בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע בעיקרו מביקוש גדול לדירות והיצע נמוך, הממשלה מקדמת בשנים האחרונות פתרונות למזעור המשבר באמצעות חקיקה וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, תמ"א 38 ופינוי בינוי.

אין חולק כי התמורה וההטבות המתקבלות במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית הינה משמעותית, בתוך כך: בניין חדש, תוספת שטח לדירה, מרפסת, ממ"ד, מעלית, ועוד הטבות אשר משדרגות את איכות החיים. אולם על אף הטבות אלה, לקשישים ואוכלוסיות מיוחדות קיימים קשיים משמעותיים בהגשמת החלום הנכסף לדירה חדשה ומשודרגת: המעבר לדירה חדשה או דירה זמנית  עשוי להיות גם מרתיע מאוד עבור אוכלוסיות אלה הן מבחינה פיזית ומנטלית, הן בשל הגיל, בשל מגבלות רפואיות ועוד.

על כן, במסגרת החוק מוצעות חלופות לאוכלוסיות המיוחדות, וזאת בכדי להפוך את הפרוייקט לבר יישום, לידידותי ולאפשרי גם עבורם. החלופות כמו כן גם תורמות  למזעור את סירובי דיירים על בסיס גילם או מצבם המיוחד אשר עלולים לגרום לתקיעות הפרויקט ואף לביטולו בשל מצבם ונסיבותיהם. התכלית העיקרית היא להקל עליהם הן בתקופת הפרויקט והן מחוצה לו.  

האוכלוסיות המיוחדות הינם קשישים ובעלי מוגבלויות ואנו נתייחס לפתרונות המיועדים להם במסגרת מיזמי פינוי בינוי. 

קשישים בגיל 70 לפחות

קשיש על פי הגדרתו ב"חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), תשס"ו-2006", הוא בעל דירה שבמועד בו נחתמה עסקת פינוי בינוי ראשונה מלאו לו 70 שנים, והתגורר בדירה שנתיים לפחות. 

האפשרויות המוצעות לקשישים במסגרת פינוי בינוי: 

  1. דירת תמורה – דירה חדשה בבניין חדש. 

בנוסף, על היזם להציע אחת מהאפשרויות הבאות (2-4): 

  • מתן אפשרות לקשיש שיבחר בחלופות הבאות: 
      1. מעבר לבית הורים בתוספת תשלומי איזון, בשווי מהוון  של דירת התמורה ושהמעבר לבית הורים יתאפשר עד למועד הפינוי. 
      2. רכישת דירה חלופית בשווי מהוון של דירת התמורה שתימסר לקשיש עד מועד הפינוי. מיקום הדירה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש ככל וביקש זאת. 
      3. קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש, לא יאוחר ממועד הפינוי.  
  • שתי דירות ששווין המצטבר הוא גובה שווי דירת התמורה.
  • דירת תמורה ששטחה קטן משטח הדירה אותה היה אמור הקשיש לקבל, בתוספת תשלומי איזון והכל בשווי דירת התמורה.

קשישים בגיל 75 לפחות ואוכלוסיות מיוחדות נוספות

החוק מתייחס גם לקשיש בגיל 75, בתנאי שבמועד בו נחתמה עסקת פינוי בינוי ראשונה מלאו לו 75 שנים, והוא יהיה זכאי לחלופות הבאות: 

  1. דירת תמורה – דירה חדשה בבניין חדש. 
  2. מעבר לבית הורים בתוספת תשלומי איזון, בשווי מהוון  של דירת התמורה ושהמעבר לבית הורים יתאפשר עד למועד הפינוי. 
  3. רכישת דירה חלופית בשווי מהוון של דירת התמורה שתימסר לקשיש עד מועד הפינוי. מיקום הדירה יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש ככל וביקש זאת. 
  4. קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש, לא יאוחר ממועד הפינוי.  

חשוב לציין כי לחלופות אלו זכאים גם חולה הנוטה למות כהגדרתו ב"חוק החולה הנוטה למות, התשס"ו-2006" ואדם שבמועד חתימת הסכם פינוי בינוי ראשונה התגורר בדירה והיה זכאי לגמלת סיעוד לפי ההגדרה ב"חוק הביטוח הלאומי {נוסח משולב}, התשנ"ה – 1995"

האפשרויות המוצעות לבעלי מוגבלויות

החוק מציע גם פתרונות ואלטרנטיבות לבעלי מוגבלויות בכדי להקל עליהם ועל מוגבלותם, לסייע להם במהלך הפרויקט ולאחריו ובכדי למנוע סירוב לביצוע הפרויקט בשל מוגבלותם . בעל מוגבלות מוגדר ב"חוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות, התשנ"ח- 1998", "אדם עם לקות פיסית, נפשית או שכלית לרבות קוגניטיבית, קבועה או זמנית, אשר בשלה מוגבל תפקודו באופן מהותי בתחום אחד או יותר מתחומי החיים העיקריים;" 

ג.1 מגורים לבעל מוגבלות בתקופת הבניה

במסגרת החוק יש להציע לבעל מוגבלות מגורים חלופיים הכוללים התאמות בהתאם למצבו כפי שהיו בדירתו או בהתאם למאפיינים של הדירה החלופית. 

הכוונה ב"התאמות" על פי חוק פינוי בינוי הם שינויים או התקנים בדירה או ברכוש המשותף הדרושים לאדם בעל מוגבלות בשל מוגבלותו, לשם נגישות בטוחה ועצמאית לדירה או לרכוש המשותף. 

ג.2 האפשרויות המוצעות לבעל מוגבלות במיזם פינוי בינוי: 

  • דירת קבע חלופית מחוץ לפרויקט הכוללת את כל התאמות הנדרשות לבעל המוגבלות. 
  • דירת תמורה חדשה בתוך הפרויקט הכוללת את שווי ההתאמות שהיו לבעל המוגבלות בדירתו הקיימת טרם הפרויקט. 

היזם רשאי להציע יותר מהחלופות לעיל, חשוב לציין כי ככל ולא הוצעו לאוכלוסיות אלו את החלופות המוזכרות לעיל הם יוכלו לסרב לפרויקט וסירובם יהיה סביר. 

הרציונאל בחלופות השונות הוא להקל כמה שיותר על אוכלוסיות אלו מחוץ לפרויקט ולא לאלץ אותם לעבור למגורים זמניים והובלות וכל דבר אחר אשר יכול לגרום להם לסרב להוצאת הפרויקט לפועל. 

לסיכום,

במסגרת פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי מתקיים שינוי חקיקתי מהותי לעניין אוכלוסיות מיוחדות וקשישים. אוכלוסיות אלה הן חלק אינטגרלי ובלתי נפרד ממארג האוכלוסיה בישראל ועל כן טבעי ומן הראוי הוא כי יעלה צורך אמיתי ביחס חקיקתי שונה ומתחשב עבורן.

לאורך השנים, אוכלוסיות אלה לא זכו לקבל באופן גורף המעוגן בחוק את ההקלות הנדרשות להן ואנו מברכים על השינויים החלים בחקיקה ועל צעד נוסף לקראת עליית התכנות לפרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי בכל רחבי הארץ. משרדנו מלווה מזה כ-17 שנה פרוייקטי התחדשות עירונית ומתמחה בייצוג דיירים ואנו רואים בהתחשבות באוכלוסיות מיוחדות אלה ערך עליון הן כחובה חברתית והן כחובה מצב המחוקק.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake