מהי תמ"א 38?

מידע כללי אודות המהות וההתנהלות של תמ"א 38, השינויים שהתרחשו במרוצת השנים ותפקידו של עורך דין מקרקעין בשלבים השונים בפרויקט.

תמ"א 38 הוא אחד מהמושגים השגורים ביותר בפיהם של כל העוסקים בתחום הנדל"ן בימינו, בין אם למטרות השקעה, או המעוניינים להעלות את שווי הנכס שבו מתגוררים. נסביר בקצרה את הרעיון שמאחורי התוכנית הזאת, נתאר את ההישגים אליה הגיעה מאז חקיקתה ב-2005 ונסביר בקצרה את תפקידו של עורך דין בנושאי מקרקעין בהליכים השונים הכלולים בשלביה השונים של תמ"א 38.

מטרות העל הראשוניות של התכנית

תמ"א 38, או בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", כשמה כן היא, נועדה לתת מענה לצורך להתאים בניינים ישנים לדרישות בנייה שנקבעו ב-1975 ונכנסו לתוקף ב-1980. ההנחה (המוצדקת) היא שבניינים שנבנו לפני כן לא הותאמו לדרישות ותקנות הבנייה הרלוונטיות ובמקרה של רעידת אדמה קשה הם יקרסו ויגבו קורבנות רבים.

הבנייה במסגרת תמ"א 38 יכולה להיות במסלול של חיזוק יסודות ושיפור חזות המבנה – כולל אפשרויות להוספת דירות, ממ"ד לכל דירה קיימת, מרפסות, חדר מדרגות מרווח יותר וכניסה מרשימה יותר למבנה. המסלול הארוך יותר הוא הריסת הבניין והקמה של אחד חדש עם מספר רב יותר של דירות (שמהן למעשה נגזר הרווח של היזם). בחלק מפרויקטיי התמ"א שמשרדנו ליווה ניתן לראות שינוי אדיר בין תצורת הבית טרם התהליך ולאחריו.

על מנת לתת תמריצים, נקבעו קריטריונים לזכויות בנייה, קיצור התהליכים הדרושים לקבלת ההיתרים לבנייה, מה שיצר מערך נוח גם אם לא מושלם לשיפור חזויות הערים, קידום פרויקטים בטוחים ומשתלמים לכל הצדדים. במרוצת השנים נוספה גם חקיקה משלימה המסדירה את נושאי מיסוי המקרקעין, חוקי תכנון ובנייה ונהלי מקבלי ההחלטות בבתים משותפים.

תפקידו של עורך דין בהליכי תמ"א 38

למרות שמטרות העל של תמ"א 38 חשובות ומשתלמות לכל הצדדים (קידום בנייה, שיפור חזות הבניינים, מיגון והוספת משטחים בהתאם לקבוע בתקנות), לכל צד יש את האינטרסים שלו שיש לשמור, ובדיוק לשם כך דרוש עורך הדין. נציגות של היזמים – זה צד אחד, הרשות המקומית זהו צד נוסף, והדיירים של הבניינים שעוברים שדרוג במסגרת התכנית – צד אחר. כל אחד מהם זקוק לבדיקה מדוקדקת של כל המסמכים המוגשים לאישור, כולל מסגרות הזמן המובטחות לביצוע הפרויקט, ההתחייבויות של היזמים והבונים, ועוד.

תיקונים ותוספות לתמ"א 38 וכן המתווה החדש

כאמור, לאחר ביסוס ותחילת יישום התוכנית ב-2005 נעשו בדיקות נוספות של יעילותה ובמידת הצורך נוספו תיקונים לחוק, שכללו את:

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח-2008
חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח – 2007
תקנות התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ט – 2008
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008

בשנת 2020 ניגשה וועדה מיוחדת לגיבוש מתווה חדש לתוכנית שעומדת לפוג באוקטובר ב-2022, ונכון להיום הדגש הוא על הקדשת אחוז מסוים מהשטח הנבנה (בעיקר בתכניות במסלול של פינוי בינוי) לשטחים ציבוריים המיועדים לשירות הדיירים המיועדים.

היצמדות לכל מילה ומילה במסמכים הרשמיים

בנוסף לכך, לטובת ניהול תקין ומוצלח של כל התהליך, נדרש ליווי צמוד ובקרה של כל שלב בתכנון וביצוע הפרויקט, כדי שכל הפרטים ישתלבו באופן מושלם, ללא כפילויות או סתירות פנימיות בהתחייבויות של הצדדים, חישובי נקודות הזכות לבנייה והזכאות של הדיירים, כולל תשלומים ומימונים לתקופות ההמתנה. בשורה התחתונה, עורכי דין המתמחים בנושאי מקרקעין משחקים תפקיד חשוב בהסדרת כל התהליך.

כך, משרד עורכי דין ונוטריון של אמיר שטיינהרץ ושות’ מלווים מזה שנים ארוכות מספר רב של פרויקטי תמ"א 38 בכל קנה מידה ודואגים לטובתם של כל הצדדים המעורבים לכל אורך הדרך.