הפסיקה החדשה להעברת נכס מקרקעין לנאמנות

העברה של נכס מקרקעין להחזקת אדם אחר נקראת גם מנגנון נאמנות, במהלכו בעל הנכס ממנה אדם אחר לנאמן עבור צד שלישי הנקרא הנהנה. הסיבה להפוך אדם לנאמן יכולה להיות למשל רצון של הורה להעביר לילדיו את הנכס בעתיד על פי תנאים שונים שהוא קובע ויתקיימו גם לאחר מותו. להבדיל ממכירה, לנאמן אין זכויות על הנכס אלא מדובר בהעברה לצורך מטרה ספציפית.

הפסיקה האחרונה והמאוד משמעותית של בית המשפט העליון קובעת כי אדם שיעביר את הנכס בנאמנות לאדם אחר יהיה חייב במיסי שבח ורכישה מכיוון שעל פי רשות המיסים הפעולה נחשבת כמעין מכירה של זכויות המקרקעין.

הסיפור מאחורי הפסיקה

בשנת 2019 זוג שגר בקנדה והחזיק ארבעה נכסים בישראל היה מעוניין להעביר אותם לידי נאמן שינהל אותם עבור צד שלישי שהוא הנכדה שלהם. הנכסים והרווחים על פי אותו הסכם נאמנות היו אמורים לעבור בהמשך לנכדה תוך כדי פיקוח של הנאמן. הזוג פנה לרשות המיסים וביקש שהעסקה תחשב כזו שלא חייבת במס מכיוון שלא מדובר במכירה ממנה מניבים תמורה כלשהי וגם לא העברה רשמית אל הנכדה.

אחרי שמס הכנסה דחה את הבקשה הוגש ערעור המתבסס בין היתר על כך שחוק מיסוי המקרקעין בעניין הנאמנות אינו ברור. בהתאם לכך ועדת הערער קיבלה את טענת הזוג, אלא שרשות המיסים בחרה לערער עליה. כעת, לערך 3 שנים אחרי, הפך בית המשפט העליון את ההחלטה וכיום אין יותר שטח אפור- העברת נכס מקרקעין לנאמן תחשב כמכירה ולכן אינה תהיה פטורה ממס רכישה או שבח.

חשיבות הנאמנות

מוסד הנאמנות הינו מוסד משפטי מיוחד אשר מטרתו לספק פתרונות למצבים שונים ביניהם הגנה על רכוש משפחתי וייעודו לילדים או נכדים, הימנעות מהתעסקות בירושה או ביצוע עסקה אנונימית. הראשון הינו בין המקרים הנפוצים ביותר בישראל, אם כי ישנם אנשים הבוחרים להעביר נכסים לניהול חיצוני גם מסיבות אחרות.

אחד היתרונות הבולטים של מנגנון הנאמנות הוא ניהול ההון של כל המשפחה והעברת נכסים לדורות הבאים. הוא מעניק את האפשרות "לקבל החלטות" לגבי אותו נכס גם אחרי המוות (בעזרת ההסכמות בחוזה עם הנאמן) ובעצם לקבוע מה צריך להתקיים על מנת שהיורשים יוכלו לקבל את הנכס לחזקתם. הבחירה בנאמנות מחליפה כתיבת צוואה שההתעסקות עמה לא תמיד פשוטה ואפילו לא מחייבת להחליט על יורש מידי.

מדובר בדרך להעניק ביטחון ולהגן על הרכוש של היורשים היות והנהנים, כלומר הצד בשלישי, אינם נחשבים לבעלים וכך למשל במקרים של פשיטת רגל לא ניתן לגעת בנכס המיועד להם. סיבה נוספת להשתמש בנאמן היא במטרה לבצע עסקת נדל"ן ולשמור על אנונימיות הרוכש בגלל שזהותו עלולה למשל להשפיע על מחיר העסקה. במצב זה הנאמן מהווה גורם מתווך לצורך ביצוע אותה עסקת נדלן.

על מי תשפיע ההחלטה?

חשוב להבין שבאופן חד משמעי מדובר בהחלטה דרמטית והיא נובעת מכך שבעקבותיה אין כבר יתרון מובהק להשתמש באופציית הנאמנות. בעצם, היא מאבדת ממשמעותה ברגע שהשלכות השימוש בה שוות למכירה. בעקבות הפסיקה השלכות שימוש בנאמן יהיו תשלום מיסים בעת העברת הנכס אליו וככל הנראה גם בעת המכירה העתידית או ההעברה לצד ג'. מדובר בסכומים לא מבוטלים כאשר מדובר במיסים באופן כללי ובטח עכשיו אם מתווספת לכך האפשרות לחיוב כפול במיסי מקרקעין.

החלטה זו משבשת את היכולת להעביר נכסים אל אדם קרוב ואת האפשרות לבצע תיאומי מס, בעיקר כי למשל אם הנכס עובר בירושה אותו מס לא קיים. כמו כן, משתמשים בולטים בנאמנות הם בעלי נכסים בישראל המתגוררים בחו"ל וזקוקים כי מישהו ינהל את הנכס שלהם, ולכן עליהם תהיה השפעה לא קטנה. גם מדינת ישראל תפסיד מכך שאותם אנשים מעבר לים יהיה בעלי מוטיבציה פחותה להחזיק כאן נכסים.