היטל השבחה בפינוי בינוי: מה זה, מי משלם ומתי יש פטור

אף אחד לא היה מתנגד לתוספת של חדר, לקומה נוספת בבית או להגדלה של זכויות הבנייה על הקרקע. אבל על כל שיפור כזה במקרקעין שברשותכם יש תשלום חובה, והוא נקרא היטל השבחה. בשנים האחרונות המונח הזה צץ בעיקר בהקשר אחד: דיירים שמקבלים טיוטת הסכם פינוי בינוי או תמ”א 38, נתקלים בסעיף שמדבר על היטל השבחה, ולא בטוחים אם הם עומדים לשלם משהו שלא צפו.

התשובה המעשית ברוב המקרים היא לא. אבל היא לא נכונה בזכות החוק, אלא בזכות ההסכם, וההבדל בין השניים הוא בדיוק מה שכדאי להבין לפני שחותמים.

מהו היטל השבחה ומתי הוא נוצר

היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, שנוצר כשערך המקרקעין עולה בעקבות פעולה תכנונית. שלוש הפעולות שמייצרות אותו הן אישור תוכנית בניין עיר, אישור הקלה ואישור שימוש חורג.

בפועל זה יכול להיות אישור תוכנית שבמסגרתה מתווספת מרפסת או קומה, שימוש חורג שמשנה את ייעוד הנכס (הפיכת דירה למשרד, למשל), או קרקע שזכויות הבנייה עליה גדלו. שיעור ההיטל הקבוע בחוק הוא מחצית מסכום ההשבחה, והוא נועד לכסות את הוצאות הוועדה. החייב בתשלום הוא בעל הנכס, או החוכר כאשר החכירה היא ליותר מ-25 שנים.

היטל השבחה ומס שבח, שני תשלומים שמתבלבלים ביניהם

טרם ניגע בכל האספקטים, חשוב לא לערבב בין היטל השבחה לבין מס השבח. הראשון הוא תשלום לוועדה המקומית בעקבות עליית ערך שמקורה בתכנון. השני הוא תשלום לרשות המיסים, באחוזים, על הרווח שנוצר במכירת קרקע או נכס. שתי רשויות שונות, שני מועדי חיוב שונים, ושני מסלולי פטור נפרדים לחלוטין.

הבלבול הזה לא תיאורטי. בעסקאות התחדשות עירונית שני התשלומים מופיעים באותו הסכם, לעיתים באותו סעיף, ודייר שלא מבחין ביניהם עלול להסתמך על פטור שכלל לא חל עליו. להרחבה על ההיבט השני, ראו פטור ממס שבח בפינוי בינוי.

מי משלם את ההיטל בעסקת פינוי בינוי

כאן נמצא הפער שהוזכר בפתיחה. על פי חוק, לפי סעיף 2(א) לתוספת השלישית, החבות העקרונית בהיטל השבחה חלה על בעלי הדירות כבעלי הקרקע. עם זאת, בעסקת פינוי בינוי קלאסית, היזם נוטל על עצמו באופן חוזי את תשלום ההיטל במסגרת עסקת “נטו”.

כלומר, מה שמגן על הדייר הוא ניסוח ההסכם. לא החוק.

לכן סעיף ההיטל בהסכם מול היזם הוא סעיף מהותי, לא פורמלי, ולא כדאי להניח שהוא נוסח סטנדרטי שאין בו מה לבדוק.

ויש עוד דבר. גם כשהיזם נושא בתשלום, הבקשה לפטור לא מתרחשת מאליה. צריך להגיש אותה לוועדה המקומית, בטפסים הייעודיים ובצירוף המסמכים הנדרשים, ובהם הסכם הפינוי בינוי החתום.

הדייר שמוכר את דירתו באמצע התהליך

זהו המצב השכיח שבו החבות חוזרת אל בעל הדירה. דייר שמוכר את דירתו לצד שלישי אחרי שהתוכנית המשביחה אושרה, אך לפני שהפרויקט יצא לפועל, מממש את ההשבחה בעצמו במכירה ולא במסגרת עסקת התמורות מול היזם. ההיטל עשוי לחול עליו.

זה רלוונטי גם מחוץ להתחדשות עירונית. בדרך כלל, כשמתרחשת מכירה של מקרקעין, המוכר הוא זה שמחויב בהיטל, כיוון שבמועד ההשבחה הוא היה בעל הזכויות. אולם בעת המשא ומתן על החוזה, המוכר והקונה רשאים לחלק את התשלום אחרת ואף לקבוע שהקונה הוא שישלם. העברת החובה כזו תקפה רק בהסכמה שקיבלה תוקף משפטי בכתב.

דייר ששוקל למכור באמצע פרויקט התחדשות עירונית צריך לבדוק את מצב התוכנית ואת מועד אישורה עוד לפני שהוא נכנס למשא ומתן על מחיר. הפער בין מכירה לפני אישור התוכנית לבין מכירה אחריו לא תמיד מגולם בהצעה שהקונה מניח על השולחן.

היטל השבחה בחלופת שקד ובתמ”א 38

במסלול המבני ההסדר שונה. בפרויקטים מכוח חלופת שקד, שהחליפה את תמ”א 38, גובה ההיטל עומד כברירת מחדל על 25% משווי ההשבחה במקום 50%, כאשר לרשות המקומית נותר שיקול דעת לשנות שיעור זה או להעניק פטור מלא באזורים מסוימים.

