תמ”א 38 הסתיימה: מה קורה לדיירים שכבר חתמו על הסכם?

מתי היה סיום תמ”א 38, ובאילו רשויות?

לפי החלטות המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, המועד המאוחר ביותר שנקבע לסיום תמ”א 38 היה מאי 2026, והוא חל רק ברשויות מקומיות שעמדו בתנאים שנקבעו להארכת התוכנית. גם ברשויות האלה התמ”א חלה עד מאי 2026 או עד אישור תוכנית מחליפה, לפי המוקדם מביניהם. ברשויות אחרות התוכנית פקעה עוד קודם.

לכן אין תאריך ארצי אחד שמתאים לכולם. התאריך שרלוונטי לבניין שלכם הוא זה שנקבע ברשות שלכם, ואת זה מבררים מול הוועדה המקומית.

האם תמ”א 38 בוטלה סופית, או שתהיה הארכה?

תמ”א 38 הגיעה לסופה, ומאי 2026 היה המועד המאוחר ביותר שנקבע לה. כבר ב-2024 הודיעו יו”ר המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ומנכ”ל מינהל התכנון שלא יינתנו הארכות נוספות. מי שמחכה ל”עוד הארכה אחת” כדי שהפרויקט יחזור למסלול הישן, כדאי שיתכנן את הצעדים הבאים בלי להסתמך עליה.

במקום התמ”א, פרויקטים חדשים מקודמים היום בעיקר מכוח חלופת שקד, שהיא תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, או מכוח תוכניות מקומיות שמחליפות את התמ”א.

הגשנו בקשה להיתר לפני סיום תמ”א 38. מה המצב שלנו?

אם הבקשה להיתר נקלטה בוועדה המקומית לפני מועד הפקיעה, ככלל היא ממשיכה להידון, אבל את המצב של הבקשה הספציפית שלכם בודקים מול הוועדה. האפשרות לקבל היתר מכוח תוכנית שפקעה היא שאלה תכנונית, ושלושה דברים קובעים אותה: האם הוגשה בקשה ובאיזה שלב היא נמצאת, מה קובעות הוראות המעבר ברשות שלכם, ואם כבר ניתן היתר, מה תוקפו.

בפועל הייתי מתחיל מבקשה פשוטה: אישור בכתב מהוועדה על מועד הקליטה של הבקשה ועל המסלול שבו היא מטופלת. “ממשיכה להידון” זה עוד לא היתר, ולכן חשוב לוודא שהבקשה נקלטה כבקשה שלמה ושהיא באמת מתקדמת.

חתמנו על הסכם תמ”א 38, אבל בקשה להיתר לא הוגשה. מה עכשיו?

אם חתמתם על הסכם תמ”א 38 ובקשה להיתר לא הוגשה לפני הפקיעה, ההסכם ממשיך לחייב את שני הצדדים לפי תנאיו, אבל הוא לא שומר לכם את זכויות הבנייה של תמ”א 38. המשמעות היא שהפרויקט, אם הוא ממשיך, צריך לעבור למסלול אחר, ולרוב גם התנאים ישתנו.

כשאני עובר על הסכם כזה, אלה הסעיפים שאני מחפש קודם:

• תנאי מתלה: האם העסקה מותנית בקבלת היתר עד מועד מסוים, ומה קורה אם המועד עבר.
• מועדים: אילו לוחות זמנים היזם התחייב להם, ומה הסנקציה אם לא עמד בהם.
• ביטול: האם יש מנגנון יציאה למצב שבו הפרויקט לא יכול להתממש במתכונתו המקורית.
• תמורות: האם התמורות נקבעו לפי זכויות תמ”א 38, שכבר אינן זמינות.

הסעיף על מצב שבו הפרויקט לא יכול להתממש הוא זה שנוטים לדלג עליו בחתימה, והוא בדיוק זה שקובע מה קורה לכם עכשיו. את הבדיקה הזאת עושה עורך דין התחדשות עירונית שמייצג רק את הדיירים, ולא עורך הדין שייצג גם את היזם בחתימה.

מה ההבדל בין תמ”א 38 לחלופת שקד, ולמה זה משנה את ההסכם?

ההבדל המרכזי בין תמ”א 38 לחלופת שקד הוא מאיפה מגיעות זכויות הבנייה. בתמ”א 38 הזכויות נבעו מתוכנית ארצית אחת, ואפשר היה לקרוא אותה ולהבין בערך מה מגיע לבניין. בחלופת שקד הזכויות מגיעות מתוכנית שהוועדה המקומית שלכם מאשרת, והיא רשאית לאשר פחות מהתקרה שהחוק מתיר.

יש גם הבדל כספי. בתמ”א 38 חל פטור מהיטל השבחה בתנאים שנקבעו בחוק, ובחלופת שקד היטל ההשבחה הוא רבע מההשבחה שנוצרה בשל היתר שניתן מכוח התוכנית. מי נושא בהיטל בפועל נקבע בהסכם מול היזם.

