תמא 38 או פינוי בינוי: מה באמת עדיף לדיירים?

ההתלבטות בין תמא 38 לפינוי בינוי עולה בדרך כלל כשעל השולחן יש יותר מאפשרות אחת: יזם אחד מציע להרוס ולבנות מחדש את הבניין, יזם אחר מדבר על מתחם שלם, או שהשכנים עצמם חלוקים ביניהם. אין מסלול שעדיף לכל בניין, אבל יש קריטריונים ברורים שעוזרים להבין מה מתאים לבניין מסוים ולצרכים של בעלי הדירות בו, כולל הדברים הפחות נוחים שכדאי להכיר לפני החתימה.

אפשר עדיין לבחור בתמא 38?

ככלל לא. תמא 38 כתוכנית ארצית כבר אינה מסלול שאפשר לבחור בו היום באופן כללי. לפי החלטות המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, המועד המאוחר ביותר שנקבע לפקיעתה היה מאי 2026, והוא חל רק ברשויות שעמדו בתנאים להארכה, עד מועד זה או עד אישור תוכנית מחליפה, לפי המוקדם. ברשויות אחרות התוכנית פקעה עוד קודם. אין להסיק מכך שכל פרויקט קיים נעצר: בכל פרויקט בודקים את התוכנית המקומית ואת הוראות המעבר שחלות עליו.

הציבור ממשיך להשתמש במונח “תמא 38” לתיאור התחדשות ברמת הבניין הבודד, ולכן גם כאן. בפועל, פרויקטים חדשים כאלה מקודמים היום בעיקר מכוח חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) או מכוח תוכניות מקומיות שמחליפות את התמ”א. כשמציעים לבניין היום “תמא 38”, כדאי לברר מכוח מה בדיוק הפרויקט אמור להתקדם.

מה ההבדל בין תמא 38 לפינוי בינוי?

ההבדל הגדול ביותר הוא גודל המתחם. התחדשות ברמת הבניין עוסקת בדרך כלל בבניין בודד, ולפעמים בכמה מגרשים סמוכים. פינוי בינוי מתייחס למתחם שיכול לכלול בניינים רבים ומאות דיירים, שמתפנים לדיור חלופי זמני עד שהמתחם נבנה מחדש.

ההבדל הזה משפיע על כל שאר הפרמטרים: על הרוב הדרוש, על לוחות הזמנים, על הסיכונים ועל גודל התמורה.

מה ההבדל בין תמא 38/1 לתמא 38/2?

38/1 הוא חיזוק המבנה הקיים מפני רעידות אדמה, עם תוספת ממ”ד ושיפוצים. 38/2 הוא הריסת הבניין ובנייתו מחדש. כשמשווים לפינוי בינוי, הכוונה היא בדרך כלל להריסה ובנייה מחדש של בניין בודד, כמו ב-38/2. ההבדל בין חיזוק לבין הריסה ובנייה מחדש מהותי מבחינת בעלי הדירות.

איזה רוב של בעלי דירות צריך בכל מסלול?

בפינוי בינוי נדרש רוב מיוחס לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי): שני שלישים לפחות מהדירות במקבץ, ובכל בית משותף שלוש חמישיות לפחות מהדירות, שיותר ממחצית הרכוש המשותף באותו בית צמודה לדירותיהם, בכפוף לכללי הספירה שבחוק. גם כשיש רוב כזה, הליך נגד בעל דירה מסרב מתנהל בבית המשפט, שבוחן אם הסירוב בלתי סביר ואת ההגנות שבחוק.

בהריסה ובנייה מחדש של בניין בודד, לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), מאז 1 ביולי 2023 בעלי שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף יכולים לפנות למפקח על המקרקעין בבקשה לאשר את העבודה. זה חל בבניין שיש בו לפחות ארבע דירות ויותר משני בעלי דירות, בכפוף לתנאי החוק, והרוב הזה הוא תנאי לפנייה ולא אישור אוטומטי.

בחיזוק בלי הריסה, הרוב הדרוש משתנה לפי סוג העבודה, למשל חיזוק ברכוש המשותף, הרחבת דירות או בניית דירות חדשות, ולכן אין שיעור אחד שחל על כל פרויקט חיזוק.

