איך קובעים את שווי הדירה?

בין אם אתם מוכרים או קונים דירה, אחד הפרמטרים הכי חשובים שתצטרכו לקחת בחשבון בעת קבלת ההחלטה הוא מה השווי שלה. נכון, יש תג מחיר שנקבע אבל זה לא אומר שהוא בהכרח תואם לשווי האמתי שלה – אז מי קובע את השווי ואיך? ומה הגורמים המשפיעים עליו? המדריך המלא לפניכם.

ההבדל בין מחיר ושווי

זה אולי מבלבל אבל המחיר שנקבע על דירה והשווי האמתי שלה לא בהכרח יהיו אותו סכום. בעוד השווי תלוי בנתוני שטח עליהם נפרט בהמשך, המחיר מושפע מהיבטים מעט אחרים לעיתים – למשל, כאשר בעל הדירה לחוץ למכור אותה סביר להניח שהוא יוריד את המחיר וזה עובד גם הפוך כאשר יש קונה שמאוד רוצה את הדירה ומוכן לשלם יותר.

אם אתם מוכרים דירה ורוצים לדעת את השווי שלה או קונים דירה ורוצים לוודא שהמחיר אינו מוגזם תוכלו לעשות זאת לבד אך אם אין לכם ידע מקיף בנדל"ן מומלץ להיעזר באיש מקצוע – עורך דין מקרקעין מקצועי או שמאי ידעו לעזור לכם בנושא זה. אגב, הפרמטר שלפיו שמאים מעריכים בדרך כלל את שווי הדירה הוא על ידי השוואה לעסקאות אחרות שבוצעו באותו האזור. כיום, כל אחד יכול לעשות זאת בקלות בעזרת מאגרי מס שבח הפתוחים לציבור הרחב אך הבעיה היא שמעבר להשוואה יש גורמים נוספים שנכנסים לתמונה ואם תחשבו על זה שתי דירות באותו רחוב, ואפילו באותו בניין, לעולם לא יהיו זהות ולכן יהיו ביניהן פערי שווי. אגב, פרסמנו בבלוג שלנו כתבה על הטעויות הנפוצות בתהליך מכירות דירה, כדאי להציץ.

השפעת נתוני הדירה הקבועים על השווי

ראשית, בואו נסקור את הגורמים שמשפיעים על שווי הדירה אותם לא ניתן לשנות ושאינם תלויים בבעלים. מעבר לשאלה האם מדובר בדירה חדשה או ישנה, בטח יכולתם לנחש שלמיקום יש ערך עצום כאשר מדובר בערכה של דירה. לא מדובר רק במיקום של העיר או היישוב בארץ (אותה דירה בתל אביב ובפריפריה יתומחרו באופן שונה לחלוטין), אלה גם במיקומה של השכונה בתוך אותה העיר. כך שאם אתם קרובים למקום רועש כמו רכבת או שדה תעופה זה יוריד את השווי ומנגד, אם הדירה שלכם היא קו ראשון לים השווי יזנק.

לאחר מכן, ההשפעה הגדולה ביותר תהיה לגודל ומספר החדרים בנכס כאשר הכלל הוא פשוט – גדולה, מרווחת ומציעה יותר חדרים זו דירה ששווה יותר. אך זה לא מסתיים כאן כי גם לקומה בה ממוקמת הדירה בבניין יש משמעות והיא משתנה לפי האזור והאוכלוסייה. יהיו בניינים בהם דירת גן תהיה נוחה יותר עבור האוכלוסייה שמתגוררת בהם ויהיו בניינים עם נוף משגע שדווקא הדירות הגבוהות הן אלה שיהיו שוות יותר, במידה ויש מעלית כמובן (כי גם מעלית משחקת תפקיד בשווי הנכס). מדובר אולי בפרט שנשמע מינורי אבל הוא יכול להתבטא בהבדל של עשרות אלפי שקלים.

אם נצלול עוד יותר פנימה נגלה שגם לכיווני אוויר ולשאלה אם היא פונה לחזית או לעורף יש משקל. אור שנכנס לדירה, אוויר וכפי שציינו כבר – נוף, כולם משפיעים על שווי הדירה. ככל שיש לכם יותר כיווני אוויר, השווי יהיה גבוה יותר. כמובן שגם למה שיש מסביבו של הבניין תהיה השפעה ניכרת על שווי הנכס, והכוונה היא למקומות חנייה, חצר והתחזוקה הכללית של המבנה וסביבתו.

השפעת גורמים שאינם קבועים על השווי

ישנם מספר גורמים המשפיעים על שווי הדירה ויכולים להשתנות עם הזמן, בחלקם הבעלים של הדירה יכול לשלוט וחלקם קשורים למזל. דוגמא מובהקת של גורם שקשור במזל הוא השכנים, וזה לא חייב להיות מקרה נדיר של שכנים ידועים לשמצה, היות וגם מצבם הסוציו-אקונומי והמעמד החברתי ישפיעו מעט על השווי. בנוסף, יתכן וקניתם דירה שמסביבה היה שטח פתוח ובהמשך החליטו לבנות עליו. אם הוקם שם מפעל מזהם או מקום בילוי רועש שווי הדירה ירד ומנגד אם יש פארקים ירוקים ונוף יפיפה זה יעלה את ערכה.

מצד שני, פרט קטן שתלוי במוכר הדירה ויכול לשבש את השווי שלה הוא רישום הדירה בטאבו. לא מעט אנשים פשוט שוכחים לבצע רישום תקין ויש לכך השלכות – זה מרתיע קונים או מצריך הורדה במחיר. אחד היתרונות הגדולים בבחירה לשכור את שירותיו של עורך דין לענייני מקרקעין היא בכך שהוא יוכל לעזור עם הסדרת הרישום בקלות. ולסיום, עוד דבר שמשפיע על ערכו של הנכס הוא מצבו. אם מדובר בדירה מושקעת שעברה שיפוץ איכותי זה באופן טבעי יקפיץ את השווי שלה. מעבר לכך, גם לפוטנציאל העתידי שלה יש חשיבות, כלומר האופן בו ניתן לשדרג ולהרחיב אותה. פרמטר זה תלוי בזכויות הבנייה של בעל הדירה.

משרד עורכי הדין ונוטריון אמיר שטיינהרץ ושות' בעל ניסיון חסר תקדים בכל הנוגע לעסקאות רכישה ומכירה של מקרקעין ויודע לסייע בסוגיות מורכבות שהן חלק בלתי נפרד מהתהליך, ביניהן גם הערכת שווי דירה. במשרד מקפידים על מקצועיות, שקיפות, זמינות ואמינות.