בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38, באמצעות חקיקה שתכליתה העיקרית היא התגוננות בפני טילים, איומים ביטחוניים ורעידות אדמה במטרה לעודד דיירים לחזק את בתיהם ולדאוג לאינטרס הציבורי (עוברי אורח העלולים להיפגע מקריסת בניין ודאגה לקופה הציבורית שתישא בנזקים שיגרמו כתוצאה מכך).לאחרונה על רקע המלחמה בולט במיוחד הצורך בדירות בטוחות למגורים הכוללות ממ"ד ויסודות יציבים והנושא מטריד ובצדק תושבים רבים אשר מרגישים יותר מתמיד חוסר ביטחון וצורך בפתרון.
חשיבות ביצוע פרוייקטים של התחדשות עירונית הינה גבוהה כאמור ובעלת היבטים רבים. אפשר לראות את רצינות כוונת בתי המשפט ביישום פרוייקטים אלה בהחלטה שהתקבלה בבית משפט העליון בתיק רע"א 1002/14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח' (פס"ד שומרוני), שם הועלתה פיסקה מהדו"ח המיוחד של מבקר המדינה בנושא עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה – תמונת מצב(23.3.2011) ,עמ' 5:
"מרבית המומחים לרעידות אדמה סבורים, כי התרחשותו של אסון רעידות אדמה בישראל, שעלול לגבות אלפי קורבנות בנפש ולגרום נזקים ניכרים רכוש ולמבנים, היא כמעט ודאית, וכי רעידת אדמה כזאת בוא תבוא, במוקדם או במאוחר. אשר על כן, ההיערכות לקראתה, חייבת לעמוד במקום גבוה ביותר בסדר העדיפויות הלאומי.
אם תשכיל מדינת ישראל להיערך נכון, לחזק מבנים שאינם עומדים בתקן לבנייה עמידה ברעידות אדמה ולדאוג לאכיפת התקן, גדולים הסיכויים שתצליח לצמצמם באורח ניכר את הנזקים הצפויים מרעידת אדמה שעוצמתה גבוהה. לפיכך, אין לראות בהוצאות למימון חיזוקם של מבנים בפני רעידות אדמה בזבוז, אלא השקעה בביסוס ובחיזוק של תשתית המדינה שתישא פירות בטווח הארוך". [ההדגשות במקור – ד.ב.א]
אולם על אף חשיבות החוק והצורך לקידומו באמצעות תמריצים, הורדת רף ההסכמה ועוד, ישנם לא מעט דיירים סרבנים המעכבים או מונעים את יציאת הפרוייקט לפועל משלל סיבות, נשאלת השאלה איך מתמודדים עם דיירים אלו ומונעים נזק פוטניאלי לבעלי הדירות האחרים.
עקרונות חשובים ומנחים להתמודדות עם דייר סרבן נקבעו בפס"ד שומרוני העוסק בהתנגדות של דייר לביצוע עבודות במסגרת תמ"א 38 הכרוכה בהוספה של דירות חדשות. בעלי הדירות חתמו על הסכם קומבינציה לצורך ביצוע עבודות חיזוק לבניין, בהסכם נקבע כי כל אחד מהדיירים בבניין ייתן את חלקו בזכויות הבניה על גג הבניין ליזם, היזם יבנה דירות חדשות על גג הבניין אשר יעברו לרשותו ויוסיף מתקן חניה רובוטי תת קרקעי, מרפסות לכל הדירות, יבנה מעלית וישפץ את הבניין.
הוגשה תביעה למפקח על המקרקעין, במסגרתה המפקח בחן את הדברים הבאים: "האם הופר השוויון בין בעלי הדירות? האם הרוב נהג בתום לב? האם הפגיעה בזכויות הקניין של המיעוט תהיה בטלה בששים בהשוואה להנאה שתצמח לבעלי הדירות מעבודות החיזוק הנעשות בבית המשותף?" לאחר בחינת המפרט הטכני והתוכניות האם הם מתייחסים באופן שוויוני לכל הדירות ושומרים על שוויון בין הדיירים, נקבע כי הסכם הקומבינציה אינו מרע עם הדייר הסרבן ויש להוציאו לפועל.
