תקציב המדינה ל-2021-2022 עוסק לא מעט במצוקת הדיור ובהתחדשות עירונית כפתרון לכך. בתוכנית הכלכלית שפורסמה לקראת גיבוש התקציב נאמר במפורש שיש להתחדשות העירונית "תועלות רבות בהיבטים כלכליים, אורבניים וחברתיים" וכי היא איננה "מותרות" אלא "הכרח של ממש". על פי דיווחים רשמיים המדינה תקצה כחצי מיליארד שקלים במסגרת התקציב לעידוד התחדשות עירונית וחתימה על הסכמי מסגרת לפרויקטים. המגמות אינן מתקיימות בחלל הריק ובתקופה האחרונה קיבלנו לא מעט דוגמאות לחשיבות שבהתחדשות עירונית על בסיס פינוי בינוי ו/או תמ"א 38. כולנו היינו עדים, למשל, לקריסת הבניין ברחוב סרלין 36 בחולון.

אירוע מדאיג שבו רק ערנות יוצאת דופן הצילה את חיי עשרות המשפחות במקום. כך גם אנו זוכרים היטב פגיעות ישירות במבני מגורים בתקופת "שומר החומות". חוק ההסדרים הצמוד לתקציב עוסק אפוא לא מעט בהתחדשות עירונית והדיווחים מדברים על כמה וכמה רפורמות מעניינות שמתמקדות – בצדק רב – בחסמים. כבעל משרד עורכי דין העוסק מזה למעלה מ- 16 שנים בנדל"ן ותחום ההתחדשות העירונית, ראיתי לנכון לגעת בכתבה הקצרה הבאה ברפורמות חשובות שעולות מחוק ההסדרים 2022 אשר פורסם ביום 18.11.2021. רפורמות שמומחים סבורים שהן עשויות להביא להצפת השוק בפרויקטים חדשים ואיכותיים.

תקציב חדש לפינוי בינוי

ירידה דרמטית ברוב הדרוש לצורך תביעת סרבני פינוי בינוי

אחת הבשורות בחוק ההסדרים, היא הירידה ברף ההסכמה הדרוש לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי. בדברי ההסבר לחוק ההסדרים הורד רף ההסכמה מתוך מטרה "להקל על הליכי התכנון וגיבוש הסכמות הדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית לייעל אותם, וכדי להגן על זכויותיהם של הדיירים". דיירים, יזמים ורשויות המבקשים לקדם פרויקט פינוי בינוי נתקלים לא אחת בהתנגדות דיירים סרבנים שמעכבים את הפרויקט במשך שנים רבות, ולעתים מערימים קשיים שמונעים כל התקדמות. עד לאחרונה החוק שהכיר בתופעה התיר לצאת לדרך גם אם רק 80% מהדיירים הסכימו, וכעת הרף ירד לשני שלישים (67%) בלבד. החוק קובע שאפשר לתבוע את הדיירים הסרבנים מכוח עוולה נזיקית כתוצאה מסירוב בלתי סביר שמונע מבעלי הדירות את השבחת נכסיהם (וכפועל יוצא מזה – השבחת איכות חייהם).

הדיירים יכולים גם לבקש מבית המשפט "תביעת אכיפה" במסגרתה עו"ד הבעלים חותם במקום הדיירים הסרבנים על ההסכם. יש להדגיש כי הורדת אחוז ההסכמה רלוונטית רק לפרויקטים של פינוי בינוי ולא משנה את הדין בפרויקטים מכוח תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), בו הרף עדיין עומד על 80%. במאמר מוסגר נציין כי ההצעות שהתקבלו הן אפילו מתונות, שכן היו חברי כנסת שביקשו להוריד את רף ההסכמה במבנים מסוכנים ל-51% בלבד. [show-contact-form]

חרגתם / פיצלתם / פלשתם – לא יספרו אתכם

יש שההתנגדות לפינוי בינוי לא נובעת מחוסר רצון בהתחדשות עירונית אלא מסיבות פרטניות הנוגעות לעניין אישי של אותו הבעלים כגון ביצוע עבירות/חריגות בנייה אשר למעשה לא יקבלו ביטוי בפרויקט החדש. פינוי בינוי מבוצע בבניינים ישנים שלעתים תכופות בוצעו בהם – לאורך השנים – עבירות בנייה על ידי הדיירים. למשל, פלישה לגינות, השתלטות על מרחבים ציבוריים, השתלטות על הגג המשותף, פתיחת חלונות, בניית מרפסות פיצול דירתם וכדומה.

