איך מאריכים חוזה שכירות?

ישנם סוגים רבים של חוזי שכירות, במסגרתם מוענקות זכויות וחובות שונות המוטלות על השוכר (הדייר) ועל המשכיר (בעל הנכס). על פי רוב, חוזי שכירות סטנדרטיים מסדירים גם את היחסים והמחויבויות העתידיות של שני הצדדים במקרה של רצון משותף להארכת תקופת השכירות או לחילופין אופן הפעולה במקרה של שינויים בבעלות הנכס (מכירה).

בטרם תיגשו להארכת חוזה השכירות, יש לבדוק היטב את הסעיפים המתייחסים לפעולה זו בחוזה השכירות הראשוני שנחתם בין הצדדים. סעיפים אלה הם שיסדירו את ההודעות הנדרשות בין הצדדים על מנת להאריך את תקופת השכירות על פי חוק. כבעלי דירה, עליכם לבחון לעומק ואף להתייעץ עם עורך דין, לגבי הסעיפים האמורים בחוזה המקורי, בכדי לוודא שבידיכם הכלים להבטיח את שביעות רצונכם מהאופן בו יוארך חוזה השכירות במידה ואכן הדבר יקרה.

סעיפי אופציה בחוזה שכירות

סעיפים המתייחסים לאפשרות הארכת החוזה עשויים להיקרא לעיתים 'סעיף אופציה'. כלומר, בעצם קיומם, ניתנת האופציה לשני הצדדים להאריך את תקופת שהות הדיירים. סעיפים אלה הם שייקבעו מה יהיו התנאים להארכת תקופת השכירות מכל הבחינות – מועד ההתראה המוקדמת והאופן בו תיעשה, שינויים בשכר הדירה או בתנאים, אורך תקופת האופציה (האם ניתן להאריך במספר חודשים או שנים מסויים) ועוד.

במקרים בהם אחד מהצדדים או שניהם דורשים להחיל שינויים בתנאים שנקבעו בסעיפי האופציה בחוזה המקורי, לצורך הארכת תקופת השכירות, יש לראות בכך כחוזה חדש. כלומר, במקרה בו השינויים בתנאים שנקבעו מוסמכים על הצדדים והרצון להאריך את תקופת השכירות הוא משותף, יש לנסח ולחתום על חוזה שכירות חדש המסדיר משפטית את התנאים העדכניים.

הודעה מוקדמת

במקרים בהם קיימת אופציה להארכת חוזה השכירות במעמד חתימתו הראשונית, על הסעיף לקבוע את מועד ההתראה המוקדמת הנדרשת בגין רצון הצדדים להאריך את תקופת השכירות. למשל, במידה וצוין בחוזה השכירות שעל השוכרים להודיע עד 60 יום ממועד פקיעת תוקף החוזה על רצונם להמשיך להתגורר בנכס אך הדיירים עשו זאת חודש אחד בלבד לפני פקיעת תוקף החוזה, משמע שההודעה אינה עומדת בתנאים המשפטיים שנקבעו בין הצדדים, ולפיכך המשכיר אינו מחויב להאריך עמם את החוזה.

יתרה מזאת, מעבר למועד ההודעה המוקדמת, חשוב ביותר לציין את הצורך בהודעה שכזו ואת אופן ביצועה – בעל פה או בכתב. כדאי כמובן להתייעץ עם איש מקצוע בעניין עוד בטרם חתימת חוזה השכירות הראשון, וזאת בכדי להימנע ממקרים בהם סעיפים מסויימים עשויים להשתמע לשתי פנים. דוגמה לכך ניתן לראת בפסק הדין שניתן בשנת 2017 בבית משפט השלום בתל אביב, בו נקבע כי הסעיפים אשר הכניס המשכיר לחוזה המקורי, למעשה התירו לשוכרים להאריך את שהותם בנכס בשנתיים נוספות וזאת ללא כל הודעה מוקדמת (בכתב או בעל פה) בדומה לשכירות המוגנת, בהתאם לפעולות שננקטו בין הצדדים בשנה החולפת.

ישנה הסכמה להארכה, מה עכשיו?

כתלות בחוזה הראשון שנחתם בין הצדדים, ישנן שתי אפשרויות עיקריות לפעולות הנדרשות לצורך הארכת תקופת השכירות. במקרים בהם התנאים שהאמורים בחוזה המקורי מוסכמים על הצדדים, והתבצעה ההודעה המוקדמת על פי חוק – אין צורך בחתימת הסכם חדש, חוזה השכירות הראשוני מאריך את תוקפו על פי חוק והתנאים המוסמכים בו יחולו גם על התקופה הנוספת.

בסיטואציות בהן אין סעיפי אופציה בכלל או שהוסכמו שינויים בתנאי השכירות, יש לנסח הסכם הארכת שכירות (וכמובן לבחון גם בו את סעיפי האופציה אם הוכנסו) ולתת לו תוקף משפטי במעמד חתימה משותף לשני הצדדים.

למי יש זכאות להסכם הארכת שכירות?

על מנת להאריך את חוזה השכירות על השוכר להתגורר בדירה לתקופה של 3 חודשים לפחות או שקיימת אופצייה להארכת השכירות לתקופה העולה על 3 חודשים. תקופת השכירות בחוזה אינה עולה על 10 שנים למעט מקרים בהם למשכיר יש אופציה לבטל את חוזה השכירות טרם תום החוזה.

כמו כן, עלות ההשכרה אינה יכולה לעלות על 20,000 ש"ח והדירה אינה מושכרת במלון, מעון קשישים, דיור מוגן, מעונות סטודנטים או דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה.

לסיכום

לא פעם הגיעו לבתי המשפט תיקים בהם נוצרו פערים בהבנה ובפרשנות של אחד הצדדים לאמור בחוזה השכירות, אשר לבסוף הובילו לסכסוכים ואי הבנות בעניין. לפיכך, גם בעניין חוזה שכירות והארכתו, שלכאורה נראה כמו עניין פשוט ושגרתי, מומלץ תמיד להיעזר בשירותים של מקצוענים ובעלי ניסיון בתחום על מנת לשמור על זכויותיכם ומימוש רצונותיכם בתוך העסקה.