עכשיו אפשר להבין למה הסכם תמ”א 38 לא יכול פשוט לעבור כמו שהוא למסלול החדש. התמורות שסוכמו בו נשענו על זכויות ועל הטבות שכבר לא קיימות באותה צורה. לכן, כשיזם מציע להמשיך בחלופת שקד, שווה לבקש ממנו להראות על מה מבוססות התמורות החדשות: על מה שהוועדה כבר אישרה באזור, או על הערכה שלו.

לאן אפשר להמשיך אחרי סיום תמ”א 38?

אחרי סיום תמ”א 38 בניין יכול להמשיך להתחדש באחת מכמה דרכים, ומה שמתאים תלוי במצב התכנוני של המגרש ובמה שהרשות שלכם מאשרת:

• חלופת שקד: המסלול המרכזי לבניין בודד, בחיזוק או בהריסה ובנייה מחדש, באישור הוועדה המקומית.
• תוכנית מקומית מחליפה: חלק מהרשויות קידמו תוכנית משלהן שבאה במקום התמ”א בתחומן.
• פינוי בינוי: אם הבניין יכול להיכלל במתחם עם בניינים סמוכים, ברוב נדרש ובתהליך אחרים.

מי שבדק בעבר את ההבדל בין תמ”א 38 או פינוי בינוי עומד היום מול השוואה אחרת, בין חלופת שקד או פינוי בינוי. בכל אחת מהדרכים, הסכמה שכבר קיימת בין הדיירים היא נכס, כי יזם שרוצה להמשיך במסלול אחר יעדיף בניין שבו השכנים כבר מאורגנים. אבל המעבר דורש משא ומתן מחדש ולרוב גם חתימה מחדש, והרוב שנדרש במסלול החדש לא בהכרח זהה לרוב הדרוש בתמ”א 38/2. כל פרויקט נבחן לגופו.

מה כדאי לבדוק עכשיו, לפי מצב הפרויקט?

הצעד הראשון הוא לבקש מהיזם עדכון בכתב על מצב הבקשה להיתר. לא שיחת טלפון ולא הבטחה בעל פה, אלא מסמך. אם קשה לקבל תשובה ברורה, גם זה מידע. במקביל אפשר לברר בעצמכם מול הוועדה המקומית אם הבקשה נקלטה ומתי. ועוד דבר שנוטים לשכוח: הערבויות בפרויקט, אם היזם כבר מסר כאלה. כדאי לוודא שהן עדיין בתוקף ושלא פגו בלי שחודשו.

כל בניין ימצא את עצמו באחת השורות בטבלה, וזו נקודת ההתחלה. מכאן כל צעד תלוי בנוסח של ההסכם שלכם.

מה עושים אם שכן מסרב להמשיך בפרויקט?

אם שכן מסרב להמשיך אחרי סיום תמ”א 38, מה שקובע הוא הרוב שנדרש במסלול החדש, ולא מה שנחתם במסגרת התמ”א. בחלופת שקד, למשל, בהריסה ובנייה מחדש מספיקים בעלי שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף הצמוד להן כדי לפנות למפקח על המקרקעין.

לא כל מי שמסרב הוא דייר סרבן במובן המשפטי, ולפעמים יש לסירוב סיבה טובה. לכן אני מתחיל תמיד בשיחה, ורק אחר כך בוחנים את הכלים שהחוק נותן.

אז מה הדבר הראשון לעשות?

כשסיום תמ”א 38 הופך לנושא שיחה בבניין, יש נטייה לקפוץ לאחד משני קצוות: “הכול בטל” או “לא קרה כלום”. שניהם לא מדויקים. ההסכם שחתמתם הוא נקודת המוצא, וההסכמה שכבר נבנתה בין השכנים שווה משהו, אבל צריך לבחון את שניהם מחדש לאור המסלול שהפרויקט יכול להמשיך בו.

את הבחינה הזאת כדאי לעשות עם עורך דין תמ”א 38 שמייצג דיירים בלבד, כי שינוי מסלול כמעט תמיד מחייב לתקן את ההסכם, ובשולחן הזה הדיירים צריכים ייצוג דיירים משלהם. ובין אם ההמשך יהיה בחלופת שקד ובין אם בפינוי בינוי, עורך דין פינוי בינוי שמייצג רק את בעלי הדירות הוא מי שמוודא שהתנאים החדשים לא נופלים מאלה שהיו לכם.

המידע המופיע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לקבלת ייעוץ משפטי פרטני. בכל פרויקט התחדשות עירונית יש לבחון את נסיבות המקרה, ההסכם, הזכויות, מצב התכנון והוראות הדין הרלוונטיות.