דיירים שיש בדירותיהם עבירות בנייה חוששים שהנכס שיקבלו בפרויקט החדש לא יהיה "משודרג" ביחס לדירות האחרות בהתאם למצבם כיום. תיקון שבוצע בחוק ההסדרים החדש מאפשר  לראשונה להתגבר על החסם הנ"ל כשהוא מוציא מכלל הרוב הדרוש את בעלי הדירות שיש בנכסיהם עבירות בנייה כאלה ואחרות. במילים פשוטות, החוק החדש אינו לוקח בחשבון את בעלי הדירות שעברו עבירות בניה לצורך בחינת הרוב הדרוש לביצוע עסקת פינוי בינוי (67%).

הפחתת הגדרת "קשיש" לעניין חוק פינוי בינוי – הטבה נוספת לבעלי הדירות מבוגרים

יוזמה מבורכת ומתבקשת הינה שינוי הגדרת גיל בעלי דירות הנחשבים "קשישים". במסגרת התיקון לחוק נוצרה מהפכה עקב כך שגיל הקשיש הופחת לגיל 70 (במקום 75) לעניין בחירת החלופות במועד חזרתו של הקשיש לדירה החדשה ולעומת זאת החל מגיל 75 יתאפשר לקשיש (ללא תלות בבחירת היזם) לקבל את שווי הדירה המהוון וזאת מבלי להזדקק לפינוי הדירה לתקופת הבניה (לפני התיקון לחוק היה מדובר על בעלי גיל 80 ומעלה). הנני סמוך ובטוח ששינוי חקיקתי זה יגרום לבעלי זכויות מבוגרים להירתם לפרויקטים מסוג זה באופן בטוח ונעים יותר ובכך יעלה את מספר החותמים על ההסכמים כבר בשלב מוקדם של ההליכים

עורך דין אמיר שטיינהרץ

שינוי דרמטי וחיובי בחוקי המס בפינוי בינוי

סוגיות שונות הקשורות למיסוי מקרקעין מהוות מחסום בקידום התחדשות עירונית. חוק ההסדרים מתייחס לכך בהיבטים שקשורים לשלושה מיסים מרכזיים – מס שבח, היטל השבחה ומע"מ על תשומות הבנייה. סוגיות שונות הקשורות למיסוי מקרקעין מהוות מחסום בקידום התחדשות עירונית. חוק ההסדרים מתייחס לכך בהיבטים שקשורים לשלושה מיסים מרכזיים – מס שבח, היטל השבחה ומע"מ על תשומות הבנייה. על פי התיקון לחוק מיסוי מקרקעין גם לי שיש יותר מדירה אחת במתחם שהוגדר כפינוי בינו ייזכה ליהנות מפטור ממס שבח. כמו כן, בוטלה ההגבלה לחתימה על הסכם ככל שהדירה התקבלה ההעברה ללא תמורה מקרוב 24 חודשים לפני החתימה על ההסכם פינוי בינוי. היטל השבחה – מוצע כי במקום שהיטל ההשבחה יעמוד על 50% כברירת מחדל, רשויות מקומיות יוכלו לקבוע היטל השבחה לפי שלוש מדרגות בהתאם לאזורים השונים בשטחן המוניציפאלי – פטור מלא, 25% היטל השבחה ו-50% היטל השבחה.

