ASTLaw

קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38

בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע בעיקרו מביקוש גדול לדירות והיצע נמוך, הממשלה מקדמת בשנים האחרונות פתרונות למזעור המשבר באמצעות חקיקה וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי.

אין חולק כי התמורה וההטבות המתקבלות במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית הינה משמעותית, בתוך כך: בניין חדש, תוספת שטח לדירה, מרפסת, ממ"ד, מעלית, ועוד הטבות אשר משדרגות את איכות החיים. אולם על אף הטבות אלה, לקשישים ואוכלוסיות מיוחדות קיימים קשיים משמעותיים בהגשמת החלום הנכסף לדירה חדשה ומשודרגת: המעבר לדירה חדשה או דירה זמנית  עשוי להיות גם מרתיע מאוד עבור אוכלוסיות אלה הן מבחינה פיזית ומנטלית, הן בשל הגיל, בשל מגבלות רפואיות ועוד.

על כן, במסגרת החוק מוצעות חלופות לאוכלוסיות המיוחדות, וזאת בכדי להפוך את הפרוייקט לבר יישום, לידידותי ולאפשרי גם עבורם. החלופות כמו כן גם תורמות  למזעור את סירובי דיירים על בסיס גילם או מצבם המיוחד אשר עלולים לגרום לתקיעות הפרויקט ואף לביטולו בשל מצבם ונסיבותיהם. התכלית העיקרית היא להקל עליהם הן בתקופת הפרויקט והן מחוצה לו.  

האוכלוסיות המיוחדות הינם קשישים ובעלי מוגבלויות ואנו נתייחס לפתרונות המיועדים להם במסגרת מיזמי פינוי בינוי. 

קשישים בגיל 70 לפחות

קשיש על פי הגדרתו ב"חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), תשס"ו-2006", הוא בעל דירה שבמועד בו נחתמה עסקת פינוי בינוי ראשונה מלאו לו 70 שנים, והתגורר בדירה שנתיים לפחות. 

האפשרויות המוצעות לקשישים במסגרת פינוי בינוי: 

  1. דירת תמורה – דירה חדשה בבניין חדש. 

בנוסף, על היזם להציע אחת מהאפשרויות הבאות (2-4): 

  • מתן אפשרות לקשיש שיבחר בחלופות הבאות: 
      1. מעבר לבית הורים בתוספת תשלומי איזון, בשווי מהוון  של דירת התמורה ושהמעבר לבית הורים יתאפשר עד למועד הפינוי. 
      2. רכישת דירה חלופית בשווי מהוון של דירת התמורה שתימסר לקשיש עד מועד הפינוי. מיקום הדירה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש ככל וביקש זאת. 
      3. קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש, לא יאוחר ממועד הפינוי.  
  • שתי דירות ששווין המצטבר הוא גובה שווי דירת התמורה.
  • דירת תמורה ששטחה קטן משטח הדירה אותה היה אמור הקשיש לקבל, בתוספת תשלומי איזון והכל בשווי דירת התמורה.

קשישים בגיל 75 לפחות ואוכלוסיות מיוחדות נוספות

החוק מתייחס גם לקשיש בגיל 75, בתנאי שבמועד בו נחתמה עסקת פינוי בינוי ראשונה מלאו לו 75 שנים, והוא יהיה זכאי לחלופות הבאות: 

  1. דירת תמורה – דירה חדשה בבניין חדש. 
  2. מעבר לבית הורים בתוספת תשלומי איזון, בשווי מהוון  של דירת התמורה ושהמעבר לבית הורים יתאפשר עד למועד הפינוי. 
  3. רכישת דירה חלופית בשווי מהוון של דירת התמורה שתימסר לקשיש עד מועד הפינוי. מיקום הדירה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש ככל וביקש זאת. 
  4. קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש, לא יאוחר ממועד הפינוי.  

