הכרזה על מתחם פינוי בינוי – מה משתנה לדיירים ברגע ההכרזה

על הכרזה על מתחם פינוי בינוי שומעים בדרך כלל מיזם, ממארגן או מהודעה של העירייה, ואחריה עולות אותן שאלות: האם הפרויקט יוצא לדרך, מה משתנה בזכויות של בעלי הדירות, ומה קורה עם שכן שלא מסכים לחתום. חלק מהתשובות תלויות במסלול שבו המתחם הוכרז, וחלק במה שכבר נחתם בבניין.

מה זה הכרזה על מתחם פינוי בינוי?

הכרזה על מתחם פינוי בינוי היא פעולה רשמית של מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שקובעת שמעכשיו חלים על המתחם הסדרים משפטיים מיוחדים של פינוי ובינוי. היא נעשית לפי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, התשע”ו-2016.

ההכרזה מתפרסמת ברשומות, והודעה עליה מתפרסמת גם באתרי האינטרנט של הרשות הממשלתית ושל הרשות המקומית. אפשר לחשוב עליה כאות מהמדינה שהמתחם ראוי לקידום.

מה משתנה לבעלי הדירות אחרי שהמתחם הוכרז?

המסגרת המשפטית של המתחם משתנה, גם אם בשטח לא קורה כלום למחרת. במתחם שהוכרז עשויות לחול הטבות מס והסדרים הנוגעים להיטל השבחה, הפרויקט נדרש לעמוד בתנאי הרוב המיוחס שבחוק, ועשויה להיפתח אפשרות לפנות לבית המשפט במקרים של סירוב בלתי סביר. מכאן והלאה כדאי גם לעקוב אחרי תנאי ההכרזה ואחרי השלבים התכנוניים של המתחם.

האם אחרי ההכרזה הפרויקט כבר בטוח?

לא. להכרזה אין משמעות של אישור תוכנית: היא לא מחייבת בנייה ולא מבטיחה שהפרויקט יצא לפועל. היא גם אינה מוגבלת בזמן, אבל מנהל הרשות רשאי לבטל אותה בנסיבות שנקבעו בחוק.

בין ההכרזה לבין היום שבו מתחילים לבנות עוברים עוד הרבה שלבי ביניים בתהליך פינוי בינוי. ההכרזה יוצרת מסגרת משפטית ותכנונית, ואת ההחלטות המעשיות בעלי הדירות מקבלים אחרי בדיקה של מצב התכנון, של ההסכם מול היזם, של התמורות ושל הערבויות. אם ההכרזה מוצגת לבניין כסימן שהפרויקט כבר על המסלול, אלה הדברים שבודקים לפני שמסיקים מסקנות.

מי מבקש הכרזה על מתחם, ובאיזה תנאים?

הבקשה מגיעה מהרשות המקומית, מיזם, או ממנהל הרשות הממשלתית עצמו בהסכמת הרשות המקומית. בכל המקרים מי שמכריז הוא מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. התנאי הבסיסי הוא לפחות 24 יחידות קיימות בשטח, ותכנון ראשוני שכולל לפחות כפל מספר היחידות הקיימות או 70 יחידות, לפי הגבוה מביניהם.

החוק קובע שני מסלולים, מסלול הרשויות המקומיות ומסלול היזמים. ההבדל ביניהם הוא מי מבקש ובאיזה שלב של הפרויקט:

בפרויקטים שונים עשויים לחול תנאים והסדרים שונים, ולכן את סטטוס המתחם ואת המסמכים בודקים בכל פרויקט בנפרד.

איזה הטבות מס יש במתחם פינוי בינוי שהוכרז?

במתחם שהוכרז עשויות לחול הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע”מ על שירותי הבנייה, וגם הסדרים ייחודיים לעניין היטל השבחה.

הזכאות לא אוטומטית. היא תלויה בתנאים שנקבעו בדין, בפרטי העסקה ובמאפייני הדירה והפרויקט, וזה נכון גם לפטור ממס שבח בפינוי בינוי ולהיקף שלו. גם הסדרי היטל ההשבחה במתחם כפופים לדין ולהחלטות התכנון הרלוונטיות, ואי אפשר להסיק מהם באופן גורף שבעל דירה מסוים חייב בהיטל או פטור ממנו.

לכן את מסלול המס בודקים לפני החתימה על ההסכם, יחד עם הנוסח המשפטי והכלכלי שלו.

מה ההכרזה משנה מול בעל דירה שמסרב?

ההכרזה היא אחד התנאים לפנייה לבית המשפט נגדו. עסקאות פינוי בינוי נתקעו בעבר בגלל סירוב של מיעוט בעלי דירות, והחוק נותן לכך מענה: חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס”ו-2006, מאפשר לפנות לבית המשפט כשמתקיימים יחד התנאים שבו: רוב מיוחס של בעלי הדירות הסכים לעסקה, קיימת תוכנית, והשטח הוכרז כמתחם פינוי ובינוי. הליך נגד בעל דירה מסרב מתנהל רק בבית המשפט.

