איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה?

מס רכישה הינו מרכיב מהותי בתשלום על רכישת נכס נדל"ן חדש, גובה מס הרכישה נקבע מידי שנה על ידי מדינת ישראל והגופים הרלוונטיים והוא ממומש באופן יחסי למחיר הדירה – כלומר, חלקו נמדד באחוזים הנגזרים מערך הנכס במעמד המכירה.

בקניית דירה ראשונה (כלומר יחידה לאותם הבעלים) מדרגות המס נמוכות יחסית (עד פטור מוחלט) לעומת רכישת נכס נוסף והסיבה מאחורי הדבר דיי ברורה. ישנו מערך מיסוי נפרד לנכסים וקרקעות שאינן למטרת מגורים, אנו נתמקד במיסוי לדירות מגורים (בין אם אתם מתכננים לגור בהן או להשכירם לאחרים).

כשתרכשו דירה נוספת (מלבד זו שכבר ברשותכם) תגלו שהמיסוי כבד בהרבה ושיעור המס מתחילים מ5% ולכן תמיד כדאי לבדוק את זכאותכם לפטור או הנחה במס הרכישה.
פירוט מדרגות המס (לדירה נוספת) לשנת 2021 במדינת ישראל (מתוך אתר רשות המיסים בישראל):

1. על חלק השווי שעד 1,294,770 ש"ח – 5%
2. על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – 6%
3. על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 7%
4. על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%
5. על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%

קחו את מחיר הדירה האחרונה שבה התעניינתם ועשו את החישוב, מייד תגלו שמדובר בסכומים גדולים שמשפיעים מהותית על ההוצאה הכוללת.

אז איך אפשר להימנע או להפחית בתשלום המס?

ישנם מספר מקרים הקבועים בחוק, המאפשרים קבלת הנחה משמעותית במס או פטור מוחלט מתשלומו. חשוב לציין שכל מקרה הוא לגופו וההנחה או הפטור יאושרו ע"י המדינה רק לאחר שיועברו כל המסמכים הרשמיים והרלוונטיים בעניין לרשות המיסים ולשאר הגופים המטפלים עם כל החתימות הדרושות.

דבר נוסף, כל אחד מסעיפים אלה בחוק מכיל בתוכו תתי סעיפים רבים ולפעמים תנאים נוספים לקיום ההנחה או הפטור, אם אינכם מוצאים את הסעיף הרלוונטי אליכם, מומלץ להתייעץ עם עו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין שינגיש את כל המידע הרלוונטי ביותר אליכם.

שיפור דיור

במקרה בו התכנון הכללי סביב הרכישה החדשה הוא שדרוג מגוריכם ומכירת הדירה הראשונה מעט אחרי, ישנו חלון זמן של 18 חודשים שבו תוכלו למכור את הנכס הראשון שרכשתם (לאחר הרכישה של הדירה הנוספת). כלומר, אם בכל מקרה הכוונה היא לא להחזיק בשני נכסים במקביל, אלא לבצע רכישה לצורך שדרוג רמת החיים, תחול הקפאה על תשלום המס.

במידה והדירה הנוספת תירכש מקבלן או יזם חלון הזמן למכירת הדירה הראשונה יצומצם ל12 חודשים. ישנם מקרים נוספים כמו רכישת קרקע לבנייה או הארכות בתקופת ההקפאה, לגביהם נשמח לייעץ לכם באופן אישי ופרטני. כמובן שאם לבסוף יוחלט שלא למכור את הנכס הראשון תידרשו לשלם את מס הרכישה כחוק.

הפרדה רכושית

במידה וערכתם הסכם ממון בינכם, קיימת הפרדה רכושית על פי חוק. במקרה זה, אם אחד מבני הזוג כבר מחזיק בדירה הרי שהדירה הנוספת, במידה ותירשם על שם בן הזוג שאינו מחזיק בדירה הראשונה, תהיה פטורה מתשלום מס רכישה.

עסקה ללא תמורה

במקרה בו ונפלה בחלקכם הזכות לקבל נכס במתנה מקרוב, מס הרכישה החל על הנכס יופחת לשליש מגובה מס הרכישה הרגיל. שימו לב, החוק מגדיר מי הוא קרוב שממנו תוכלו לקבל נכס ללא תמורה ולא לשלם על כך מיסוי מלא – מי שהיה בן זוג למשך שישה חודשים שקדמו לרכישה, הורה, צאצא, בן זוג של צאצא, אח ואחות.

נכויות ולקויות

הנכנסים לקטגוריה זו זכאים להפחתה משמעותית במדרגת המס אשר תשולם ותקרתה לא תעלה על 0.5% משווי הנכס. חלק מהמקרים הקבועים בחוק – אדם שעל פי הגדרותיו של ביטוח לאומי בישראל נמצא בדרגת אי כושר השתכרות לצמיתות (75% ומעלה), מי שנקבעה לו דרגת נכות רפואית לצמיתות 100%, הורים לילד נכה, עיוור ועוד.

עולים חדשים

עולה חדש זכאי גם הוא לתקרת מס של 0.5% ברכישת דירה שנייה בתנאי שעשה זאת תוך 7 שנים מיום עלייתו ארצה.

בני משפחות שכולות

בני משפחות שיקיריהם נהרגו במערכה או בפעולת איבה זכאים להנחה במס הרכישה והתקרה קבועה גם היא על 0.5% משווי הנכס. ישנם תנאים ספציפיים גם בעניין זה ובמידת הקרבה לבן המשפחה שנספה.

שימו לב, בחלק מהמקרים המצויינים לעיל ההטבה לפטור או הנחה מוגבלת במספר מסויים של פעמים בה ניתן לממש את הזכאות. חשוב לדעת שישנם עוד מקרים רבים שיכולים לאפשר לכם זכאות לפטור או הנחה משמעותית ממס רכישה על דירה שנייה, כמו למשל העברת דירה אגב גירושים, רכישת דירת מעטפת מקבלן, הסכם חלוקת עיזבון ועוד. אל תרוצו לשלם מיסי רכישה גבוהים לפני שתבדקו היטב את כל פרטי וסעיפי החוק בסיוע איש מקצוע מיומן.