המשמעות מבחינת היזמים היא קריטית שכן היא מייצרת וודאות בתחילת הדרך לגבי היטל ההשבחה ומונעת "הפתעות" תוך כדי תנועה. החוק מציע שעל מנת להבטיח את הוודאות לקידומם של הפרויקטים, הקביעה של היטל ההשבחה תהיה בתוקף לחמש שנים ותחול "על כל תוכנית שתיקלט במוסד התכנון בתקופה זו". הסדרת היטל ההשבחה מפחיתה את הצורך בפניות תדירות לשמאים מכריעים שהן פרוצדורות שמייקרות ומאריכות את הפרויקטים. כמשרד עורכי דין המייצג יזמים ודיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ברור לנו שקביעת היטל השבחה מראש משרתת גם את הדיירים שכן היא מונעת התקשרות עם יזמים שמציעים הבטחות שווא עם תמורה לא הוגנת ו/או לא פרופורציונאלית. מס שבח ומע"מ על תשומת בנייה – סוגיה חשובה בפתרון חסמי פינוי בינוי היא מס השבח על הדירה השנייה. ישראלים רבים מחזיקים בכמה נכסים במתחמים המיועדים לפינוי בינוי ועד לאחרונה מצב של שתי דירות ומעלה היה גורם להתנגדויות.

זאת מן הטעם הפשוט שהפטורים על מס שבח ומע"מ על תשומות הבנייה חלו רק על הדירה הראשונה. הדיירים היו מבקשים מהיזמים לקחת את המיסוי על עצמם, הדרישה הייתה יוצרת חיכוך מיותר והפרויקטים נתקעו. שימו לב כי זו סוגיה שלא קשורה רק למשקיעים בעלי הון אלא שגם חברות הדיור הציבורי (כמו עמידר וחלמיש) מחזיקות בחלק לא מבוטל מדירות במתחמי פינוי בינוי ודרישותיהן מהיזמים לשאת בעלויות המיסוי היו חסם משמעותי. חוק ההסדרים החדש מכוון לכך שהפטורים יינתנו לא רק לדירה הראשונה ומסיר בזה את אחד החסמים הקשים של ההתחדשות העירונית בישראל.

ביטול הסכם כשהיזם לא עומד בהתחייבויות

רבים מבעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית נאלצים להתמודד עם יזמים שאינם עומדים בהתחייבויות משמעותיות באשר להתקדמות בלוחות הזמנים. עד לאחרונה הדיירים היו נאלצים "לבלוע את הצפרדע" במקרה הטוב או להיכנס להליכים משפטיים מתישים ויקרים מול היזם במקרה הרע. במסגרת הדיונים על חוק ההסדרים הוחלט להקל על הדיירים ונקבעו כללים ברורים ואפקטיביים לביטול הסכמים אם יוכח שבעלי הדירות הוחתמו "באופן פוגעני".

נקבע למשל כי ניתן לבטל את ההסכם עם היזם במידה שהוא לא מצליח להשיג את החתימות הדרושות בלוחות זמנים סבירים – שנתיים להשגת 50% מחתימות הדיירים מרגע החתימה עם בעל הדירה הראשון ו-60% תוך 4 שנים לכל היותר. אם היזם לא עומד ביעדים הללו אפשר לבטל את הסכם ההתקשרות עמו גם על ידי רוב בעלי דירות כולל כאלה שאינם צד לעסקה. במישור התכנוני נקבע כי ניתן לבטל הסכם מול יזם שלא השכיל להגיש תב"ע בתוך ארבע שנים וחצי ממועד החתימה של הדייר הראשון.

לסיכום

חוק ההסדרים החדש, ביחד עם תקציב המדינה והתוכניות הכלכליות, מבקש לפתוח חסמים מרכזיים ומהותיים בהתחדשות העירונית בישראל. השינויים הללו דורשים תשומת לב רבה והיכרות מעמיקה עם הדין והפרקטיקה בהליכי פינוי בינוי (או תמ"א 38). חשוב מאוד שגם הדיירים וגם היזמים יפעלו באופן מושכל ויקבלו ליווי צמוד מצד עורכי דין העוסקים בתחום באופן שוטף, ומכירים גם את הניואנסים המשתנים והמתעדכנים תדיר.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake