חלופת שקד היא הכינוי המקובל לשני תיקוני חקיקה לחוק התכנון והבנייה (תיקון 136 ותיקון 139), שמסדירים כיום את מסלול ההתחדשות העירונית לבניין בודד בישראל, במקום תמ”א 38 שפקעה סופית במאי 2026. חלופת שקד מאפשרת הריסה ובנייה מחדש של בניין קיים, או חיזוק והרחבה שלו, בתמורה לתוספת זכויות בנייה משמעותית ליזם.

מה קרה לתמ”א 38, ולמה יש עכשיו מסלול חדש?

תמ”א 38 פקעה סופית ב-18 במאי 2026, בכל הרשויות המקומיות בישראל, לאחר סדרת הארכות שניתנו בשנים האחרונות. לא ניתן עוד להגיש בקשות חדשות מכוח התוכנית, בשום רשות מקומית בארץ.

דיירים שכבר חתמו על הסכם תמ”א 38 לפני המועד הזה אינם צריכים לדאוג. ההסכם ממשיך לחייב לפי תנאיו המקוריים, והפרויקט ממשיך כרגיל. מי שנמצא בבניין שטרם החל בתהליך, ומעוניין כיום בחיזוק או בהתחדשות של המבנה, פונה למסלול החדש: חלופת שקד.

מהי חלופת שקד – הבסיס המשפטי

חלופת שקד היא הכינוי המקובל לשני תיקוני חקיקה לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה-1965, שאושרו בכנסת ביוני 2022 ונקראים על שמה של שרת הפנים דאז, איילת שקד. התיקונים נועדו לתת מענה לבניין בודד שאינו עומד בתקן רעידות אדמה, בלי להמתין לפרויקט מתחם רחב כמו פינוי בינוי.

תיקון 136 קובע את מסלולי ההתחדשות ואת זכויות הבנייה. תיקון 139 מסדיר מנגנון רישוי מהיר, המאפשר להגיש בקשה לתוכנית ולהיתר בנייה במקביל, במקום בשני שלבים נפרדים כפי שהיה נהוג בעבר.

שני מסלולים בחלופת שקד

חלופת שקד מציעה לדיירים שני מסלולים עיקריים, בהתאם למצב הבניין ולרצון הדיירים:

הריסה ובנייה מחדש חיזוק ותוספת
מה קורה למבנה הבניין הקיים נהרס, ובמקומו קם בניין חדש הבניין נשאר על תילו, מתחזק ומורחב
תוספת זכויות בנייה עד 400% משטח הבניין הקיים, בכפוף לתוכנית המתאר המקומית ולאישור הוועדה עד 200% משטח הבניין הקיים, באותם תנאים
מקביל בתמ”א 38 הקודמת דומה למסלול 38/2 דומה למסלול 38/1

שיעורי זכויות הבנייה המדויקים נקבעים בסופו של דבר בתוכנית המתאר של הרשות המקומית שבה נמצא הבניין, ולכן משתנים מעיר לעיר. כל פרויקט נבחן לגופו מול הוועדה המקומית הרלוונטית.

מה ההבדל בין חלופת שקד לתמ”א 38?

ההבדל המהותי בין חלופת שקד לתמ”א 38 אינו רק בשיעורי הזכויות. תמ”א 38 הייתה תוכנית מתאר ארצית אחידה, שחלה באותה צורה בכל רשות מקומית. בחלופת שקד, הסמכות התכנונית עברה במידה רבה לרשויות המקומיות עצמן: כל עירייה בונה תוכנית מתאר מקומית משלה, שקובעת אילו אזורים מתאימים להתחדשות ומהן זכויות הבנייה שיאושרו בהם.

המשמעות עבור דיירים: הקצב והתנאים שונים מעיר לעיר, בהתאם למידת ההתקדמות של כל רשות מקומית בגיבוש התוכנית שלה. עורך דין שמכיר את הוועדה המקומית הספציפית, ואת האופן שבו היא נוהגת לפרש את זכויות הבנייה, יכול לחסוך לדיירים זמן ואי-ודאות משמעותיים בשלב המשא ומתן.

הרוב הנדרש להתקדמות בפרויקט נותר 80% מבעלי הדירות, כפי שהיה במסלול 38/2.

כמה זמן לוקח תהליך לפי חלופת שקד?

