הריסת בניין קיים ובנייתו מחדש, שבעבר כונתה תמ”א 38/2, מחייבת החלטה של בעלי הדירות בבית המשותף. חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס”ח-2008, קובע שעבודה כזו טעונה החלטה מראש של כל בעלי הדירות, אבל מאפשר בתנאים מסוימים לפנות למפקח על המקרקעין גם בלי הסכמה של כולם. הרוב הדרוש לשם כך השתנה לאורך השנים, וחשוב להכיר את המצב העדכני.

בעבר, כשנדרשה הסכמה של כל בעלי הדירות, היה לבעל דירה אחד כוח רב לסכל פרויקט של הריסה ובנייה מחדש, על אף חשיבותו הציבורית – בעל דירה אחד מתוך בניין בן 50 דירות, למשל, יכול היה למנוע את קידום הפרויקט.

מעוניינים בייעוץ? דברו איתנו
השאירו פרטים הבאים ונחזור אליכם

    הרוב הנדרש כיום

    בתיקון לחוק משנת 2012 נקבע לראשונה שאפשר לפנות למפקח על המקרקעין כשיש רוב של ארבע חמישיות (80%) מהדירות וארבע חמישיות מהרכוש המשותף. תיקון בחוק ההסדרים משנת 2023 הפחית את הרוב הזה, ומאז 1 ביולי 2023 המצב הוא כך:

    • בעלי דירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, ושצמודים לדירותיהם שני שלישים מהרכוש המשותף, יכולים לפנות למפקח על המקרקעין בבקשה לאשר את הריסת הבניין והקמתו מחדש.
    • האפשרות הזו קיימת בבית משותף שיש בו לפחות ארבע דירות, ויותר משני בעלי דירות.
    • בבניין שיש בו שש דירות או יותר, חלים כללים מיוחדים לחישוב הרוב, למשל לגבי בעל של כמה דירות.
    • בבניינים שבהם בעלי ארבע חמישיות מהדירות כבר התקשרו בעסקה עד 1 ביולי 2023, ממשיך לחול הנוסח הקודם של החוק.

    הרוב הזה הוא תנאי לפנייה למפקח, ולא אישור אוטומטי לפרויקט. בנוסף, הפרויקט עדיין כפוף לתוכנית החלה על המגרש ולקבלת היתר בנייה. מאז פקיעתה של תמ”א 38, פרויקטים חדשים של הריסה ובנייה מחדש בבניין בודד מקודמים בעיקר מכוח חלופת שקד או תוכניות מקומיות, והחוק חל גם עליהם.

    חשוב להבחין: בחיזוק בלי הריסה, הרוב הדרוש משתנה לפי סוג העבודה, למשל חיזוק ברכוש המשותף, הרחבת דירות או בניית דירות חדשות. בפרויקט פינוי בינוי במתחם חלים כללים אחרים, לפי חוק פינוי ובינוי.

    למפקח ניתנה הסמכות לאשר את ביצוע העבודה על אף התנגדות בעלי הדירות הסרבנים, לאחר שניתנה לכל בעל דירה הזדמנות להשמיע את טענותיו. המפקח לא יאשר את העבודה אם בעל דירה התנגד מאחת הסיבות שהחוק מפרט, למשל כשהעסקה אינה כדאית לו כלכלית, כשלא הוצעו לו מגורים חלופיים או בטוחות הולמות, או כשמתקיימות לגביו הגנות מיוחדות לקשישים ולבעלי מוגבלות, בכפוף לתנאי החוק.

    במצבים של חוסר הסכמה מצד מספר בעלי דירות, יש יתרונות רבים לקבלת ייעוץ מעורך דין תמ”א 38. עורך דין הבקיא בתחום זה יוכל בשלב ראשון לבדוק מול בעלי הדירות הסרבנים אילו נקודות מפריעות להם, כדי לנסות ולהגיע לעמק השווה באופן מקצועי ולא אמוציונלי. לעתים ההתנגדות נובעת רק מחוסר הכרות עם המאפיינים של הפרויקט, ויתכן שניתן לטפל בה באמצעות הסברה, ולעתים נדרשת יכולת גישור ושכנוע של בעל מקצוע מנוסה אשר עוסק בנושא.

    אם בכל זאת אי אפשר להגיע להסכמה של כל בעלי הדירות, ידאג עורך הדין מטעמכם להעניק לכם את הייצוג המשפטי הראוי בהליך שיתנהל בפני המפקח.