מדריך פינוי בינוי

חושבים לבצע הליכי פינוי בינוי בבניין שלכם ולא יודעים מאיפה להתחיל? מתלבטים אם בכלל כדאי להיכנס אל הליכי הפינוי והבינוי? כיצד מבוצע פינוי בינוי בישראל כיום? רבים מאזרחי ישראל מוטרדים משאלות אלו ואחרות הנוגעות להליכי פינוי בינוי בישראל. בדיוק לשם כך הכנו עבורכם את המדריך המלא להליכי פינוי בינוי בישראל של היום. המשיכו לקרוא ומצאו את כל המידע הדרוש על פינוי בינוי בישראל.

פינוי בינוי בישראל – מטרה אחת שתי תוכניות

בישראל פועלות כיום שתי תוכניות לקידום פינוי בינוי – פינוי בינוי למתמחי מגורים ופינוי בינוי במסגרת תמ”א 38/2. נציג בקצרה כל אחת מהתוכניות ונעמוד על היתרונות והחסרונות בכל אחד מהמסלולים.

פינוי בינוי למתחמי מגורים

פינוי בינוי למתחמי מגורים הינה תוכנית ממשלתית להתחדשות עירונית. הרשות הרלוונטית מכריזה על אזור כמיועד לפינוי בינוי. נבחר יזם לקידום הפרויקט. היזם יגייס בקרב הדיירים את הרוב הדרוש לשם תחילת תכנון הפרויקט, העומד על שני שלישים מקרב הדיירים, ויתחיל בקידום פרויקט הפינוי והבינוי.

חשוב להבין ששלב התוכניות בפרויקט הוא שלב ארוך ומשמעותי. היזם יידרש לעבוד אל מול גופים שונים, להוביל לשינוי תב”ע ולקבל אישורים תכנוניים רבים. על כן, מדובר בשלב מורכב אשר לוקח, על פי רוב, מספר שנים.
עם השלמת התוכניות, יגייס היזם את הרוב הדרוש לשם תחילת העבודות בפועל – רוב של 100% מבעלי הדירות. בשלב זה, היזם יוכל להתחיל בביצוע העבודות בפועל.

היזם לא יבנה מחדש רק את הבניין אלא יפתח את כלל מתחם המגורים. הפיתוח יכלול שיפור תשתיות, בניית פארקים ושטחים ירוקים, ועוד. הדבר אף ישביח משמעותית את ערכו של הנכס שלכם.

תמ”א 38/2

תמ”א 38/2 היא תוכנית פינוי בינוי קטנה, לבניין אחד בלבד. אין צורך בשינוי תב”ע ואף לא מבוצע פיתוח עירוני כולל. קבלת האישורים תהיה פשוטה יותר ומשך העבודות יהיה קצר יותר. במסגרת תוכנית זו, היזם יהרוס את הבניין עד היסוד, יבנה תחתיו בניין חדש וימסור לכלל הדיירים דירות חדשות וגדולות יותר. כמו כן, היזם יבנה בבניין דירות חדשות אותן ימכור לצדדים שלישיים.

תמורה לדיירים בשנות העבודות

הן בפינוי בינוי והן בתמ”א 38/2, היזם יהיה חייב לספק לכלל הדיירים מגורים חלופיים, למשך התקופה בה מבוצעות העבודות בפועל. זאת, מכיוון שהבניינים נהרסים כליל ולדיירים לא תהיה, כמובן, כל אופציה להתגורר בהם. עם זאת, לא אחת, עלולים להתעורר סכסוכים ולהתגלע מחלוקות בין היזם לבין הדיירים באשר לתמורה המגיעה להם לאורך העבודות.

מעבר לכך, אוכלוסיות מיוחדות, דוגמת קשישים ונכים, זכאים לתמורה מיוחדת בפרויקטים של פינוי בינוי. התמורה תצטרך להיות דירה חלופית בבניין משופץ שכבר עבר פינוי בינוי. הדייר הוותיק או הנכה יקבל את מלוא הזכויות בדירת התמורה, והיזם יקבל את הזכויות בדירתו המקורית של הדייר. כך, האוכלוסיות המיוחדות חוסכות לעצמן את המעבר הכפול בין דירות. בנוסף לכך, היזם יצטרך להציע לאותן אוכלוסיות תמורות אלטרנטיביות נוספות, כמפורט בחוק.

בכל הנוגע לאוכלוסיות מיוחדות, שאלת התמורה הופכת למורכבת עוד יותר. לא אחת, הדיירים הנמנים על אותן אוכלוסיות יתנגדו לפרויקט בטענה כי הדירה שהוצעה להם אינה עומדת, לשיטתם, בדרישות התמורה הייחודית הקבועות בחוק עבורם. עורך הדין המלווה את הפרויקט יגשר בין הצדדים וימצא את התמורה שתרצה את הדיירים והיזם יהיה מוכן לספק אותה.

מה עדיף – תמ”א 38 או פינוי בינוי למתחמי מגורים?

לכל אחת מהתוכניות יתרונות וחסרונות. היתרון הגדול של תמ”א 38/2 הוא שאין צורך שהרשות תכריז על האזור כמיועד לפינוי בינוי ואף אין צורך בשינוי תב”ע לפני ביצוע העבודות. כמו כן, ניתן יהיה להתחיל בעבודות גם עם רוב של 66% בלבד מבעלי הדירות, בהוראת בית משפט. היתרון של פינוי בינוי טמון בפיתוח האזורי הכולל וכן בדחיפה של הרשויות לביצוע הפרויקט, מה שמסייע בהשלמת העבודות.

מאחר שלכל מסלול יתרונות משלו, רצוי להתייעץ עם עורך דין פינוי בינוי באשר למסלול אותו נכון לקדם בבניין שלכם. לרוב, אם אין תוכניות להכרזה על המתחם כמיועד לפינוי בינוי, כדאי יהיה לקדם תמ”א 38/2 בבניין, אולם כל מקרה ונסיבותיו הוא. על כל פנים, התייעצו עם עורך הדין שלכם והתחילו לקדם את הפרויקט אצלכם בבניין.

משרד עו”ד אמיר שטיינהרץ ושות’ – ייצוג דיירים בהליכי פינוי בינוי

מעוניינים לקדם הליכי פינוי בינוי אצלכם בבניין? רוצים לוודא כי הזכויות שלכם, בעלי הדירות, יישמרו לכל אורך הדרך? עשו זאת בעזרת המומחים של משרד עו”ד אמיר שטיינהרץ ושות’. למשרד התמחות ייחודית בהליכי פינוי בינוי והוא מהבכירים בארץ בתחום. לעורכי הדין במשרד ניסיון רב בייצוג דיירים בפינוי בינוי ובהוצאת פרויקטים מהכוח אל הפועל. פנו אל המשרד והצטרפו לשורה ארוכה של לקוחות מרוצים.