נקודות מהותיות בתמ"א 38/2

תמ"א 38/2 מעניקה לכם כבעלי דירות הזדמנות נדירה לקבל דירה חדשה לחלוטין במקום הדירה הישנה שלכם, ללא השקעה כספית מצדכם. יחד עם זאת, לפני שקופצים ומתחייבים ליזם זה או אחר, מומלץ לשים לב למספר נקודות חשובות.

מערכת היחסים בין בעלי הדירות ליזם

ההסכם שבין היזם לבין בעלי הדירות הינו מסמך משפטי מורכב שצריך להתייחס באופן ממצה לסוגיות החשובות שעולות במסגרת תמ"א 38/2. לנוכח מורכבות זו, כדאי מאוד להיעזר בעורך דין תמ"א 38 שיוכל לוודא כי ההסכם מכסה את כל הנדרש, ובין היתר הנושאים שנזכיר להלן.

קודם כל, חשוב להבהיר במסגרת ההסכם כי כלל התשלומים השונים הכרוכים בביצוע הפרויקט ישולמו על ידי היזם בלבד ולא על ידי בעלי הדירות. כך, למשל, העלויות השונות שנגרמות בשל הצורך בדיור חלופי לבעלי הדירות בתקופת הבניה עד לקבלת המפתח, הוצאות על אנשי מקצוע שונים וכן הלאה.

כל פרויקט לפי תמ"א 38/2 חייב לקבל אישור מן הועדה המקומית לתכנון ובניה, לאחר שהיא שוכנעה שהוא עומד בקריטריונים של התמ"א. מסיבה זו, יש להסדיר כיצד יפעלו הצדדים במקרה שהפרויקט לא יאושר, או יאושר תוך שינויים מסוימים.

סוגיה מהותית אחרת הינה סוגיית המיסוי. במסגרת הפרויקט, נמכרות למעשה ליזם זכויות הבניה של בעלי הדירות, והדבר עשוי להקים חבות במס שבח. מאחר ובעלי הדירות דורשים כי כל התשלומים ישולמו על ידי היזם, כאמור לעיל, ידרוש היזם מבעלי הדירות לבקש מרשות המסים את הפטורים מתשלום המס המגיעים לכל אחד מהם. לכן, על כל בעל דירה לבדוק מהם הפטורים העומדים לרשותו, ומה המשמעות של ניצול הפטור במסגרת הפרויקט.

בנוסף, ההסכם חייב לכלול הוראות שמקובלות בהסכמים עם קבלנים המקימים פרויקטים למגורים –ערבויות שהיזם מתחייב להעמיד לזכות בעלי הדירות, לוחות הזמנים של הבניה והפיצוי בגין עיכובים, המפרט הטכני של המבנה והדירות, חובת היזם לרשום את הבית בלשכת רישום המקרקעין כנדרש ועוד.

מערכת היחסים בין בעלי הדירות

חשוב לסגור מראש ובכתב מהן הזכויות של בעלי הדירות במבנה החדש שיוקם. במסגרת זו, יש לקבוע בצורה מפורטת איזו דירה יקבל כל דייר ומה השטח שלה, מה יהיו ההצמדות (רכוש משותף, מחסן, חניה) לכל דירה וכן הלאה. ככל שההסכמות בין בעלי הדירות תהיינה מפורטות ומקיפות יותר, כך תמנעו מראש ויכוחים ובעיות בהמשך הדרך.