איך לפנות דייר בשכירות?

בעלי נכסים רבים, אשר נוהגים להשכיר את דירותיהם לשוכרים שעל פי רוב זרים להם, נתקלים לא מעט פעמים בסיטואציות לא נעימות ואף קיצוניות בהן מעמידים אותם השוכרים. במהלך שנות ניסיוננו בתחום, הגיע לאוזנינו ולשולחננו מקרים רבים בהם קלו כל הקיצים מול השוכרים וכעת האפשרות היחידה שעומדת בפני בעל הדירה היא פינוי הדיירים.

שתי הסיבות הנפוצות והבולטות ביותר לנקיטת צעדים לצורך פינוי דיירים, הן למעשה הפרות יסודיות של חוזה השכירות:

1. השוכר מסרב לשלם את דמי השכירות באופן בו נקבע בחוזה השכירות שנחתם
2. השוכרים מסרבים להתפנות מהנכס בתום תקופת השכירות אשר נקבעה ומעוגנת בחוזה השכירות

ישנם מקרים נוספים שאינם מהווים הפרה יסודית מפורשת של חוזה השכירות (אלא לאחר פסיקת בית משפט), אך לאורך זמן עשויים גם הם להביא להחלטת המשכיר לסיים את תקופת השכירות של הדיירים בנכס. למשל, כאשר השוכר גורם נזקים מהותיים בנכס, מבצע תיקונים או שינויים בדירה שאינו מורשה לבצע על פי החוזה או כאשר הדייר מסרב לשלם את תשלומי הנכס השוטפים (ארנונה, חשמל, מים וכו').

קודם כל, קחו נשימה עמוקה

בשלב בו קיבלתם את ההחלטה לפנות את הדיירים אשר שוהים בדירתכם, חשוב להבין שזו סיטואציה משפטית מורכבת ובעייתית שבה צעדים לא נכונים מצד המשכיר (בעל הנכס) עשויים לסבך אותו ובמקרים קיצוניים אף להוביל להגשת תלונה פלילית כנגדו במשטרה.

ככל על פי חוק, אין בכוחו או זכותו של המשכיר לפנות בעצמו ועל דעת עצמו את הדיירים השוכרים. אסור בתכלית האיסור לנסות ולהוציא בכוח (פיזי או באמצעות איומים מילוליים) את הדיירים המסרבים להתפנות או לשלם. ביצוע פעולות כמו ניתוק זרם המים או החשמל, כניסה בכוח לנכס ועוד, עשויות להוות עבירה פלילית ויש להיזהר מהחלטות פזיזות לכשהסכסוך מחמיר. זכרו, כמו בתחומים רבים אחרים, אל תקחו את החוק לידיים, אם הדייר מסרב לעזוב אין לכם את הסמכות לגרום לו לעשות זאת בעל כורחו.

דבר נוסף, למשטרה אין סמכות משפטית לפנות דייר שוכר מנכס בו הוא שוהה מכל סיבה אשר תהיה, ולכן פנייה למשטרה בעניין זה תהווה בזבוז זמן ואנרגיה לשווא, כל שכן אין ביכולתם לעשות דבר בנידון.

אז מה כן עושים?

בראש ובראשונה, מומלץ וחשוב מאוד לשמור ולתעד כל שיחה שהתנהלה בינכם לבין המשכירים, בין אם מדובר בשיחות טלפוניות או בעל פה יש להקליטן ובאם מדובר בהודעות או מכתבים שנשלחו בכתב יש לשמור העתקים בצירוף תאריכים. תיעוד השיח מול השוכרים יסייע לביסוס טענותיכם במהלך המשפט ויהווה ראיה וחיזוק לביסוס הכרעת השופט בתיק.

כעת יש להתחיל תהליכי הוצאה לפועל באמצעות תביעה משפטית, שתוגש לבית משפט השלום במחוז בו ממוקמת הדירה. במסגרת תביעה לפינוי דייר, ניתן ואפילו עדיף לנקוט בהליך משפטי מהיר שנמשך זמן קצר לעומת תביעות רגילות, הליך מסוג זה יכול להסתיים כ 60 יום לאחר תחילתו.

במסגרת הליך משפטי מהיר, לשוכר (במקרה הזה, הנתבע) לא ניתנת האפשרות להגיש תביעת נגד בעניין.
לשופט ישנה הסמכות הבלעדית לקבוע האם הסיטואציה הספציפית מהווה הפרה יסודית של חוזה השכירות. כלומר, אך ורק בית המשפט רשאי לפסוק לטובת המשכיר ובכך לקבוע שהדיירים חייבים לפנות את הנכס בזמן שיינקב בפסק בדין.

באם השופט פסק לטובת המשכירים (בעלי הנכס), פינוי הדייר ייעשה על פי חוק ובאמצעות הגורמים המדיניים הרלוונטיים – הוצאה לפועל (זרוע רשות האכיפה והגבייה במשרד המשפטים). לעיתים, השופט אף עשוי לקבוע שעל השוכר (הדייר הסרבן) לשלם פיצויים כספיים למשכיר בעקבות נזקים ועוגמת נפש שנגרמה לו במהלך התקופה.

לסיכום, אנו מאחלים ומייחלים שאף אחד מאיתנו לא ייאלץ לעמוד בסיטואציה לא נעימה שכזו, אך לעיתים ישנם פערים משמעותיים בין הרצוי למצוי ואנחנו נאלצים להתמודד עם דיירים שאינם מבינים או מכבדים את התחייבויותיהם במסגרת חוזה השכירות.

במקרה בו אתם נאלצים לפנות דייר בשכירות מנכסיכם, חשוב מאוד לקבל ליווי מעורך דין מקרקעין מנוסה שיסייע לכם בהליך ויעזור לכם להגדיל את סיכוי פסיקת השופט לטובתכם.