ASTLaw

ההבדל בין תמ"א 38 לתמ"א 38/2

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, או בשמה המוכר יותר – תמ"א 38, מהווה קרקע פורייה הן לעולם הנדל"ן והן לתחום ההתחדשות העירונית החשוב מאין כמוהו עבור ערים בכל סדרי גודל בארץ.

ההתחדשות העירונית מהווה פרמטר חשוב של איכות חיים ברשות העירונית, לכן ההתנהלות של הצדדים השונים עם ההיבט הממשלתי בצורת הרשויות המקומיות הוא חשוב ביותר, ויש הבדלי מהותי מבחינת תמ"א 38 לבין תמ"א 38/2 ואנו נעמוד כאן עליהם בהרחבה.

תמ"א 38 וסעיף התיקון

תמ"א 38 זוהי למעשה התכנית המקורית והבסיסית שאושרה ב-2005, ששמה לה למטרה למגן ולחזק מבנים שהוקמו לפני 1980, על מנת שלא יקרסו בנסיבות של רעידת אדמה בינונית עד חזקה ויגרמו לנזקים רבים בנפש.

לאחר זמן מה, הגיעו המחוקקים למסקנה שהמערך הקיים (חיזוק מבנים והקמה של לא יותר מ-2 קומות) לא מהווה תמריץ מספק לא ליזמים ולא לדיירים, ולכן גיבשו נוסח חדש לתכנית, הכולל בתוכו גם את המסלול של הריסה ובנייה מחדש, המעניקה הרבה יותר זכויות בנייה, לכן זה אטרקטיבי מאוד גם עבור קבוצות רכישה.

תמ"א 38 והסיבות להוספת התיקונים

כאמור, מטרתו העיקרית של התיקון הייתה לעודד קצב מהיר יותר של התחדשות עירונית, זאת באמצעות תמריצים אטרקטיביים יותר הן עבור היזמים, והן עבור הדיירים, בהקשר של זכויות בנייה נרחבות יותר, קבלת דירות גדולות ואטרקטיביות יותר בבניין חדש ומאובזר, עם לובי מושקע, חדרי מדרגות רחבים יותר ו/או התקנת מעליות, ממ"ד ומרפסות לכל דירה.

ההטבות משתנות מפרויקט לפרויקט בהתאם לנסיבות שונות ולפי המתואר כאן, וכל הליך המשא ומתן עשוי לקחת זמן מה.

המאפיינים המייחדים את תמ"א 38/2

אחד מהנושאים המבלבלים ביותר בנושאי התיקונים לתמ"א 38 – זה ההבדל בין תמ"א 38/2 לבין תכניות פינוי בינוי. רבים טועים לחשוב שמדובר באותו סוג פרויקטים – אך לא כך הדבר.
פרויקט ההריסה ובנייה מחדש תחת התקנות של תמ"א 38 ואחד מתייחסות לבניין אחד בלבד, במקרים כאשר רוצים לחזק ולשפר אותו, אך גורמים מקצועיים קבעו שהליך זה אינו אפשרי היות והבית מיושן מדי, ויותר קל לבנות במקומו בניין חדש.

תמ"א 38/2 זה לא פינוי בינוי!

פינוי בינוי, לעומת זאת, מתייחס להליך שונה לחלוטין, והוא מעוגן יותר בעקרונות ההתחדשות העירונית. במסגרתו מפנים לא בניין אחד, אלא מתחם שלם של מספר בניינים ישנים. בהתאם לכך, התכנון הוא נרחב יותר, לוקח בחשבון תשתיות ומוסדות ציבוריים (כגון מרכזים מסחריים, מרפאות, גני ילדים וכו’), ולכן מהווה עבודה יותר טובה ברמה השכונתית. זכויות הבנייה בפינוי בינוי עולים בהרבה מהמותר במסגרת תמ"א 38/2, כך שמהצד של היזמים מדובר בפרויקטים אטרקטיביים יותר.החיסרון של כך הוא בסרבול מסוים, שהוא בלתי נמנע כשמדובר בפרויקטים כה נרחבים, והיתרונות היחסיים של כל בעל דירה יכולים להיות פחות משמעותיים מאשר בהריסה ובנייה במסגרת תמ”א 38/2. ניתן לקרוא אודות האפשרויות העומדות בפני הדיירים כאן

