מהן ההוצאות המוכרות למס שבח?

כל אדם שעומד בפני ביצוע עסקת מכר במקרקעין מכיר כי החוק בישראל מחייב תשלום מיסים שונים, ביניהם מס שבח שעומד על 25% מהנכס הנמכר. החוקים סביב הנושא סבוכים למי שאינו בקיא במיסים.

ישנן הוצאות אשר מוכרות למס שבח ובעת שמכירים אותן ניתן לקזז את מס השבח. אז מה הן אותן ההוצאות? כיצד זה עובד ומדוע כל כך חשוב להיעזר בעורך דין לתכנון מס? התשובות לפניכם. 

מהו מס השבח?

על פי חוק מיסוי מקרקעין התשכ"ג-1963, מס שבח הינו מס שמוטל על הרווח הנקי ממכירת מקרקעין בישראל וחישובו פשוט – מורידים מהמחיר בו נמכרה הדירה את המחיר בו היא נקנתה וזה "השבח" עליו מוטל המס. כאמור גובה אותו מס הינו 25% אך יכול להשתנות היות והוא מושפע מפרמטרים שונים, ביניהם גם הסכומים שבעל הדירה (המוכר) הוציא מכיסו בשנים בהן הנכס היה בבעלותו.

ההוצאות המוכרות שניתן לקזז בעת החישוב

ובכן, החוק בישראל קובע כי ישנן מספר הוצאות הנחשבות כמוכרות בעת שמבצעים חישוב של מס השבח. ראשית, חשוב להכיר כי המיסים אותם בעל המקרקעין שילם עבור הנכס נכנסים לאותה הרשימה וכך גם אגרות והיטלים שונים.

שילמתם מס רכישה בעת קניית הנכס? הוא מתקזז ממס השבח בעת המכירה, כך גם היטל ההשבחה ששולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ואגרת רישום משכון ושעבודים. בנוסף, כאשר מדובר בקרקע של רשות מקרקעי ישראל משלמים דמי היוון- גם אותם ניתן לקזז.

הוצאות נוספות החשוב להכיר הן הוצאות בנקאיות, הקשורות פעמים רבות למשכנתא, לרבות הוצאות ריבית ריאלית, הוצאות מימון וגם עמלות בנקאיות שונות. כמו כן, תוכלו לקבל החזרים לגבי הוצאות על בעלי מקצוע ביניהם שכר הטרחה של עורך הדין, עמלות תיווך, שמאות ואפילו קבלנים.

כיצד מתבצע התהליך?

מוכר מקרקעין הוא האדם עליו מוטלת האחריות להגיש עבור אגף מיסוי מקרקעין הוכחות על הוצאות, לשם כך נדרש ממנו לתעד כל תשלום שבוצע בגין הנכס. בנוסף, המוכר יתבקש להציג מסמכים שונים ביניהם חוזה מכירת דירה, דו"חות כספיים, הסכם מכר, הצהרת הון ועוד.

ההוצאות נבדקות בקפידה ואם ישנו דבר שנראה חריג, האגף לא יכיר בהקלות מס השבח. ומה קורה במקרים בהם הקבלות אבדו או שלא ניתן להציג הוכחות? על פי סעיף 39 (א') לחוק מיסוי מקרקעין ישנה אפשרות להכין אומדן המפרט את ההוצאה שבוצעה ולהיעזר לשם כך בבעלי מקצוע כמו אדריכל או שמאי.

חשיבות עורך הדין בחישוב מס שבח

מכירה של דירה היא עסקה מסועפת הדורשת היכרות עם חוקים רבים ומשתנים. עורך דין מקרקעין מנוסה מתמחה, בין היתר, בנושאי המיסוי ולכן הוא יודע בכמה מס יחויב מוכר הדירה וכיצד ניתן להפחית אותו בצורה מיטבית. הוא יבצע עבור הלקוח בחינה של כל ההוצאות המוכרות הרלוונטיות לאותו המקרה ויבנה תכנון מס נכון.

אמיר שטיינהרץ ושות' הינו משרד עורכי דין ונוטריון בעל ניסיון של למעלה מ-15 שנה בליווי עסקאות מכר מקרקעין, במהלכן מצאנו פתרונות יצירתיים עבור לקוחותינו וסייענו במגוון סוגיות מורכבות הנוגעות למס השבח.