מארגן שפונה לבניין מבקש בדרך כלל, לפני כל דבר אחר, חתימה על הסכם שבו בעלי הדירות מתחייבים לא לנהל משא ומתן עם אף אחד אחר. חלק מבעלי הדירות שואלים לפני החתימה אם ההסכם הזה תקין, וחלק שואלים את זה אחרי שחתמו, כשהפרויקט לא זז והם רוצים לדעת אם הם עדיין קשורים אליו. חוק המארגנים קובע מה המארגן חייב לעשות ולגלות לפני החתימה הראשונה, וכמה זמן ההסכם מחזיק כשהוא לא מתקדם.

מה זה חוק המארגנים?

חוק המארגנים הוא הכינוי המקובל לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע”ז-2017, שמכונה גם “חוק התחדשות עירונית 2017”. הוא מסדיר את היחסים בין מארגן לבין בעלי הדירות בשלב הארגון של פרויקט התחדשות עירונית: מהרגע שמארגן פונה לבניין ועד החתימה על הסכם פינוי בינוי מלא. את החוזה הסופי מול היזם החוק לא מסדיר.

“מארגן” לפי החוק הוא מי שמתקשר עם בעל דירה בהסכם לארגון עסקת התחדשות עירונית, או מבצע פעולות לקראת התקשרות כזו. בפועל זה הגורם שמאגד את בעלי הדירות ומקדם את הבניין לקראת עסקה עם יזם.

החוק נחקק כי לפני 2017 לא הייתה לשלב הזה מסגרת חוקית ברורה. מארגנים יכלו לחתום עם בעלי דירות על בלעדיות לתקופות ארוכות, לקבוע קנסות גבוהים לביטול ולמנוע מהם לפנות ליזמים אחרים, גם כשלא קרה כלום שנים. חלקם השתמשו בבלעדיות כאמצעי לחץ מול יזמים, תמורת עמלות שבעלי הדירות לא הסכימו להן, והבניין נשאר תקוע בלי דרך לצאת בלי תביעה משפטית. החוק קבע לראשונה אבני דרך מחייבות לתוקף ההסכם: אם המארגן לא מתקדם בקצב שהחוק דורש, ההסכם לא ממשיך לחייב את בעלי הדירות.

הנוסח הרשמי של החוק, כפי שפורסם ברשומות, זמין באתר הכנסת.

על איזה הסכמים חוק המארגנים חל?

על שני סוגים: הסכם לארגון עסקת פינוי ובינוי, והסכם לארגון עסקה לפי תכנית החיזוק. לפי ההגדרה בחוק, מדובר בהסכם או במסמך שעניינו ארגון בעלי הדירות בבית משותף לקראת עסקה, שאינו בעצמו העסקה עם היזם, ושכולל התחייבות של בעל הדירה שלא לנהל משא ומתן או שלא להתקשר עם אחרים בלי הסכמת הצד השני.

לא כל מסמך או פנייה של יזם עונים על ההגדרה, והתחולה נבחנת לפי מהות ההתקשרות. גם כשהמארגן הוא בעצמו היזם, למשל חברת בנייה שמגייסת בעלי דירות בעצמה, מסמך שעונה על הגדרת הסכם ארגון כפוף להוראות החוק, ואי אפשר לעקוף אותן רק בטענה ש”אנחנו גם היזם”. מנגד, עסקה מלאה עם יזם אינה הסכם ארגון, ולכן כל מסמך נבדק לפי מהותו.

מה ההבדל בין הסכם עם מארגן להסכם פינוי בינוי?

מסמכים משפטיים להשוואת הסכמי התחדשות עירונית

הסכם עם מארגן הוא חוזה זמני שנועד לאגד את בעלי הדירות ולקדם בחירת יזם לפרויקט. הסכם פינוי בינוי הוא ההסכם הסופי, שנחתם ישירות מול היזם המבצע. בעלי דירות נוטים לקרוא לשניהם “הסכם פינוי בינוי”, אבל אלה שני מסמכים שונים בטבעם, בתוכן ובמסגרת החוקית שחלה עליהם.

