עדכון (ספטמבר 2026): המאמר נכתב לפני שנחקקה החלופה לתמ”א 38, בעקבות הטיוטה שנדונה אז, ועודכן כך שיתאר את מה שנקבע בחוק בפועל: חוק התכנון והבנייה (תיקון מס’ 139), התשפ”ב-2022, שפורסם ברשומות ב-10 ביולי 2022. תמ”א 38 לא פקעה באותו מועד בכל הארץ: המועד המאוחר ביותר שנקבע היה מאי 2026, ברשויות שעמדו בתנאי ההארכה או עד אישור תוכנית מחליפה, וברשויות אחרות היא פקעה קודם. למידע מעודכן ומקיף, ראו את המדריך המלא לחלופת שקד.

החדשות הטובות והרעות שמביא איתו המתווה החדש של תמ”א 38

תמ”א 38 או בשמה המלא – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, אושרה בשנת 2005. לקראת פקיעתה, מינהל התכנון קידם מתווה חלופי, מתוך מטרה להמשיך לעודד חיזוק מבנים והתחדשות עירונית. המתווה עורר ויכוח, משום שהוא נוגע באינטרסים של הצדדים הרבים המעורבים בפרויקטים, ועל כך נדון כאן, לצד מה שנקבע בסופו של דבר בחוק.

יזמים, דיירים ורשויות מקומיות – השינויים במאזן הכוחות

בין מטרות המתווה החדש היה ליצור מאזן כוחות שונה בין הגורמים הפעילים בכל פרויקט התחדשות בניינית:

היזמים – פעילים בתחומי הנדל”ן המעוניינים לבצע פרויקט ולקצור פירות ממכירת יחידות הדיור שנוספו.

הרשויות המקומיות – הגורם שמאשר תוכניות והיתרים באמצעות הוועדה המקומית, וגם הגורם המעוניין בביצוע הפרויקטים כחלק מעידוד ההתחדשות העירונית, שיפור חזות הערים ומשיכת תושבים חדשים.

הדיירים בבתים הקיימים – הסכמתם, ברוב שהחוק קובע, נדרשת לקידום הפרויקט, והאינטרס שלהם הוא עלייה של ערך הנכס, מגורים בדירות משודרגות, וכן שיפור החללים המשותפים של הבניין.

מעוניינים בייעוץ? דברו איתנו
השאירו פרטים הבאים ונחזור אליכם

    כוח לרשויות המקומיות

    ככלל, ההסדר החדש מעניק סמכויות רבות יותר לוועדות המקומיות, כך שהן יכולות לאשר בעצמן תוכניות לחיזוק מבנים או להריסתם ובנייתם מחדש, בהלימה למדיניות ההתחדשות העירונית שלהן.

    בחוק שנחקק נקבע שבתוכנית במסלול הריסה ובנייה מחדש, הוועדה המקומית רשאית להוסיף שימושים לצורכי ציבור, כמו גן ילדים, מרפאה או מרכז קהילתי, בהיקף של עד 10% מהשטח הכולל המותר לבנייה מעל הקרקע. במסלול חיזוק, התוספת לצורכי ציבור מוגבלת לעד 14% מהשטח שנוסף, לגני ילדים ומעונות יום.

    עם זאת, כבר בשלב הדיון נשמעה ביקורת על כך שלא הוסדרו די הצורך האחריות לניהול ולתחזוקה העתידיים של שטחים אלה.

    בנוסף, נקבעו תקרות לזכויות הבנייה: במסלול הריסה ובנייה מחדש, השטח הכולל המותר לבנייה מעל הקרקע יכול להגיע עד 400% משטח הבנייה הקיים של הבניין, כולל השטח הקיים, ובמסלול חיזוק עד 200%, כולל השטח הקיים. אלה תקרות ולא זכות אוטומטית, והיקף הזכויות בפועל נקבע בתוכנית שהוועדה המקומית מאשרת.

     

    החשש מסרבנות של דיירים

    המתווה החדש צבר התנגדות בקרב גורמים שונים, כולל אדריכלים ויזמים. אחד מהנושאים שעלו הוא חשש מסרבנות של דיירים: בעלי דירות עלולים שלא לראות בעין יפה שילוב של שטחים ציבוריים בבניין שלהם, כך שהאינטרסים של הרשויות המקומיות ושל הדיירים עשויים להתנגש. היזמים חששו גם שצמצום התמריצים לא יסייע לקדם פרויקטים בקצב הרצוי.

     

    הקלות וגמישות של הוועדות המקומיות

    נושא נוסף שנדון הוא היקף הגמישות של הוועדות המקומיות. בחוק שנחקק נקבע, בין השאר, שוועדה מקומית לא תאשר הקלה מתוכנית שאושרה בסמכותה לפי סעיף 62א לחוק, בעניין שלא ניתן היה לאשר בתוכנית בסמכותה, למעט חריג שנקבע.

    נציגי האדריכלים טענו שהפתרון אינו נותן מענה מלא לסרבול באישור פרויקטים, ושיש לבחון את יישומו כך שיהיה ישים ומותאם לכל אזורי הארץ.

     

    טיפוח הפריפריה

    בעייתיות נוספת שעלתה בדיון: השינויים העיקריים עלולים שלא להיות ישימים במציאות של הפריפריה, משום שהפרויקטים תלויים בביקוש, שמגיע לרוב מערים מרכזיות, ולא מאזורים מרוחקים יותר, כך שהשיפור העירוני עלול שלא להגיע דווקא למקומות שהכי זקוקים לו. החוק מאפשר לשר הפנים, באישור ועדת הפנים של הכנסת, לקבוע בצו תקרות גבוהות יותר במרחבי תכנון מסוימים, בהתחשב בין השאר בערכי הקרקע.

    הזמן יראה את מידת האפקטיביות של ההסדר. בינתיים, לגבי כל בניין חשוב לבדוק את התוכניות החלות על המגרש, את תנאי החוק ואת מדיניות הוועדה המקומית, בליווי משפטי מטעם הדיירים.