איזה מסלול מתאים לבניין שלנו?

זה תלוי בעיקר בזכויות הבנייה ובמיקום. התחדשות ברמת הבניין היא אפשרות ריאלית כשזכויות הבנייה שהתוכנית החלה מאפשרת מספיקות ליזם גם אחרי שהוא נותן לבעלי הדירות תמורה. פינוי בינוי מתאים למתחמים שבהם ריכוז הבניינים והדיירים מאפשר לתכנן מחדש אזור שלם, עם הרבה יחידות דיור חדשות.

מצב הבניין הוא קריטריון נוסף, אבל בניין מסוכן או דירה בלי ממ”ד אינם לבדם תנאי זכאות לאף מסלול. בודקים את התוכנית החלה על המגרש, את מאפייני המבנה, את מועד היתר הבנייה ואת שאר התנאים. חלופת שקד, למשל, חלה על בניינים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני 1980 (או עד סוף 1984 בתנאים מסוימים), שיש בהם לפחות שתי קומות וארבע דירות, שלפחות 70% משטח הבנייה הקיים בהם משמש כדין למגורים, ושלא חוזקו בעבר לפי התקן. מנגד, אם הבניין נמצא באזור שמיועד להתחדשות מתחמית לפי התוכניות המקומיות, פינוי בינוי עשוי להיות המסלול שיניב תמורה גדולה יותר לאורך זמן.

כמה זמן לוקח תמא 38, וכמה זמן לוקח פינוי בינוי?

אין בחוק לוח זמנים קבוע לאף אחד מהמסלולים, ופינוי בינוי הוא בדרך כלל תהליך ארוך יותר, בגלל מורכבות התכנון, מספר הדיירים והיקף האישורים. בשלב ההצגה הראשונית של פרויקט, לוחות הזמנים מוצגים לרוב בצורה אופטימית מדי.

כדאי להבחין בין שתי תקופות. הראשונה היא תקופת קידום הפרויקט, מהחתימה ועד קבלת ההיתר, שבה בעלי הדירות ממשיכים לגור בדירות שלהם. השנייה היא התקופה שבה הם גרים מחוץ לדירה, מהפינוי ועד מסירת הדירה החדשה. מועד הפינוי לא נספר מיום החתימה: הוא צריך להיקבע בהסכם, ולפי המדריך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להסכם לדוגמה, להיות מותנה בקבלת היתר בנייה, בהודעה מראש לבעלי הדירות ובמסירת הבטוחות.

בשני המסלולים לוחות הזמנים מושפעים מעיכובים בהוצאת היתרי בנייה, ממצב שוק הנדל”ן ומעלויות הבנייה, ממחלוקות בין דיירים ומקשיי מימון של היזם. המימון משפיע במיוחד בפינוי בינוי, שבו היקף ההשקעה של היזם גדול בהרבה, ולכן גם כמה זמן לוקח פינוי בינוי תלוי, בין השאר, ביכולת המימון של היזם.

מה בעלי הדירות מקבלים בכל מסלול?

אין תעריף מחייב. אין בחוק הוראה שמחייבת תוספת שטח בהיקף מסוים, והתמורה נקבעת במשא ומתן ובהסכם, לפי הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

התמורה שיזם מציג בפגישה הראשונה היא נקודת פתיחה למשא ומתן, ובעלי דירות שמגיעים עם ייצוג משפטי יכולים לשפר את התנאים. מה מקבלים בפינוי בינוי בפועל נקבע בנוסח הסופי של ההסכם.

מה הסיכונים בכל מסלול?

בבניין בודד הסיכון המרכזי הוא שהפרויקט ייתקע, ובפינוי בינוי הסיכון הפרקטי הגדול ביותר הוא תקופת הפינוי הממושכת.

