רכישת דירה בקבוצת רכישה – מה חשוב לדעת?

במסע לעבר דירה משלנו, ניתן לנקוט בכמה דרכים כדי להגיע ליעד הנכסף. אחת האפשרויות העומדת בפני מי שרוצה לקחת את גורלו בידיו, זו אפשרות של קבוצת רכישה.

מדובר בהתארגנות מכוונת או שרירותית, שמטרתה לרכוש קרקע או לחילופין, בניין בבנייה מראש, ובשל ההתאגדות הזאת להביא להוזלה משמעותית של העסקה, בהיקף של כ-20%, מה שעבור רבים מהווה הבדל אדיר שמאפשר את הרכישה.

עקרונות ההתארגנות

ההתארגנות המסודרת יכולה להתבסס על קבוצת חברים, בני משפחה או מכרים שהחליטו להשקיע יחד בבניין כדי להיות בשליטה גם על התהליך, וגם על אכלוס הבניין, כדי ש"יהיו נעים השכנים בעיניהם". במקרים אחרים ניתן למצוא מודעות בלוחות הנדל"ן הרגילים המחפשים משקיעים שיצטרפו לקבוצות הרכישה וייהנו מהיתרונות.

קבוצת רכישה מתאפשרת לאחר שיש שיתוף פעולה בין יזם נדל"ן לבין קבלן בנייה שקיבלו היתרי בנייה. לאחר מכן הם מאתרים את המשתתפים לקבוצת הרכישה ויוצאים לדרך.

היתרונות הבולטים ביותר של קבוצות רכישה

היתרונות של קבוצת רכישה הם:

• יותר שליטה על הליך הבנייה
• הוזלה של עלות הדירה בשל העובדה שהיזם והקבלנים מקבלים משאבים כספיים בשלב יחסית מוקדם בבנייה
• הוזלת עלויות מע"מ והוצאות מיסוי הקשורות להתארגנות שאינה עסקית
• אפשרות לשיתוף פעולה יעיל עם השכנים לרווחת כולם

היתרונות מאפשרים ליצור תנאים מיטביים למשפחות מורחבות שרוצות לגור קרוב ובתנאים האופטימליים עבור כל הנוגעים בדבר.

הסיכונים האפשריים של הצטרפות לקבוצה רכישה והביטחונות האפשריים

בדומה לרכישה של דירה על הנייר, גם בקבוצות רכישה יש סיכון של רכישת דירות לפני שהן נבנו, מה שעשוי להוביל לשינויים לא צפויים בלוח הזמנים, מפרטי הדירות, תנאים סביבתיים ועוד.

על מנת להגן על הכספים של כל הקבוצה יחד, וגם של כל אחד לחוד, חשוב למנות גורם אחראי שינהל את התהליך ברמה הפרקטית, אך גם נציגות של כל משתתף בקבוצה, וכך ליצור את רשת ההגנה הטובה ביותר.

על פי חוק המכר, קיימות ערבויות המגנות על ההשקעות של חברי הקבוצה, לצד הפקדת סכומים מהעסקה בחשבון נאמנות של עורך הדין, וכן הגדרת התנאים והמפרטים בהסכם שנחתם במעמד גיבוש הקבוצה ומחייב את היזם והקבלן כאחד.

המלצה נוספת של מומחים בתחום היא למנות מנהל פרויקט בנייה מטעם הקבוצה, על מנת להיות תמיד עם יד על הדופק לגבי התקדמות העבודה.

התפקיד המכריע של עורכי דין בגיבוש, ניהול וליווי קבוצות הרכישה

עורך דין מומחה בקבוצות רכישה יכול לעשות מחקר מקדים איכותי עבור קבוצות הרכישה, לבדוק את הרזומה של היזם, לוודא שהקבלן רשום בפנקס הקבלנים ועובד באופן תקין, שהקרקעות אכן מיועדות לבנייני מגורים ושקיימים היתרי בנייה רלוונטיים.

בנוסף לבדיקת השטח עבור הקבוצה כולה, יש לזכור שבקבוצות הרכישה עשויים להיות מעמדות שונים ולכל אחד יש אינטרסים ומטרות שלא תמיד עולות בקנה אחד עם האינטרסים של שאר המשקיעים בקבוצה.

על מנת ליצור מאזן כוחות אובייקטיבי ומיטיב עם כולם, יש לגבש הסכם נוטריוני כללי, וכן למנות עורך דין פרטני לכל אחד מחברי הקבוצה. בשיתוף פעולה זה ניתן יהיה לעקוב אחרי שינויים בתוכניות ובהיתרים, לדאוג שכל אחד יקבל את השטח שהובטח לו ועם הרכיבים שנקבעו מראש (מרפסות, ממ"ד, מחסנים וכו’).

לסיכום, האפשרות להצטרף לקבוצת רכישה מעניקה יתרונות רבים לכל המשתתפים, ובאמצעות היערכות מראש ושכירת שירותיו של עורך דין פרטני לכל משתתף, ניתן ליהנות מכל היתרונות הפרקטיים והפיננסיים ולהגיע לנכס הרצוי במסגרת הזמן שנקבעה מראש.