דייר סרבן

פינוי בינוי הוא אחד הכלים המרכזיים להתחדשות עירונית בישראל, המאפשר להחליף בניינים ישנים ומוזנחים בבניינים חדשים ומודרניים. למרות הפוטנציאל האדיר של פרויקטים אלו לשפר את איכות החיים של הדיירים ולהעלות את ערך הנכסים, הם מלווים לא אחת בקשיים והתנגדויות מצד דיירים. במאמר זה נתייחס למושג הדייר הסרבן, נבאר את ההבדלים בין סירוב סביר לסירוב לא סביר, ונבחן את האפשרויות המשפטיות העומדות בפני דיירים המעוניינים לקדם את הפרויקט למרות התנגדותם של מיעוט הדיירים.

מהו הרוב הנדרש לפרויקט פינוי בינוי?

חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006, מגדיר אחוז הסכמה שנקרא “רוב מיוחס”, שנדרש כדי לפעול משפטית נגד בעל דירה מסרב. מאז תיקון החוק בשנת 2021, הרוב המיוחס הוא: בעלי שני שלישים לפחות מהדירות במקבץ, ובכל בית משותף – בעלי שלוש חמישיות לפחות מהדירות, שיותר ממחצית הרכוש המשותף באותו בית צמודה לדירותיהם. החוק כולל גם כללי ספירה מיוחדים, למשל לבעל של כמה דירות.

רוב כזה אינו מספיק לבדו. כדי לפנות לבית המשפט נגד בעל דירה מסרב נדרשים תנאים מצטברים: רוב מיוחס של בעלי הדירות הסכים לעסקה, קיימת תוכנית, והשטח הוכרז כמתחם פינוי ובינוי. בהריסה ובנייה מחדש של בניין בודד לפי חוק החיזוק, המסלול שונה: פונים למפקח על המקרקעין, ברוב של שני שלישים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף, כפי שמוסבר בעמוד על הרוב הדרוש בהריסה ובנייה מחדש.

מיהו דייר סרבן?

בפרויקט פינוי בינוי, דייר סרבן יכול להוות מכשול משמעותי להתקדמות התהליך. הדייר הסרבן הוא בעל דירה שמתנגד לפרויקט מטעמים שונים, כגון חשש מאובדן הנכס, אי אמון ביזם, או חוסר שביעות רצון מתנאי ההסכם המוצע. התנגדות זו יכולה להוביל לעיכובים משמעותיים ואף לכישלון הפרויקט כולו.

החוק מאפשר לבעלי הדירות להפעיל הליכים משפטיים כנגד בעל דירה סרבן, כאשר מתקיימים התנאים שבחוק. בהליכים אלו, בית המשפט בוחן את סיבות ההתנגדות, ורק אם מצא שהסירוב בלתי סביר, הוא עשוי להיעתר לתביעה. לכן, חשוב לקדם את ההסכמה והשיתוף בין כל הדיירים, ולהציע פתרונות יצירתיים ומקובלים לבעיות שמעלים הדיירים, במטרה להגיע להסכמה רחבה ככל האפשר.

סרבנות דיירים: סירוב סביר לעומת סירוב בלתי סביר

במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, סירוב מצד דיירים יכול להיות מחולק לשני סוגים עיקריים: סירוב סביר וסירוב לא סביר.

החוק עצמו מונה נסיבות שבהן סירוב של בעל דירה לא ייחשב סירוב בלתי סביר. בין השאר:

• עסקת הפינוי ובינוי אינה כדאית כלכלית לבעל הדירה. אם שמאי פינוי ובינוי קבע שהעסקה כדאית, קביעתו יוצרת חזקה, אך אפשר להוכיח אחרת.
• לא הוצעו לבעל הדירה מגורים חלופיים לתקופת הבנייה.
• לא הוצעו לבעל הדירה בטוחות הולמות לביצוע העסקה.
• נסיבות אישיות מיוחדות של בעל הדירה הופכות את ביצוע העסקה בתנאים שסוכמו עם השאר לבלתי אפשרי או בלתי הגיוני.
• בעל הדירה או בן משפחה שגר עמו הוא אדם עם מוגבלות, והמגורים החלופיים שהוצעו אינם מותאמים לכך.
• בעל הדירה הוא קשיש שלא הוצעו לו החלופות שהחוק מחייב, ולבני 75 ומעלה, לחולים הנוטים למות ולזכאים לגמלת סיעוד נקבעו הגנות נוספות, בכפוף לתנאי החוק.

גם מעבר לרשימה הזו, בית המשפט בוחן כל מקרה לפי נסיבותיו. בנוסף, לפי גילוי דעת של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והמשנה ליועצת המשפטית לממשלה מאוגוסט 2026, כשדירה או קבוצת דירות שונות מהותית משאר הדירות, והתמורה אינה נותנת לכך ביטוי, בעל הדירה עשוי לטעון לסירוב סביר מחמת היעדר כדאיות כלכלית.

