?

כפי שיש מספר סוגים של פרצלציה, ישנם גם גורמים שונים שיכולים להרוויח ממנו. נתחיל בבעלי השטח – היתרון, כפי שציינו מוקדם יותר, הוא ברור, מכיוון שהם זוכים לרישום תקין בטאבו ובעלות מוגדרת על החלקה שלהם, עם זכויות ברורות. זכרו כי רישום בטאבו ישפיע על כל תהליך המכירה ויקבע גם את הסכום המתקבל. גם אם מדובר בפרצלציה שאינה רצונית והוועדה המקומית הפקיעה חלק מהשטח, זה מגיע בד"כ עם פיצוי כמו לדוגמא הקלות בזכויות בנייה.

בפרצלציה אותה יזמה ועדת התכנון המרוויחים הם גם תושבי העיר כי העירייה מספקת להם כבישים, מוסדות ופארקים חדשים. וכמובן יש גם מרוויחים צדדיים והם בעלי המקצוע – בין אם זה היזמים שיהיו אחראיים על הפרויקטים החדשים שיבנו על הקרקע או הבנקים שעכשיו כאשר בעלי הקרקעות חילקו ביניהם את השטח יש להם יותר לקוחות שיגיעו לקחת משכנתא, וכאמור רישום מוגדר בטאבו אומר שהסיכון במתן הלוואה הוא קטן יותר.

כיצד התהליך עובד?

על מנת להיות מוכנים לבירוקרטיה צריך להכיר את המסמכים השונים אותם יש להגיש והם כוללים הודעת רישום וההעתק שלה מטעם המרכז למיפוי ישראל, בקשה לרישום חתומה על ידי רשות מקרקעי ישראל, עותק של תכנית לצרכי רישום, אישורי ייחוד הערות ושעבודים וגם נסח טאבו, אם קיים כזה. לעיתים יהיה צורך להגיש גם בקשה לרישום חוכרים ושטר רישום.

השלב הראשון הוא אישור תכניות ברשויות התכנון ובמסגרת התהליך (הכולל גם הכנת תכנית לצורכי רישום, וועדת תכנון ו-וועדה של המרכז למיפוי ישראל) מסדרים את הקרקע מחדש ומחלקים חלקה לכל בעל קרקע על פי זכויות בשטח המשותף (אלא אם כן מדובר בהפקעת שטחים). בשלב האחרון מבצעים רישום בטאבו. ישנן לא מעט עלויות המתלוות לתהליך זה ולא תמיד ניתן לצפות מראש מה תהיה העלות הסופית. הסיבה לכך טמונה בעובדה שמדובר בתהליך לא פשוט הדורש ירידה לפרטים ומעורבות של בעלי מקצוע רבים, כאשר משך התהליך הוא כשנתיים וחצי.

כמובן שישנן עלויות שכן ניתן לצפות. ראשית יש לשלם דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל (חישוב גובה התשלום הוא 29.25% מהשווי של השטח שעובר פרצלציה) ולאחר מכן להסדיר תשלום גם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לעיתים תצטרכו לשלם גם מיסים שונים, כגון מס רכישה. בתהליכים כה סבוכים תמיד מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה במקרקעין שילווה אתכם וידע לכוון.