מהי שכירות מוגנת?

ככלל, אם בחוזה השכירות אשר נחתם בין בעלי הנכס לבין השוכרים הדיירים הוגדרו כדיירים מוגנים ובפרט אם נכנסו בדמי מפתח בלבד, מדובר על שכירות מוגנת, אשר מכונה לעיתים גם כדיירות מוגנת. סוג זה של שכירות שונה במובנים ובמאפיינים רבים לעומת השכירות הסטנדרטית והנפוצה יותר שכולנו מכירים.

בתצורה זו של שכירות, הדייר המוגן למעשה מקבל זכויות רבות שונות בתכלית ובמחיר נמוך יותר מאלה של דייר שנכנס בחוזה שכירות שאינה מוגנת. השיטה התפתחה אי שם בשנות ה-50 במטרה לסייע לעולים החדשים שהגיעה ארצה להתגורר לטווח ארוך במקום אחד ובמחיר זול.

תנאי היחסים של בעל הדירה והדייר המוגן מעוגנים תחת חוק הגנת הדיור, שנחקק במטרה להגן על השכבות החלשות יותר באוכלוסייה. עם זאת, השכירות המוגנת קיימת גם בימינו וכיום נותרו כמה עשרות אלפי נכסים המושכרים בשיטה זו, אליהם מתווספים עוד כ 200 חוזי שכירות מוגנת בשנה.

זכויות הדייר המוגן

דייר המתגורר בנכס במסגרת שכירות מוגנת, משלם הרבה פחות משווי דמי השכירות לנכס בשוק החופשי. כלומר, דמי השכירות החודשיים בשיטה זו נעים בין עשרות שקלים בחודש לבין מאות בודדות לנכסים גדולים מאוד. בנוסף, שכר הדירה כמעט לא עולה, כאשר הוא עולה מדובר באחוזים בודדים בלבד. לחילופין, דייר שנכנס לנכס בדמי מפתח, שלמעשה מהוויים חלק קטן מהשווי הכולל של הנכס, לא משלם שכירות כלל לאחר ששילם דמי מפתח כמובן.

לפי חוק הגנת הדייר, כל עוד הדייר מתגורר בדירה אין לבעל הנכס זכות לעשות בו שימוש אחר – כלומר, הוא לא יכול למכור את הנכס וגם לא להשכיר אותו בשכירות חופשית (במחיר גבוה בהרבה). זכות זו חלה גם על שימושים שאין בהם הכנסה כלכלית לבעל הנכס, למשל, במקרה בו בעל הבית רוצה לשכן קרוב משפחה שלו בדירה, כל עוד חוזה השכירות המוגנת בתוקף והדייר המוגן מתגורר בה אין באפשרותו לעשות זאת. למעשה, אין באפשרות בעל המקרקעין לכפות על הדייר לצאת בהחלטה חד צדדית בשום טענה, אלא אם מדובר בהפרה של תנאי חוזה שכירות מצד הדייר.

הזכויות של הדייר המתגורר בשכירות מוגנת חלות למשך כל תקופת חייו, אלא אם כן בחר לסיים את החוזה ואת ההתגוררות במקום מרצונו החופשי. במקרה שבו קרובי המשפחה של הדייר המוגן מתגוררים איתו בנכס, בין אם באופן קבוע ובין אם לתקופה קצובה (לפחות חצי שנה) בטרם פטירתו, יכולים גם הם להפוך לדיירים מוגנים וחוזה השכירות המוגנת יועבר אליהם. זו אגב, זכות חד פעמית, כלומר 'יורשיי' השכירות המוגנת לא יכולים להעבירה בשנית.

אחריות בעל הנכס וחובות הדייר

על פי חוק, תחזוקת המקרקעין על כל צדדיה חלה על בעליו בלבד ולא על הדייר המוגן. כלומר, כשיש צורך בתיקונים, שיפוצים ועבודות תחזוקה בנכס, האחראי הבלעדי הוא בעל הנכס ולדייר במפורש אסור לעשות זאת ללא הסכמה של הבעלים. בפועל, תקנה זו לרוב גוררת למצבים שבהם בעל הנכס מזניח בכוונה תחילה את הדירה או הבית במטרה להתיש את הדייר מכל הקלקולים ולגרום לו לעזוב מרצונו, על מנת להשתחרר מעול השכירות המוגנת.

מצד שני, הדייר המוגן מחוייב לעמוד בכל התנאים שנקבע בחוזה השכירות המוגנת, כמו גם תשלומים קבועים לבעלים ובאם יפר את התנאים או חלקם הוא עלול להיות חשוף לתביעה משפטית שעשויה להביא לפינויו ולסיום חוזה השכירות המוגנת. בנוסף, עזיבה של הדייר ללא הודעה מוקדמת מעמידה בסיכון את כל זכויותיו על מקום המגורים ובכך יכולה להביא להפסקת השכירות המוגנת.

עמדת בתי הדין במקרה של סכסוכים

לרוב, בית המשפט יתקשה לפסוק על פינוי הדייר המוגן בשל סעיפי החוק הרבים שמגנים עליו בחסות חוזה השכירות המוגנת. לסיכום אפשר לומר ששכירות מסוג זה היא יחסית נדירה בימים אלה ובמקרים רבים מכניסה את בעל הנכס לפינות בעייתיות שלא פשוט לצאת מהן. אם תהיתם מדוע בכל חוזי השכירות השגרתיים בימינו מצויין שזוהי "שכירות בלתי מוגנת", פה בדיוק קבור הכלב.