איך מקימים קבוצת רכישה?

במציאות הנוכחית של ימינו, בה לקנות נכס זה עסק לא זול בכלל, רבים פונים לאפשרויות קנייה אחרות שלעיתים מוזילות את העלויות ובמקרים מסויימים אף מאפשרות לבחור את השכנים. קבוצות רכישה הפכו לנפוצות יותר בשנים האחרונות, בעיקר בשל העובדה שמעצם קיום הקבוצה נחסכות עלויות הרווח היזמי (של היזם או הקבלן) ובכך הקבוצה יכולה לחסוך עד 20% ממחירי השוק.

ישנם כמה סוגים של קבוצות רכישה, אנחנו נתמקד בזו המוגדרת קבוצה רכישה פרטית- זוהי קבוצה של אנשים (מכרים מבעוד מועד או שלא) פרטיים המתארגנת לצורך קניית קרקע ובניית מבנה מגורים ייעודי עליה. מכדי שקבוצה כזו תקום בצורה מסודרת ישנם כמה שלבים חשובים בדרך, שיבטיחו את זכויותיכם האישיות, התנהלות נכונה במהלך הפרויקט וכמובן את קבלת ההחלטות הבריאה במסגרת הקבוצתית.

להתחיל מבראשית

קמתם בבוקר והחלטתם שאתם רוצים לארגן קבוצת רכישה? מובן שהשלב הראשון יהיה לאסוף סביבכם אנשים נוספים בעלי אינטרסים משותפים לעניין, שמראים רצינות ומוכנים להתקדם איתכם לעבר חוזים והשקעות. תמיד נמליץ לבחון את חברי הקבוצה המתגבשת גם במובן החיבור האישי- בשביל התנהלות וקבלת החלטות חלקה ככל הניתן וגם מכיוון שאם אתם מתכננים לגור בנכס, סביר להניח שאלה יהיו השכנים העתידיים שלכם. במקרה שבו התארגנה קבוצה גדולה, כדאי לבחון את האפשרות להקמת ועד מוביל, המורכב מחלק מחברה הקבוצה, שיהווה ייצוג הוגן וימנה מספר אי זוגי של אנשים על מנת שניתן יהיה להכריע בהחלטות שיצריכו הצבעה.

הסכמים וליווי מקצועי

גם במצב האידאלי, בו מצאתם קבוצת חברים שרוצים להקים איתכם קבוצת רכישה, כל התארגנות כזו חייבת להיות מעוגנת בחוזה מפורט, שיסדיר את זכויות וחובות כל אחד מהמעורבים. במקרים כאלה, מדובר בהסכם מסועף ומורכב (שלא נדבר על התהליך עצמו) וליווי של עורך דין המתמחה בקבוצות רכישה הוא בגדר חובה לכל הדעות. בנוסף, בהחלט נמליץ על ליווי אישי של כל אחד מחברי קבוצת הרכישה ע"י עורך דין שייצג אותם בכל עניין משפטי וחוזי הכרוך בפרויקט.

כמו כן, במידה רבה הצלחת הפרויקט תלויה בקבלן המבצע, עליכם לבצע מחקר מעמיק ומקיף ולבחון מספר קבלנים, עוד בטרם קבלת הצעת מחיר קונקרטית. חשוב מאוד לבחון פרויקטים שכבר ביצע הקבלן\חברת הבנייה, לראות את הצלחתם ואת איכות העבודה, בהחלט ניתן להיעזר בשמאי מקרקעין על מנת לקבל חוות דעת מקצועית על ביצוע בפועל של מבנים קיימים.

רגליים על הקרקע

יש למצוא קרקע שתתאים לייעוד הקבוצה ועליה יש לבצע הערכות ובדיקות מקיפות. ראשית, אם הקבוצה או חלק מחבריה מתכננים לגור בנכס המיועד, יש לבחון את האיזור, התשתיות והמוסדות\שירותים (בתי ספר, קופ"ח, חנויות וכו') שיש בסביבה. עוד בטרם מתחיל כל תהליך בעניין, חשוב לוודא שאין על הקרקע צווי עיקול וכמובן שהיא אכן מיועדת לבנייה מהסוג המתוכנן.

לעיתים ישנן גם תכניות פיתוח מתוכננות שנים קדימה באיזור, דבר שלרוב יעלה את ערך המבנה בעתיד ולכן אל תפספסו גם את הבדיקה הזו. לפני שניגשים למשא ומתן עם בעלי הזכויות על הקרקע, כדאי לקבל הערכות מעו"ד ושמאי מקרקעין מטעם הקבוצה, שיאמדו את מחירה ויאפשרו לגשת לשיח בעניין המחיר בצורה מסודרת וחכמה בהרבה.

לאחר שנמצאה הקרקע והקבלן המבצע לתכנית, ניגשים לניסוח וחתימה על הסכם רכישה (מול בעלי הקרקע) ועל הסכם שיתוף (מול חברי הקבוצה). בשלב זה, על כל חברי הקבוצה להבין היטב שנסיגה מהחוזים וההתחייבויות אינה אפשרית ומהווה הפרה ברורה של ההסכמים והסנקציות במקרה כזה גם הן חייבות להיות מעוגנות בחוזים. לכן, תשקלו היטב ובכובד ראש את כל הצעדים ותמיד תבדקו שכל זכויותיכם (גם בענייני המיסוי על הקרקע והפרויקט) באו לידי מימוש!

לסיכום, פירטנו לכם את כל הצעדים הראשוניים ביותר בדרך לדירה או בית במסגרת של קבוצת רכישה אך חשוב לזכור שהדרך תהיה עוד ארוכה ומפותלת, תתאזרו בסבלנות, קחו נשימה עמוקה וגם עורך דין שיגבה אתכם בכל רגע בתהליך הארוך.