חשוב לציין כי לחלופות אלו זכאים גם חולה הנוטה למות כהגדרתו ב"חוק החולה הנוטה למות, התשס"ו-2006" ואדם שבמועד חתימת הסכם פינוי בינוי ראשונה התגורר בדירה והיה זכאי לגמלת סיעוד לפי ההגדרה ב"חוק הביטוח הלאומי {נוסח משולב}, התשנ"ה – 1995"

האפשרויות המוצעות לבעלי מוגבלויות

החוק מציע גם פתרונות ואלטרנטיבות לבעלי מוגבלויות בכדי להקל עליהם ועל מוגבלותם, לסייע להם במהלך הפרויקט ולאחריו ובכדי למנוע סירוב לביצוע הפרויקט בשל מוגבלותם . בעל מוגבלות מוגדר ב"חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח- 1998", "אדם עם לקות פיסית, נפשית או שכלית לרבות קוגניטיבית, קבועה או זמנית, אשר בשלה מוגבל תפקודו באופן מהותי בתחום אחד או יותר מתחומי החיים העיקריים;" 

ג.1 מגורים לבעל מוגבלות בתקופת הבניה

במסגרת החוק יש להציע לבעל מוגבלות מגורים חלופיים הכוללים התאמות בהתאם למצבו כפי שהיו בדירתו או בהתאם למאפיינים של הדירה החלופית. 

הכוונה ב"התאמות" על פי חוק פינוי בינוי הם שינויים או התקנים בדירה או ברכוש המשותף הדרושים לאדם בעל מוגבלות בשל מוגבלותו, לשם נגישות בטוחה ועצמאית לדירה או לרכוש המשותף. 

ג.2 האפשרויות המוצעות לבעל מוגבלות במיזם פינוי בינוי: 

  • דירת קבע חלופית מחוץ לפרויקט הכוללת את כל התאמות הנדרשות לבעל המוגבלות. 
  • דירת תמורה חדשה בתוך הפרויקט הכוללת את שווי ההתאמות שהיו לבעל המוגבלות בדירתו הקיימת טרם הפרויקט. 

היזם רשאי להציע יותר מהחלופות לעיל, חשוב לציין כי ככל ולא הוצעו לאוכלוסיות אלו את החלופות המוזכרות לעיל הם יוכלו לסרב לפרויקט וסירובם יהיה סביר. 

הרציונאל בחלופות השונות הוא להקל כמה שיותר על אוכלוסיות אלו מחוץ לפרויקט ולא לאלץ אותם לעבור למגורים זמניים והובלות וכל דבר אחר אשר יכול לגרום להם לסרב להוצאת הפרויקט לפועל. 

לסיכום,

במסגרת פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי מתקיים שינוי חקיקתי מהותי לעניין אוכלוסיות מיוחדות וקשישים. אוכלוסיות אלה הן חלק אינטגרלי ובלתי נפרד ממארג האוכלוסיה בישראל ועל כן טבעי ומן הראוי הוא כי יעלה צורך אמיתי ביחס חקיקתי שונה ומתחשב עבורן.

לאורך השנים, אוכלוסיות אלה לא זכו לקבל באופן גורף המעוגן בחוק את ההקלות הנדרשות להן ואנו מברכים על השינויים החלים בחקיקה ועל צעד נוסף לקראת עליית התכנות לפרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ. משרדנו מלווה מזה כ-17 שנה פרוייקטי התחדשות עירונית ומתמחה בייצוג דיירים ואנו רואים בהתחשבות באוכלוסיות מיוחדות אלה ערך עליון הן כחובה חברתית והן כחובה מצב המחוקק.

אמיר שטיינהרץ ושות' - משרד עורכי דין מקרקעין ותמ"א 38
24 דצמ, 2023
אמיר שטיינהרץ

עו"ד שטיינהרץ, מייסד המשרד, הינו עורך דין ונוטריון בעל וותק של כ-15 שנה בדיני מקרקעין ונדל"ן.

השאירו תגובה

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake