החדשות הטובות והרעות שמביא איתו המתווה החדש של תמ"א 38
תמ"א 38 או בשמה המלא – תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה נכנסה לחיינו רשמית ב-14 לאפריל 2005, ותוקפה עומד לפוג ב-1 לאוקטובר 2022. לפיכך, ועדת המשנה של מינהל התכנון ניגשה למלאכת יצירת תזכיר עבור מתווה חדש של התכנית, מתוך מטרה להמשיך לעודד את ההתחדשות העירונית הכלל ארצית. עם זאת, הכוונות הטובות עשוית להתנגש עם האינטרסים השונים של הצדדים הרבים המעורבים בביצוע התכנית, ועל כך נדון כאן.
יזמים, דיירים ורשויות מקומיות – השינויים במאזן הכוחות
בין המטרות של הוועדה שהתוותה את התוכנית בתצורתה החדשה היא ליצור מאזן כוחות שונה בין הגורמים הפעילים בכל פרויקט תמ"א 38:
היזמים – פעילים בתחומי הנדל"ן המעוניינים לבצע פרויקט ולקצור פירות ממכירת יחידות הדיור שנוספו.
הרשויות המקומיות – הגורם הממשלתי הנותן אישורים להליכי הבנייה השונים וגם הגורם המעוניין בביצוע הפרויקטים כחלק מעידוד ההתחדשות העירונית, שיפור חזות הערים וכן משיכת תושבים חדשים לדירות החדשות.
הדיירים בבתים הקיימים – חתימתם נדרשת לאישור וקידום כל פרויקט תמ"א 38, והאינטרס שלהם הוא עלייה של ערך הנכס, מגורים בדירות גדולות יותר בשל הוספת השטח, וכן שיפור החללים המשותפים של כל בניין.
לייעוץ ושאלות נוספות - השאירו פרטים
כוח לרשויות המקומיות
ככלל, המתווה החדש מעניק סמכויות רבות יותר לוועדות המקומיות, זאת על מנת שתהיה הלימה בין התוכניות של הרשויות המקומיות בנושאי התחדשות עירונית לבין פעילות היזמים.
הרשויות המקומיות יוכלו לדרוש מהיזמים להקים משטחים ציבוריים ומסחריים במסגרת המבנה החדש, בהיקף של 15% בפינוי בינוי ו-10% בחיזוק.לא יחול היטל השבחה על בניית האזורים הציבוריים.
עם זאת, עדיין קיימים לקונות אודות האחריות על ניהול ותחזוקה העתידיים של שטחים האלה, וכאן המתווה העתידי המוצע עדיין לוקה בחסר.
בנוסף, המתווה יאפשר גם שינוי ברף הבנייה:350% תוספת במסגרת פינוי בינוי, ו-250% בעת ביצוע חיזוקים ותוספות. מבנים בני 2-5 קומות ישודרגו למבנים של עד 10 קומות.
סרבנות גבוהה יותר של דיירים
המתווה החדש כבר צבר התנגדות בקרב גורמים שונים, כולל האדריכלים ואף היזמים עצמם. אחד מהנושאים המדאיגים – סרבנות אפשרית של הדיירים. סביר להניח שבעלי דירות רבים לא יראו בעין יפה את האפשרות לבצע חידושים בבניינים לצד הקצעת שטחים ציבוריים ומסחריים (כלומר, האינטרסים של הרשויות המקומיות ושל הדיירים עשויים להתנגש). המתווה כולל גם הגבלה של ההטבות האפשריות לבעלי הדירות לתוספת ממ"ד בלבד. צמצום התמריצים גם הוא לא יעזור ליזמים לקדם את הפרויקטים במהירות הרצויה.
רפורמה בהקלות האישורים של הוועדות המקומיות
נושא נוסף הקיים בתזכיר הוא התגמשות של הוועדות המקומיות כדי לאפשר ליזמים לבנות ללא היצמדות מלאה להוראות התוכנית של בניין העיר. כרגע הרעיון הוא ביטול ההקלות ויצירה של גמישות ראשונית בדרישות לחסכון זמן.
אך נציגים של האדריכלים האחראיים על הגשת התכניות לרשויות המקומיות חשים שהפתרון עדיין לא נותן מענה אמיתי לבעיית הסרבול המתרחשת במרוץ לאישור של כל פרויקט שכזה. הטענה העיקרית היא שהמתווה החדש לא מכיל בתוכו כבר את המסקנות מהבעיות שהיו ביישום ההתחלתי של התכנית, ולכן קיים צפי לבדיקה מחודשת של המתווה על מנת שיהיה ישים ומותאם לכל אזורי הארץ.
טיפוח הפריפריה
בעייתיות נוספת אשר אנו מזהים במתווה החדש והמוצע: השינויים העיקריים שהוצגו בו לא מותאמים ולא ישימים במציאות של הפריפריה, משום שהפרויקטים העולים על הפרק תלויים בביקוש, שמן הסתם לרוב מגיע רק מערים מרכזיות, ולא באזורים מרוחקים יותר, מה שלא יביא לשיפור עירוני דווקא במקומות שהכי זקוקים לכך.
אך לצד כל החוסרים, ניתן לקוות שהוועדה תמשיך בפעילותה ותקבע תקנות חדשות שישפרו את נהלי ביצוע התכנית באופן שיטיב עם כל הצדדים. הזמן יראה את נכונות השינויים ואת אפקטיביות דרכי הפעילות החדשות.
היי, צריך עזרה? 