אי אפשר לדבר על עולם הנדל"ן הישראלי מבלי להזכיר את תחום ההתחדשות העירונית. מדי שנה אנו עדים לעוד תכניות ופרויקטים כאשר ב-2022, אף נשבר שיא ההיתרים עם מספר שהגיע לכ-27,000. יחד עם זאת, אם בוחנים פרויקטים של פינוי בינוי למשל, הנתון המדאיג הוא ששני שליש מהם מתקיימים ב-3 ערים בלבד בישראל – ירושלים, תל אביב וחולון. אז איזו בשורה שנת 2023 תביא עמה מבחינת פרויקטים של התחדשות עירונית? אילו נושאים יעסיקו אותנו השנה? מה האתגרים הצפויים לנו? הסקירה המלאה לפניכם.
חוק ההסדרים והבטחות הממשלה
כמעט כל שנה ממשלת ישראל מגישה איגוד תיקוני חקיקה (חוק ההסדרים) ובו התייחסות לנושאים שונים, כולל התחדשות עירונית. בטיוטה שהוגשה בתחילת השנה בולטים שני אספקטים, הראשון נוגע למספר יחידות הדיור המינימלי הדרוש על מנת שיבוצע באותו שיכון פרויקט של התחדשות עירונית שכעת צפוי לעמוד על פחות מ-24, ויהיו בו במינימום שליש צמודי קרקע. האספקט השני נוגע בנושא הטבות מס בעת מכירת נכס שעובר פינוי בינוי – עד כה בעל נכס שהיה מוכר את הדירה טרם הושלמה בנייתה לא היה נהנה מפטורים והטבות מס וכעת זה צפוי להשתנות ולא יהיה יותר צורך לחכות לטופס 4.
כמו כן, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית צפויה להמשיך גם השנה את מגמת הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית עם הרשויות המקומיות שהיינו עדים אליה בשנה שעברה. במסגרת הסכמים אלה היא תעביר להן מענק עבור פיתוח תשתיות תומכות התחדשות עירונית כאשר המטרה היא לתת תמריץ לאשר היתרי בנייה – ככל שהרשות תוציא יותר היתרים כך המענק יהיה גדול יותר. שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, אף טען כי 550 מיליון ₪ מתוך תקציב המדינה יוקצו להסכמים אלו, בתקווה שרשויות נוספות יצטרפו אליהם.
תמ"א 38 לאן?
הידעתם כי מרבית הדירות החדשות (כ-70%) שנבנות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית מגיעות מתמ"א 38? כן, זו לא טעות, מדובר בדיוק באותה תכנית שמגיעה לסיומו ממש בקרוב ולהזכירכם החוק להארכת הטבות מס מכוח תמ"א 38 עד 2026 עוד לא עבר בכנסת, תכנית שעיריות רבות מנסות למנוע אותה (השנה יתקיימו בחירות לרשויות המקומיות והן ינצלו זאת על מנת להימנע מלהתעסק בפרויקטים של תמ"א) – ויותר מהכול, תכנית שכרגע אין לה חלופה ממשית.
כרגע מרחפים באוויר המון סימני שאלה כי לא ברור באילו מקרים ניתן יהיה להמשיך ולקדם פרויקטים של תמ"א גם אחרי תאריך תפוגתה ואילו הטבות מס יהיו רלוונטיות. שלא תטעו, לא מדובר בתכנית מושלמת שאין לה בעיות אך היא בהחלט סיפקה מענה לשדרוג דירות רבות ובנייה של יחידות דיור חדשות, וכרגע אין תכנית מספיק טובה שיכולה להחליף אותה.
בנוסף לפקיעת התכנית, עוד בסוף השנה שעברה החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה על עצירה של פרויקטים של תמ"א 38 המתבצעים ברדיוס של פחות מ-100 מטר מתחנות המטרו העתידיות, מדובר באלפי יחידות דיור שעתידן עדיין לא ידוע. כמו כן, נמצאים בסכנה פרויקטים נוספים הממוקמים עד לרדיוס של 300 מטר מאותן התחנות.
ובכל זאת- אילו חלופות עומדות על הפרק?
החלופה הכי מדוברת לתמ"א 38 היא כמובן חלופת שקד שמבקשת לתקן חלק מהפגמים של התמ"א. מאפייניה הבולטים של התכנית הם אפשרות לקדם תב"ע ביחד עם היתר בנייה, התחדשות עירונית שתתבסס על הריסה ובנייה מחדש, הענקת 400% זכויות בנייה ליזם בשביל לעודד בנייה בפריפריה, מתן אפשרות לרשות המקומית לגבות היטלי השבחה והרשימה עוד ארוכה.
אחת הבעיות הבולטות בתכנית שחלקים ממנה הם מאוד כלליים כך שכל רשות תוכל לבצע אותה באופן שונה, דבר הנותן פתח לאי וודאות ואף תביעות עתידיות, אולי רבות יותר ממה שהיו במסגרת תמ"א 38. השאיפה הייתה שהתכנית תפעל במקביל לתמ"א 38 וכך יוכלו לבחון אותה אך דבר זה לא קרה עד עכשיו ולא ברור אם יקרה גם השנה.
חלופה נוספת, אותה מקדמת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הינה התחדשות בניינית שנוצרה במטרה שביום שאחרי תמ"א 38 יהיה ניתן לבצע התחדשות עירונית גם עבור בניין בודד. בשונה מחלופת שקד, תכנית זאת מאפשרת הוצאת היתרי בנייה ללא תב"ע והיתרון בתכנית זו הוא בכך שניתן להתאים אותה לצרכים השונים של כל עיר. בניגוד לתמ"א 38 התכנית מאפשרת להוציא היתר בנייה עבור בניינים שנבנו עד 1992 ומציעה מסלולים שונים ממסלול לחיזוק בלבד ועד מסלול למיגון ותוספת.
לסיכום, כרגע יש יותר שאלות מאשר תשובות לגבי איך תסתיים שנה זו מבחינת ההתחדשות העירונית אך לגבי חשיבותה אין ספק, בעיקר לאחר שהיינו עדים לרעידות האדמה בטורקיה. חיזוק מבנים יכול למנוע אסון גדול במדינת ישראל ולצערנו בפרפריה, באותם ישובים הממוקמים על השבר הסורי-אפריקאי, כמעט ואין התחדשות עירונית – ולכן, עידוד ההתחדשות העירונית באזורים אלו צריכה להיות מטרה חשובה עבור הממשלה החדשה.
אין ספק שעליית הריביות בשוק הנדל"ן וכך גם עליית תשומות הבנייה יכולים לערער את הפרויקטים – האם השוק יתאזן כמו שרבים מבטיחים שיקרה ב-2023? אנחנו נמשיך לעקוב ולעדכן.
היי, צריך עזרה? 