בהסכם עם המארגן בעלי הדירות מתחייבים, בדרך כלל, לא לנהל משא ומתן עם אחרים. חוק המארגנים חל עליו, קובע מה חייב להיכתב בו ומגביל את משך התוקף שלו. בהסכם מול היזם חלים ההסדרים המשפטיים של פינוי בינוי ושל החוזה בין הדיירים ליזם, וזה ההסכם שקובע את גודל הדירה החדשה, את הבטוחות, את זכויות הדיירים בפינוי בינוי, את לוחות הזמנים לפינוי ולאכלוס ואת התמורות הכספיות.

כמה זמן הסכם עם מארגן בתוקף?

לוח שנה ומסמכים משפטיים על שולחן עבודה

שישה חודשים מהמועד הקובע. אחרי זה ההסכם נשאר בתוקף רק אם המארגן עמד באבני הדרך שהחוק קובע, ויש מסלול נפרד לפינוי בינוי ולחיזוק בניין. אבני הדרך האלה הן תחנות יציאה: אם אחת מהן לא התקיימה בזמן, ההסכם לא ממשיך לעמוד בתוקפו.

המועד הקובע הוא היום שבו נחתם בבניין ההסכם הראשון לארגון העסקה בין המארגן לבין אחד מבעלי הדירות. גם למי שחתם חודשים אחרי השכן הראשון, המועדים נספרים מאותו יום. במסלול הפינוי בינוי, אבני הדרך הן השלבים הראשונים של תהליך פינוי בינוי: חתימות, עסקה עם יזם, קליטת תוכנית והפקדתה.

הסכם לארגון עסקת פינוי בינוי (סעיף 5 לחוק)

תוקף ההסכם התנאי להמשך התוקף
6 חודשים מהמועד הקובע תוקף בסיסי, ללא תנאי
עד 18 חודשים מהמועד הקובע בתוך 6 החודשים הראשונים נחתמו הסכמי ארגון עם לפחות 50% מבעלי הדירות בבניין של עד 16 דירות; עם לפחות 40% או 8 בעלי דירות, לפי הגבוה, בבניין של 17 דירות ומעלה; או עם לפחות 35% בבניין של 36 דירות ומעלה
עד שנתיים מהמועד הקובע בתוך 18 החודשים נחתמו הסכמי ארגון עם שני שלישים לפחות מבעלי הדירות, או שהיזם שעמו התקשר המארגן חתם על עסקת פינוי בינוי עם בעלי הדירות בשיעורים שבשלב הקודם
עד 4 שנים ממועד קליטת התוכנית בתוך השנתיים נקלטה במוסד התכנון תוכנית להריסת הבניין והקמת בניין חדש, שהגיש המארגן או מי מטעמו, מהסוג שהחוק מפרט
עד 5 שנים ממועד קליטת התוכנית התוכנית הופקדה בתוך 4 שנים ממועד קליטתה

הסכם לארגון עסקה לפי תוכנית החיזוק (סעיף 6 לחוק)

תוקף ההסכם התנאי להמשך התוקף
6 חודשים מהמועד הקובע תוקף בסיסי, ללא תנאי
עד 12 חודשים מהמועד הקובע בתוך 6 החודשים נחתמו הסכמים עם לפחות 50% מבעלי הדירות בבניין של עד 16 דירות, או עם לפחות 40% או 8 בעלי דירות, לפי הגבוה, בבניין של 17 דירות ומעלה
עד 18 חודשים מהמועד הקובע בתוך 12 החודשים נחתמו הסכמים עם לפחות ארבע חמישיות מבעלי הדירות, או שהיזם שעמו התקשר המארגן חתם על עסקה עם לפחות שליש מבעלי הדירות
עד 24 חודשים מהמועד הקובע בתוך 18 החודשים נקלטה בוועדה המקומית בקשה להיתר בנייה שהגיש המארגן או מי מטעמו

כדי ליישם את הכללים על בניין מסוים בודקים את סוג העסקה, את מספר הדירות, את שיעור החתימות ואת התאריכים. כשיש בבניין דירות ציבוריות, והן עד 40% מהדירות, השיעורים נספרים מתוך הדירות שאינן ציבוריות. המארגן חייב להודיע לבעלי הדירות בתום כל אחד מהמועדים אם עמד בתנאים. ההשלכה בכל מקרה תלויה בעובדות ובנוסח ההסכם.