הרוב המיוחס מוגדר באותו חוק: בעלי שני שלישים לפחות מהדירות במקבץ, ובכל בית משותף בעלי שלוש חמישיות לפחות מהדירות, שיותר ממחצית הרכוש המשותף באותו בית צמודה לדירותיהם. החוק כולל גם כללי ספירה מיוחדים, למשל לבעל של כמה דירות, והרוב נבחן לפי מספר הדירות בפועל, כך ש-66% הם לא תמיד שני שלישים. חישוב אחוז ההסכמה בפינוי בינוי נעשה בכל פרויקט לפי תנאיו.

גם כשכל התנאים מתקיימים, אין פינוי אוטומטי. בית המשפט בוחן אם הסירוב אכן בלתי סביר, ואת ההגנות שבחוק. החוק מונה נסיבות שבהן סירוב לא ייחשב בלתי סביר, למשל כשהעסקה אינה כדאית כלכלית או כשלא הוצעו מגורים חלופיים או בטוחות הולמות, וקובע הגנות מיוחדות לקשישים ולבעלי מוגבלות, בכפוף לתנאים שבו. כל מקרה של דייר סרבן בפינוי בינוי נבחן לגופו.

מה שונה כשהדירות על קרקע של רמ”י?

מה ששונה הוא הטיפול של רשות מקרקעי ישראל בזכויות בקרקע, למשל בתנאי החכירה של הדירות החדשות. זה עניין נפרד שבודקים בכל פרויקט. ההכרזה עצמה נעשית באותה דרך: לפי אותו חוק ובידי מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ולא בידי רמ”י.

מעצם העובדה שמדובר בקרקע מדינה אין להסיק שהטבות המס לא חלות. בעלי דירות חכורות בודקים גם את ההיבטים האלה.

איך בודקים אם המתחם הוכרז?

בודקים ברשומות ובאתרי האינטרנט של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ושל הרשות המקומית, שבהם מתפרסמות ההכרזה וההודעה עליה, כולל גבולות המתחם. כדי להבין את מצב המתחם בודקים לצד ההכרזה גם את מסמכי התכנון.

גם כשעדיין אין הכרזה, אפשר לאתר את הכתובת במקורות הרשמיים ולבדוק את שלבי התוכנית שלפני ההכרזה, בתהליך של בדיקת סטטוס פינוי בינוי.

מתי צריך עורך דין: לפני ההכרזה או אחריה?

לפני החתימה על ההסכם מול היזם. במסלול היזמים, הבקשה להכרזה כבר נשענת על הסכמים חתומים עם בעלי הדירות, ולכן במקרים רבים המשא ומתן והחתימות קורים לפני שההכרזה מתפרסמת. ייעוץ שמגיע אחרי ההכרזה מגיע, במקרים כאלה, אחרי שההסכם כבר נחתם.

מה נציגות הדיירים עושה עוד לפני שמישהו חותם:

• מכנסת אסיפת דיירים ומסבירה בשפה ברורה מה מוצע: מה סטטוס התכנון, איזה תנאי רוב חלים ומה ההכרזה משנה
• בוחרת עורך דין שמייצג דיירים בלבד, בלי ניגוד עניינים
• בודקת את פרסום ההכרזה ברשומות ובאתר הרשות הממשלתית
• מרכזת מסמכים בסיסיים: נסחי טאבו, והסכמים קיימים מול יזם אם יש
• מתעדת את מצב ההסכמות של כל דייר בבניין

נציגויות שואלות לא פעם אם אפשר לסמוך על עורך הדין שהיזם ממנה. עורך הדין הזה מייצג את האינטרסים של היזם, וזה תפקידו. היזם עובד עם עורכי דין מנוסים שעושים את זה כל יום, ולכן בפינוי בינוי הדיירים צריכים עורך דין מטעם הדיירים, שעובד רק מנקודת המבט שלהם.

משרד עורכי הדין אמיר שטיינהרץ ושות’ מלווה בעלי דירות בפינוי בינוי ובהתחדשות עירונית, ומייצג דיירים בלבד בלי לייצג יזמים בשום פרויקט. מאחורי הליווי עומדים 20+ שנות ניסיון ו-350+ פרויקטים, והמטרה בכל ליווי היא מקסימום ביטחון ומקסימום תמורות לבעלי הדירות. כל פרויקט נבחן לגופו.

איפה נקבע מה כל בעל דירה יקבל?

בהסכם מול היזם. ההכרזה פותחת לפרויקט כולו מסגרת משפטית שמאפשרת לו להתקדם, אבל גודל הדירה החדשה, הדיור החלופי, הבטוחות, לוח הזמנים לחזרה ומה קורה אם הפרויקט נתקע לא מופיעים בפרסום ברשומות. כל אלה כתובים בהסכם הפינוי בינוי, והם אלה שילוו את בעלי הדירות בשנים הבאות.