בפועל זה נראה כך: אם ערך הקרקע עלה באלפיים שקלים, ההיטל המלא היה אלף שקלים. בפרויקט התחדשות עירונית הרשות המקומית מחליטה אם היא גובה 0%, 25% או משאירה את ה-50%, בהתאם למדיניות שלה באותו אזור, וההחלטה תקפה למשך חמש שנים. יש רשויות שבחרו לוותר על ההיטל לחלוטין, כפי שקורה בקריית אונו, כדי לעודד יזמים להיכנס לפרויקטים של התחדשות עירונית. שתי ערים שכנות עשויות להתנהל אחרת לגמרי באותו סוג פרויקט.

עוד תנאי שכדאי להכיר: ההסדר חל על בניינים עם מינימום 24 דירות, שצפויות לפחות להכפיל את עצמן.

נקודה שנוטים לפספס: ההקלה חלה על הזכויות שמקורן בתוכנית ההתחדשות העירונית עצמה. זכויות נוספות, שמקורן בתוכניות מתאר אחרות בעיר שקודמו במקביל, חייבות במלוא ההיטל. ההפרדה בין שני סוגי הזכויות היא חלק מהעבודה השמאית והמשפטית בפרויקט, והיא משפיעה ישירות על הסכום.

הפטורים שקבועים בחוק

סעיף 19 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מרכז את הפטורים מהיטל השבחה. אלה העיקריים:

• בנייה או הרחבה של דירת מגורים בשטח כולל של עד 140 מ”ר, לרבות מחסן של עד 20 מ”ר, לפי סעיף 19(ג). הפטור מותנה בכך שבעל הנכס או קרובו יתגוררו בדירה במשך 4 שנים רצופות לפחות מיום סיום הבנייה.
• מקרקעין המיועדים למגורים באזור שהממשלה הכריזה עליו כשכונת שיקום, וכן באזור יהודה ושומרון.
• בעל מקרקעין הזכאי לסיוע במסגרת אחת מתוכניות הסיוע של משרד הבינוי והשיכון, כאשר ההשבחה היא לבניית דירת מגורים או להרחבתה.
• בניית ממ”ד, בכפוף לכך שאינו חורג מהשטח המינימלי הנדרש.
• השבחה שנועדה לביצוע התאמות נגישות.
• מקרקעין של מוסדות המיועדים לחינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות או ספורט.
• תוכניות שתוקפן קודם ל-1 ביולי 1975.

בפרויקטי התחדשות עירונית שניים מהם עולים לדיון יותר מכל השאר: הפטור להרחבת דירת מגורים והפטור לשכונות שיקום. שאר הפטורים ברשימה נוגעים לעסקאות מקרקעין רגילות, אך כדאי להכיר את כולם, כי מתחמי פינוי בינוי גדולים כוללים לא פעם גם נכסים מסוגים אחרים.

אף אחד מהפטורים האלה אינו ניתן אוטומטית. כולם דורשים בקשה מסודרת לוועדה המקומית, עמידה בתנאים ולעיתים גם הוכחה עובדתית. בלא מעט מקרים ההבדל בין פטור שהתקבל לפטור שנדחה נעוץ באופן שבו הבקשה נוסחה ובמסמכים שצורפו לה.

השומה הגיעה, ומה אם היא נראית גבוהה מדי

אחרי אישור התוכנית, הוועדה המקומית שולחת שמאי מקרקעין מטעמה. השמאי בוחן בכמה עלה ערך המקרקעין וקובע את סכום ההשבחה, והוועדה מפרסמת את הנתונים בלוח שומה. התשלום עצמו מתבצע רק במועד מימוש הזכויות: בקבלת היתר הבנייה או השימוש, בתחילת שימוש בפועל בזכויות, או במכירת המקרקעין.

מי שסבור שהשומה גבוהה מדי אינו חייב לקבל אותה כמות שהיא. אפשר לפנות ליו”ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע, או להגיש ערר בפני ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה. על החלטת ועדת הערר ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים.

לכל אחד מהמסלולים האלה יש מועדים קבועים בחוק, והחמצת מועד עלולה לסגור את הדלת. זו הסיבה שכדאי לבחון את השומה מיד עם קבלתה ולא להניח אותה בצד.

בפרויקט התחדשות עירונית עולה כאן שאלה נוספת: מי בכלל מגיש את ההשגה, היזם או הדיירים. גם זה נגזר מההסכם, וכשההסכם שותק בנקודה הזו הדיירים עלולים לגלות בדיעבד שאיש לא טיפל בשומה בזמן.

מה נבדק בסעיף היטל ההשבחה בהסכם מול היזם

בהסכם פינוי בינוי או תמ”א 38 זהו אחד הסעיפים שקל לעבור עליהם בקריאה מהירה. אלה הנקודות שנבדקות:

• האם ההתחייבות של היזם לשאת בהיטל מנוסחת באופן מלא, או שהיא מסויגת בחריגים שמחזירים את החבות לדיירים.
• מה קורה אם הפרויקט נעצר או ההסכם מתבטל אחרי שהתוכנית כבר אושרה.
• מי אחראי להגיש את בקשת הפטור בפועל, ובאיזה לוח זמנים.
• כיצד ההסכם מטפל בדייר שמוכר את דירתו במהלך התהליך.
• האם ההסכם מבחין כראוי בין היטל השבחה, מס שבח ויתר המיסים בעסקה.

המשרד מלווה דיירים בפרויקטים של ייצוג משפטי בפינוי בינוי ובמסלולי תמ”א 38, ואינו מייצג יזמים, כדי למנוע ניגוד אינטרסים בעת הייעוץ.

משרד עורכי הדין אמיר שטיינהרץ ושות’ עוסק בדיני מקרקעין ונדל”ן מזה כ-20 שנה, ומנוסה בסוגיות היטל השבחה ומיסוי מקרקעין בעסקאות התחדשות עירונית. כל פרויקט נבחן לגופו. לייעוץ ראשוני אישי, השאירו פרטים ונחזור אליכם.