לא נחה דעתו של הדייר הסרבן והוא הגיש ערר לבית המשפט המחוזי (תיק מס' עש"א 4166-04-13), בית המשפט המחוזי דחה את הערר וקבע כי תנאיו של הסכם הקומבינציה הם הוגנים ושוויוניים וכי רצונו האמיתי של הדייר הסרבן הוא למנוע את ביצוען של כל עבודות החיזוק בבניין.
הדייר לא התייאש והגיש בקשת רשות ערעור לבית משפט העליון וטען כי יש לבצע את עבודות החיזוק באופן שזכויות הבנייה יישארו בבעלותו, קרי דרך המלך היא כי בעלי הדירות הם אלו אשר יממנו את עבודות החיזוק בעצמם כדי שזכויות הבניה יישארו בבעלותם. בית המשפט קבע כי אומנם תכלית החוק היא להעניק תמריץ של תוספות בנייה למי שיפעלו לחיזוק המבנים שבבעלותם, אולם שאר הדיירים הסכימו לתת את זכויות הבניה בגג ליזם בתמורה לחיזוק הבניין.
בית המשפט הבהיר כי פעולה משותפת של בעלי הזכויות בבית משותף במסגרת תמ"א 38 היא תנאי הכרחי ליישומה מאחר וזכויות הבנייה הנוספות הן משותפות לכלל הדיירים בבניין. כמו כן החקיקה "מקדמת את ההגנה על זכויות הקניין של כלל בעלי הדירות בבית המשותף – לנוכח האתגר המשותף של התגוננות מפני רעידת אדמה" והוצאה לפועל של תוכנית לחיזוק מבנים נבחנת לא רק מנקודת מבט של פגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות אלא מנקודת מבט של העצמתן. בעלי הדירות זוכים לנכס יקר יותר שהוענק להם בפטור ממיסים ותשלומי חובה אחרים ונהנים מתוספות הבניה.
עוד פירט בית המשפט כי תוכנית החיזוק מקדמת את טובת כלל הדיירים ושל הציבור כולו, המטרה ראויה ויש לקבל החלטות בזהירות רבה תוך איזון בין קבלת החלטות לקידומו של נכס לטובת כלל בעליו לבין השמירה על אינטרס הפרט.
בית המשפט הוסיף ופירט כי " בבואו של המפקח לבחון בקשה לאשר הסכם, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, עליו להקדים ולבחון את מכלול נסיבות העניין, ובכלל זה לתת דעתו לשאלות הבאות: האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי "עקרוני" ללא הנמקה)? האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין? האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים? האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור?"
בית המשפט קבע כי אין ממש בטענתו של הדייר הסרבן כי תכנית החיזוק תבוצע במימונו או במימון על ידי בעלי הדירות עצמם ושהתוכנית עתידה להיטיב את מצב הדיירים בבניין ואינה פוגעת בזכויותיו יש להוציא את הפרויקט לפועל.
נסכם כי דייר סרבן אשר לא באמת יוכיח כי זכותו נפגעה באופן מהותי לא יוכל לעכב פרויקטים מסוג התחדשות עירונית אשר תכליתה היא שמירה והגנה על האינטרס הפרטי והציבורי ובפרט שעתיד הוא לצאת נשכר מפרויקטים אלו.
משרדנו מתמחה למעלה מ-17 שנה בהתחדשות עירונית וייצוג דיירים בפרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי ואמנם נתקלנו פעמים רבות בדיירים סרבנים, כל אחד מסיבותיו. נציין כאן כי קיימת חשיבות עליונה לטעמנו לגישור בין הדיירים ולפתירת מחלוקות וסכסוכים מקצועי ומהיר כבר בשלב ההתחלתי של הפרוייקט. משרדנו רכש ניסיון וידע רב בפעולות כגון אלה כחלק אינטגרלי ובלתי נפרד מהוצאת הפרוייקט לפועל בזמן הקצר ביותר ובאופן היעיל ביותר.
היי, צריך עזרה? 