סירוב בלתי סביר, לעומת זאת, הוא סירוב שאינו מבוסס על טענות מוצדקות. דוגמאות יכולות להיות עקשנות עקרונית ללא טיעונים מנומקים, התנגדות שנובעת מרצון לקבל הטבות שאין להן בסיס, או סירוב גורף בלי בחינה אמיתית של תנאי ההסכם והפרויקט. ההכרעה אם סירוב מסוים סביר או לא נתונה לבית המשפט.

הסנקציות המשפטיות האפשריות נגד דייר סרבן

כאשר מתקיימים התנאים שבחוק ובית המשפט מוצא שהסירוב בלתי סביר, הסעדים האפשריים הם:

• אישור ביצוע העסקה: בעלי הדירות יכולים לבקש מבית המשפט לאשר את ביצוע העסקה, כך שהפרויקט יוכל להתממש חרף התנגדות בעל הדירה.
• פיצויים בנזיקין: בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר עלול להיות מחויב לפצות את בעלי הדירות האחרים על הנזקים שנגרמו להם בשל סירובו.

חשוב לדעת: אין מדובר בהפקעה של הנכס. הסעד הוא חיוב להתקשר בעסקה, על התמורה שבה, או פיצוי בנזיקין. בית המשפט רשאי גם לקבוע שבעל דירה שדירתו שונה מהותית משאר הדירות יחויב בעסקה רק בכפוף למתן איזון הולם לו.

דרכים נוספות להתמודד עם סרבנות דיירים

מלבד ההליך המשפטי, קיימות מספר דרכים נוספות להתמודדות עם סרבנות דיירים בפרויקטי פינוי בינוי:

• מו”מ מחודש: ניתן לנסות ולנהל משא ומתן מחודש עם הדיירים הסרבנים, תוך מתן הצעה משופרת שעשויה לספק מענה לצרכים ולדרישות שלהם. אם בעל דירה מקבל תמורה שונה באופן שאינו זניח, יש לדווח על כך לשאר בעלי הדירות.
• גישור: הליך גישור בין הצדדים בסיוע עורך דין פינוי בינוי יכול לסייע בגישור על הפערים והשגת הסכמות שיאפשרו את קידום הפרויקט.
• בוררות: בהסכמת הצדדים, אפשר להעביר את המחלוקת להכרעה של בורר, לפי הכללים החלים על הליך בוררות.
• פתרון דיור מותאם: אם היזם מסכים, אפשר להציע לבעל הדירה פתרון שמתאים לצרכיו, למשל דירה מותאמת או חלופה אחרת במסגרת הפרויקט.

חשוב לבחון את מכלול הנסיבות ולגבש את הפתרון המתאים ביותר להתמודדות עם הסרבנות, בהתאם למאפייני הפרויקט הספציפי והצדדים המעורבים.

תפקידו של עורך הדין בהתמודדות עם דייר סרבן

תפקידו של עורך הדין בטיפול בדייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי הוא מורכב וקריטי להצלחת הפרויקט. תחילה, עורך הדין מסייע לבעלי הדירות להבין את זכויותיהם ואת האפשרויות המשפטיות העומדות לרשותם. הוא בודק מה עומד מאחורי ההתנגדות, ומנסה להגיע להסכמה בדרכי נועם והבנה.

במקרים שבהם ההתנגדות נמשכת והתנאים שבחוק מתקיימים, מוגשת תביעה לבית המשפט. המדריך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית להסכם לדוגמה ממליץ לקבוע בהסכם שהיזם ינהל הליכים כאלה וישא בעלויותיהם. בהליך יש להראות שמתקיימים התנאים שבחוק ושהסירוב אינו סביר, כשבעל הדירה רשאי להעלות את ההגנות שהחוק נותן לו. לצד זאת, עורך הדין מנסה למצוא פתרונות יצירתיים וגישור בין הצדדים, כדי להימנע מהליכים ממושכים.

לסיכום

הצלחת פרויקט פינוי בינוי תלויה במידה רבה בהשגת רוב מספיק של דיירים התומכים בפרויקט ובהתמודדות עם דיירים סרבנים. הבנה מעמיקה של ההבדלים בין סירוב סביר לסירוב לא סביר, והשימוש בכלים משפטיים וגישוריים על מנת להתמודד עם התנגדויות, יכולים לסייע בקידום הפרויקט והפחתת העיכובים. תפקידו של עורך הדין בתהליך זה הוא מכריע, לא רק בהיבטים המשפטיים, אלא גם בגישור ופתרון קונפליקטים בין הדיירים. בכך, ניתן להגיע לתוצאה המיטבית עבור כל הצדדים המעורבים ולממש את הפוטנציאל הגלום בהתחדשות עירונית.

מתמודדים עם דייר סרבן? זקוקים לסיוע משפטי? לייעוץ ללא התחייבות עם עורך דין פינוי בינוי התקשרו עכשיו: 03-6329444