היטל השבחה הוא תשלום חובה לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שנוצר כאשר ערך המקרקעין עולה בעקבות פעולה תכנונית: אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה או אישור שימוש חורג. שיעורו הקבוע בחוק הוא מחצית משווי ההשבחה, והוא מוטל על בעל הזכויות בנכס או על החוכר לדורות. ההיטל מוסדר בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ומועד התשלום הוא מועד מימוש הזכויות: קבלת היתר, תחילת שימוש בזכויות או מכירת הנכס.

בניגוד למס שבח, המשולם לרשות המיסים על הרווח שנוצר במכירה, היטל השבחה משולם לרשות המקומית ומקורו בעליית ערך תכנונית.

בעסקאות התחדשות עירונית התמונה שונה: החבות העקרונית נותרת על בעלי הדירות, אך בפרויקטים של פינוי בינוי היזם נוטל אותה על עצמו במסגרת ההסכם. להרחבה מלאה בנושא, ראו היטל השבחה בפינוי בינוי.