פרויקט של בניין בודד קטן יחסית, ולכן קשיי מימון, עיכוב בהיתרים או שינוי בכדאיות הכלכלית יכולים לגרום ליזם לנטוש אותו. המשמעות היא מצב שבו בעלי הדירות כבר חתמו, כבר פינו את הדירות והבניין כבר נהרס, אבל הפרויקט לא מתקדם. בפינוי בינוי, שנים של מגורים בדירה שכורה, גם כשהיזם משלם עליה, קשות למשפחות, למבוגרים ולהורים לילדים שלומדים בבתי ספר בשכונה, והמורכבות של הפרויקט יוצרת יותר נקודות כשל אפשריות לאורך הדרך.

בשני המסלולים, המסמך שקובע יותר מכל הוא הסכם הדיירים. הסכם שלא נוסח כראוי יכול לפגוע קשות בזכויות בעלי הדירות, וסעיפי בוררות לא מאוזנים, חוסר ודאות לגבי מפרט הדירה החדשה ותנאי פינוי עמומים הם דגלים אדומים שמזהים לפני החתימה. הם חלק מהסיכונים של פינוי בינוי, ואת הסעיפים שמתמודדים איתם מכניסים להסכם פינוי בינוי.

איזה בטוחות צריכות להיות בהסכם?

כמה בטוחות, שכל אחת מהן מגינה מפני סיכון אחר. המדריך הממשלתי להסכם לדוגמה מפרט, בין השאר, ערבות שמבטיחה את דירת התמורה (ערבות לפי חוק המכר), ערבות לתשלום השכירות, ערבות מיסים כשהמתחם אינו מוכרז, וערבות לרישום הבית המשותף והדירות החדשות.

את הבטוחות מפיק בדרך כלל הגורם המממן של הפרויקט, שיכול להיות בנק או חברת ביטוח, ומומלץ שהפינוי ייעשה רק כנגד מסירת הבטוחות. את הסוג של כל בטוחה ואת ההסדר שחל עליה בודקים בנפרד.

איך עורך דין מטעם הדיירים עוזר לבחור בין המסלולים?

הוא בוחן את ההצעה הספציפית מזווית הכדאיות לבעלי הדירות: משווה את התמורות למקובל בשוק, בודק את האיתנות הפיננסית של היזם, מנסח הסכם שמגן על הזכויות שלהם לכל אורך הדרך, ומוודא שיש בטוחות מתאימות לכל שלב.

אחת הטעויות הנפוצות ביותר היא לפנות לעורך דין רק אחרי שכבר הגיעו לעקרונות הסכם עם היזם. נכון יותר להתייעץ עם עורך דין שמלווה דיירים עוד בשלב הבדיקה הראשונית, לפני שנוצרה מחויבות כלשהי, כי ההבנה של ההבדל בין המסלולים היא רק הצעד הראשון. הצעד השני הוא לדעת אם ההצעה שהוגשה לבניין טובה.

משרד עורכי הדין אמיר שטיינהרץ ושות’ מלווה פרויקטים של תמא 38, פינוי בינוי והתחדשות עירונית כבר 20+ שנה, עם 350+ פרויקטים ברחבי הארץ, ומייצג אך ורק דיירים. כך המשרד יכול לומר לבעלי הדירות גם דברים לא נוחים על יזם או על עסקה, בלי להתחשב באינטרסים של אף גורם אחר, והמטרה בכל ליווי היא מקסימום ביטחון ומקסימום תמורות לדיירים. כל פרויקט נבחן לגופו.

איך משווים בין הצעה לתמא 38 להצעה לפינוי בינוי?

לפי ארבעה פרטים: התוכנית שחלה על המגרש, מאפייני הבניין, היזם וההסכם. שתי הצעות יכולות להישמע שונות לגמרי בגלל שם המסלול, וההחלטה ביניהן עדיין נקבעת בפרטים האלה.

בבניין בודד, התחדשות ברמת הבניין עשויה להיות הדרך הריאלית. במתחם גדול עם פוטנציאל תכנוני רחב, פינוי בינוי עשוי להניב תמורה גדולה יותר, אבל ידרוש סבלנות ומוכנות לתהליך ארוך. בסוף, ההשוואה בין המסלולים היא גם השוואה בין מה שמקבלים לבין כמה זמן מוכנים לחכות לזה.