תיקון החקיקה משנת 2021 הוריד את הרוב המיוחס לפי חוק פינוי ובינוי, שנדרש בין השאר להליך נגד בעל דירה מסרב, מארבע חמישיות לשני שלישים מהדירות במקבץ. שיעורי החתימות שקובעים את תוקף ההסכם עם המארגן לא השתנו בתיקון הזה, והם נשארו כמו בטבלאות.

מה קורה כשההסכם עם המארגן פקע?

ההסכם כבר לא מחייב את בעלי הדירות, ולפי סעיף 10 לחוק המארגן אינו זכאי לפיצוי בשל הפקיעה מסיבה זו בלבד. זה לא שולל טענות אחרות שעשויות להיות למי מהצדדים מעילה אחרת.

בעל דירה שרוצה אסמכתה יכול לפנות לממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית, שרשאי לתת לו אישור שההסכם פקע.

מה המארגן חייב לעשות לפני שמחתימים את בעלי הדירות?

פגישת הסבר לדיירים על הסכם התחדשות עירונית

לכנס את בעלי הדירות, להסביר להם את ההסכם ולגלות להם מידע שהחוק מפרט, עוד לפני החתימה הראשונה בבניין. אלה חובות חוקיות. אי-עמידה בהן עשויה להצדיק בירור מול הממונה לעניין פניות דיירים בהתחדשות עירונית, והמשמעות המשפטית נבחנת לפי נסיבות המקרה.

איך צריכה להיראות האסיפה לפני החתימה?

לפי סעיף 2 לחוק, ההודעה על הכינוס נמסרת לבעלי הדירות לפחות 7 ימים מראש ומוצגת במקום בולט בבניין. בכינוס צריכים להשתתף לפחות 40% מבעלי הדירות, ונערך בו פרוטוקול שנמסר לבעלי הדירות. בבניין של 17 דירות ומעלה אפשר לעמוד בדרישה גם בשני כינוסים, כשבראשון השתתפו לפחות 30% ובשני לפחות 20%.

המטרה היא למנוע חתימה “בהפתעה”, שהייתה אחד הדפוסים הבעייתיים לפני החוק. המארגן צריך להציג את עצמו ואת תנאי ההסכם בפני נציגות הדיירים בפינוי בינוי ובפני כל בעלי הדירות, לפני שמישהו מתחייב בחתימה שלא הבין. אם האסיפה לא כונסה כנדרש, או שנמסר בה מידע חסר, מתעדים את העובדות ובודקים את ההסכם עם עורך דין. החוק מאפשר למי שנפגע מאי-קיום הוראותיו לפנות לממונה.

מה המארגן חייב לגלות לבעלי הדירות?

כבר בכינוס הוא חייב לפרט, בין השאר, אם הוא פועל מטעם יזם, מה שכר הטרחה שישולם לו ככל שהוא ידוע, אם יש לו עניין אישי בעסקה, ואם בעל דירה בבניין פועל מטעמו. חובות הגילוי וההגינות קבועות בסעיפים 2-4 ו-11-12 לחוק.

ההסכם עצמו חייב להיות בכתב ולכלול, בין השאר, את מועד החתימה, את המועד הקובע ואת הוראות החוק על תוקפו. אם 20% לפחות מבעלי הדירות דורשים זאת בכינוס, מתרגמים את ההסכם לערבית, רוסית או אמהרית, לפי העניין. המארגן חייב לפעול לטובת בעלי הדירות בנאמנות ובהגינות ולמסור להם מידע מהותי על העסקה, וכשיש לו עניין אישי בעסקה, החוק דורש גילוי וקבלת הסכמה בכתב לפני ההתקשרות.

איך יודעים שמארגן לא עומד בחוק?