תפקידו של עורך דין מקרקעין בניהול פרויקטים שונים במסגרת התכנית

כפי שניתן לראות, בשל החקיקה הארצית וגם המקומית בכל הקשור להתנהלות של פרויקטים במסגרת ההתחדשות העירונית ויזמות הנדל"ן במסגרת תמ"א 38 – ניתן להתבלבל, ליפול קורבן לגורמים בעלי כוונות זדון או פשוט חסרי המקצועיות הנדרשת. אנו לא נפסיק להדגיש שכל צד נדרש ייצוג של עורך דין המתמחה בתמ"א 38, כדי לדאוג שהאינטרסים הספציפיים נשמרים במלואם (כי זה ממש לא יהיה בסדרי העדיפויות של עורך הדין של הצד השני).

משרדו של אמיר שטיינהרץ ושות’ ניהלו במהלך השנים מאות תיקי תמ"א 38 על כל סוגיהם ונשמח לסייע בכל עניין.

אמיר שטיינהרץ ושות' - משרד עורכי דין מקרקעין ותמ"א 38
14 פבר, 2021
שאלות ותשובות בנושא פינוי בינוי ותמ"א 38

איך בוחרים יזם לפרויקט של פינוי בינוי ?

בחירת יזם לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלכם היא הנקודה הרגישה והחשובה ביותר לתהליך. כדי לאתר את החברה המקצועית והמהימנה ביותר, נדרש נציג שיגן על האינטרסים של הדיירים – עורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית המכיר את הנפשות הפועלות בתחום. עורך הדין הנבחר בורר בין היזמים באמצעות תהליך הנקרא מכרז, במסגרתו מגדירים את התנאים והתמורות הדרושים לדיירים, והיזם המתאים נבחר על סמך התאמתו, מקצועיותו ופרויקטים קודמים.

איך בוחרים עו"ד לפרויקט של פינוי בינוי ?

עורך דין מתאים אמור לספק ניסיון מוכח בהתחדשות עירונית, פרויקטים שהגיעו לסיום מוצלח. חשוב שיספק לדיירים זמינות, פתרונות יצירתיים בזמן אמת ויכולת לנהל פרויקטים מורכבים בכל קנה מידה.

איך אני יודע שאני זכאי לבצע תמ"א 38 בבניין שלי ?

אם הבניין שלכם נבנה לפני 1980 הוא זכאי לתמ"א - השאלה הנשאלת כאן היא מה היקף השינויים לו הבניין זכאי, ועל פי זה ניתן להבין האם הפרויקט יהיה כדאי ורלוונטי ליזמים. אם אתם מעוניינים לבדוק את היקף הזכאות לתמ"א בבניין שלכם, אתם מוזמנים להיכנס לאתר ואנחנו נבצע את הבדיקה עבורכם - ללא עלות.
זמן ביצוע הבדיקה הוא 7 ימי עסקים.

האם ניתן לקיים פינוי בינוי בבניין שיש בו דיירים שמתנגדים לפרויקט ?

כחוק, נדרש רוב של 80% על מנת לקיים פרויקט הריסה ובנייה מחדש או 66% בפרויקט חיזוק יסודות. ההתדיינות נעשית ברמה האישית ותוך ניסיון לספק את התמורה הנדרשת לדיירים המתנגדים. במידה והסיבות לסירוב אינן סבירות, ניתן להשיג את ההסכמה באמצעים משפטיים.

השאירו תגובה

    072-3341098
    כלי נגישות

    Powered by - Wemake