מהרגע שדיירים מתחילים בתהליך ועד קבלת הדירה החדשה, פרויקט חלופת שקד אורך בממוצע בין 5 ל-8 שנים. שלב התכנון וההיתרים, שבו נבחנת התוכנית מול הוועדה המקומית, נמשך בדרך כלל 24 עד 36 חודשים. שלב הביצוע בפועל, מפינוי הדיירים ועד מסירת הדירות, נמשך עוד 30 עד 48 חודשים נוספים. משך הזמן המדויק תלוי בקצב הוועדה המקומית הספציפית ובמורכבות הפרויקט, ולכן כל פרויקט נבחן לגופו.

באילו ערים כבר יש תוכנית מתאר לחלופת שקד?

מאחר שהסמכות התכנונית עברה לרשויות המקומיות, כל עיר בונה ומאשרת תוכנית מתאר משלה בקצב שונה. נכון למועד כתיבת מדריך זה, בין הערים שכבר אישרו תוכנית מתאר מקומית משלהן: תל אביב, רמת גן, ירושלים ורעננה. ערים נוספות נמצאות בשלבים שונים של גיבוש התוכנית. דיירים בבניין ששוקל להיכנס לתהליך מוזמנים לבדוק את הסטטוס העדכני מול הוועדה המקומית שלהם, או להיוועץ עם עורך דין שמכיר את הרשות הרלוונטית.

תפקידו של עורך הדין בחלופת שקד

בפרויקט חלופת שקד עורך הדין מלווה את הדיירים משלב בחינת ההיתכנות של הפרויקט מול תוכנית המתאר המקומית, דרך המשא ומתן על הסכם הדיירים-יזם, ועד לחתימה וליווי שלבי הבנייה. בשל המעבר של הסמכות לרמה המקומית, יש חשיבות מיוחדת להיכרות עם האופן שבו הוועדה המקומית הרלוונטית בוחנת בקשות, ועם קצב האישורים המקובל בה.

עורך הדין מוודא שההסכם כולל ערבויות מתאימות, לוחות זמנים עם סנקציות על עיכובים, ומפרט טכני מחייב לדירה החדשה, ומייצג את הדיירים בלבד מול היזם.

שאלות נפוצות על חלופת שקד

האם אפשר עדיין להגיש בקשה חדשה לפי תמ”א 38?
לא. תמ”א 38 פקעה סופית ב-18 במאי 2026 בכל הרשויות המקומיות, ולא ניתן עוד להגיש בקשות חדשות מכוחה. בניינים שרוצים להתחדש כיום פונים למסלול חלופת שקד.

מה קורה עם הסכם תמ”א 38 שכבר נחתם לפני הפקיעה?
הסכם שנחתם לפני 18 במאי 2026 ממשיך לחייב לפי תנאיו המקוריים, וכל פרויקט עם היתר תקף ממשיך להתקדם כרגיל. הפקיעה חלה רק על הגשת בקשות חדשות.

האם צריך הסכמה של כל הדיירים בבניין?
לא. הרוב הנדרש הוא 80% מבעלי הדירות, זהה לרוב שנדרש במסלול 38/2 הקודם.

האם חלופת שקד מתאימה גם למתחם של כמה בניינים יחד?
לא. חלופת שקד נועדה לבניין בודד. פרויקט שכולל כמה בניינים במתחם אחד שייך למסגרת הרחבה יותר של התחדשות עירונית, עם הליך ודרישות שונים.

משרד עורכי הדין אמיר שטיינהרץ ושות’

למשרד עורכי הדין אמיר שטיינהרץ ושות’ ניסיון של מעל 20 שנה ומעל 350 פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית, בהם ליווי דיירים בפרויקטים של תמ”א 38 ופינוי בינוי, לרבות פרויקטים שעברו במהלך הדרך למסגרת חלופת שקד. המשרד מלווה דיירים בלבד, ואינו מייצג יזמים בשום פרויקט.

אם הבניין שלכם שוקל להיכנס לתהליך במסגרת חלופת שקד, משרד עורכי הדין אמיר שטיינהרץ ושות’ ישמח לבחון יחד את המצב התכנוני הספציפי מול הרשות המקומית שלכם.

לייעוץ ראשוני אישי, ניתן לפנות למשרד דרך עמוד יצירת הקשר >>

המידע המופיע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני. בכל פרויקט התחדשות עירונית יש לבחון את נסיבות המקרה, ההסכם, הזכויות, מצב התכנון והוראות הדין הרלוונטיות.