יש חמישה סימנים שאפשר לזהות גם בלי לקרוא את החוק:

  1. לא כונסה אסיפה לפני החתימה הראשונה. אם בעלי דירות כבר חתמו והאסיפה עוד לא התקיימה, זה מצדיק בדיקה משפטית של ההסכם ושל ההליך.
  2. המארגן לא מגלה מה השכר שלו או מה הקשר שלו ליזמים. מארגן שמביא לבניין יזם מסוים בלי לגלות שיש ביניהם קשר עסקי עשוי לעורר שאלה לגבי עמידה בחובת הגילוי. לשאלה פשוטה כמו “אתם קשורים לאחד היזמים שתציגו?” אמורה להגיע תשובה ישירה.
  3. יש לחץ לחתום מהר, בלי זמן לייעוץ משפטי עצמאי. הסכם שאמור להחזיק שנים יכול לחכות כמה ימים לבדיקה.
  4. ההסכם לא מפרט את הוראות התוקף שלו. סעיף 3 לחוק מחייב לכלול בהסכם את הוראות סעיף 5 או 6 בדבר תוקפו, וגם את מועד החתימה ואת המועד הקובע. הסכם שאינו בכתב, או שלא מופיעים בו מועד החתימה או המועד הקובע, בטל לפי החוק. הסכם שחסרות בו הוראות התוקף מחייב בדיקה משפטית.
  5. עבר הזמן שהחוק קובע, ואין התקדמות. למשל, עברו שישה חודשים מהחתימה הראשונה בבניין ולא הושגו שיעורי החתימות שהחוק קובע לפי גודל הבניין, או עברו 18 חודשים בלי הסכמי ארגון עם שני שלישים מבעלי הדירות ובלי עסקה עם יזם בשיעורים הנדרשים. גם בלי הסכם עם יזם, השגת שני שלישים בהסכמי ארגון במועד יכולה להאריך את התוקף לשנתיים, ולכן בודקים את כל אבני הדרך לפני שקובעים שההסכם פקע.

מה עושה עורך דין של הדיירים מול מארגן?

עורך דין לייצוג דיירים עושה מול מארגן שלושה דברים עיקריים:

  • בודק את הסכם הארגון מול לשון החוק, כולל ניסוחים שמנסים לעקוף את לוחות הזמנים החוקיים.
  • עוקב באופן שוטף אחרי אבני הדרך ומתריע כשהמארגן מתאחר.
  • מייצג את הדיירים אם צריך לטעון שההסכם פקע ולפעול בהתאם.

החוק הפחית משמעותית את התופעה של מארגנים שלא מקדמים את העסקה, אבל לא ביטל אותה. יש מארגנים שמנסחים הסכמים בצורה שמסתירה את פקיעת התוקף, מוסיפים תנאים שנועדו לעקוף את אבני הדרך, או מנצלים את זה שבעלי הדירות לא מכירים את הזכויות שלהם.

משרד עורכי הדין אמיר שטיינהרץ ושות’ מלווה בעלי דירות בלבד, בייצוג משפטי בפינוי בינוי ובליווי פרויקטים של התחדשות עירונית, ואינו מייצג יזמים או מארגנים. כך נמנע ניגוד העניינים שנוצר לעיתים קרובות כשעורך הדין “מכיר” את שני הצדדים. מאחורי הליווי עומדים 20+ שנות ניסיון ו-350+ פרויקטים, והעיקרון שמנחה אותו הוא מקסימום ביטחון ומקסימום תמורות לבעלי הדירות. כל פרויקט נבחן לגופו.

על מה חותמים בפועל בהסכם עם מארגן?

על התחייבות לא לנהל משא ומתן עם אחרים, לתקופה שהחוק מגביל. החוק מחייב לקבוע בהסכם הארגון שהתמורה לבעלי הדירות תיקבע בעסקה עם היזם, ולא בהסכם הארגון עצמו. כלומר, מה שבעלי הדירות נותנים בהסכם הזה הוא החופש לבחור עם מי לדבר, ומה שיקבלו בתמורה עדיין לא כתוב בו.

לכן, לפני החתימה, השאלות שקובעות הן עד כמה המארגן מחויב להתקדם ומה קורה אם הוא לא מתקדם. התשובות לשתיהן כתובות בחוק, והן צריכות להופיע גם בהסכם.