עסקת נדל"ן עלולה לעבור תהפוכות רבות לפני שהיא יוצאת לפועל. הצד המעוניין לרכוש את הדירה זקוק לזמן על מנת לבצע בדיקות בנוגע לנכס ומאידך התחרות על דירות איכותיות עם מחירים הוגנים כה רחבה שיתכן ועד שיסתיימו הבדיקות וההתלבטויות הדירה כבר תימכר. החשש הזה יחד עם רצון המוכר לסגור עסקה מובילים את שני הצדדים לחתום על מסמך זיכרון הדברים.

מה הוא זיכרון דברים?

זיכרון דברים הינו מסמך המאגד את הצהרות שני הצדדים בנוגע לעסקה באופן בו סוכם ביניהם טרם חתימה על הסכם מכר מפורט. מסמך זה יכיל במרבית המקרים מידע מהותי ללא ירידה לרזולוציות עמוקות- למשל המחיר המקובל על שני הצדדים ופרטים טכניים לגבי הנכס.

מבחינת נוסחת הקשר בדיני חוזים ניסוח המסמך הוא זה שילמד אותנו האם יש לפנינו מחויבות שאינה משתמעת לשני פנים או שהצדדים החתומים אינם כבולים למה שכתוב ומדובר בשלב ביניים בלבד. תופתעו לגלות שהסוג הנפוץ ביותר הוא דווקא הראשון למרות שלשני הצדדים ברור כי השלב הבא הוא חתימה על החוזה הסופי במהלכו יהיה על הצדדים להשלים את מכלול הפרטים הנוגעים לביצוע עסקת המכירה.

[show-contact-form]

כיצד בא לידי ביטוי תוקפו המשפטי של המסמך?

בניגוד לנטייה להקל ראש במחויבות הכרוכה בחתימה על זיכרון דברים מדובר בחוזה עם משמעות משפטית במרבית המקרים. תוקף משפטי משמעו כי שני הצדדים כבולים לתנאים המופיעים בו וקשורים מבחינה חוזית בין אם זה נחתם על גבי נסח שהורד מהאינטרנט או על פתק הכתוב בכתב יד.

על מנת שחוזה יהיה בעל תוקף מחייב עליו לעמוד בשני קריטריונים מצטברים: גמירות דעת ומסוימות. גמירות דעת מתקיימת כאשר ניתן להסיק מתוך המסמך כי שני הצדדים לחוזה היו בהסכמה הדדית לגבי אופן ביצוע העסקה, ומסוימות מתייחסת להצהרות לגבי הפרטים החיוניים שסוכמו.

על מנת לחדד את תפיסת בית המשפט לגבי זיכרון הדברים ניתן להסתכל על פן המיסוי. רשות מיסוי המקרקעין מתייחסת למסמך זה כאל כל עסקה אחרת, מכאן שחתימה על הזיכרון דורשת מכם לדווח על ביצוע עסקת מכר לרשות ובמידה והעסקה נפלה חובת תשלום המס עדיין תחול– על מנת לבטלה יהיה עליכם לפנות לבית המשפט.

זכרון דברים

טעויות נפוצות והפרת זיכרון הדברים

במידה וצד אחד מפר את החוזה עליו לשלם פיצויים שליליים, המוכרים גם כפיצויי הסתמכות- זאת על פי סעיף 12 (ב) לחוק החוזים לפיו הצד המפר מוגדר ככזה שאינו מנהל משא ומתן בתום לב ולכן חייב בתשלום פיצויים בעד הנזק שנגרם לצד הנפגע.

היחס לנזק אינו נמדד רק באי קבלת תשלום או זכות לקניית הנכס אלא גם בהוצאות המשפטיות שהיו כרוכות בביצוע המשא ומתן. על פי סעיף 12 (ב) המטרה מאחורי פיצויי ההסתמכות הינה החזרת המצב כפי שהיה טרם הכניסה למשא ומתן, לכן הצד הנפגע אינו יכול לתבוע פיצויים על פי זנקים היפותטיים באם העסקה הייתה מתקיימת.

חוסר ההבנה לגבי ההשלכות המשפטיות מתבטא רבות באי דיוק בנושאים מהותיים, דבר העלול לעלות ביוקר עבור כל אחד מהצדדים. למשל, אי הקצבה של זמן מוגדר לחתימה על חוזה סופי כאשר בתום הזמן זיכרון הדברים מבוטל אוטומטית תגרור את שני הצדדים למחויבות משפטית מיותרת אם אינם מצליחים להגיע להבנות. מוכרים רבים אינם מכניסים סעיף לזיכרון הדברים אשר חוסם את הקונה לרשום הערת אזהרה בלשכת המקרקעין ולאחר מכן מגלים כי הם חסומים מלהמשיך בתהליך המכירה עם קונים פוטנציאליים אחרים. מנגד, קונים שוכחים לבדוק כי כל פרטי הדירה בנסח הטאבו נכונים.

למה אסור לחתום ללא עורך דין על זיכרון דברים

מצד אחד זיכרון דברים בעסקת מקרקעין לא מאפשר לצדדים לחזור בהם מהתנאים אך מצד שני הוא כולל רק חלק מההסכמות הדרושות על מנת להפעיל חוזה סופי ולכן ישנה אפשרות סבירה שבדרך יעלו מחלוקות שונות אותן ניתן למנוע על ידי שימוש בשירותיו של עורך דין מתחום המקרקעין.

בבחינה של ציר זמן המשא ומתן החתימה על זיכרון דברים מתבצעת בשלב יחסית מוקדם וזו הסיבה לכך שאף אחד מהצדדים לא מקפיד לערב בעסקה גורם מקצועי. חשוב להבין שאם גמלה בליבכם ההחלטה לחתום על מסמך כזה עליכם לפנות לעורך דין המתמקצע בתחום הנדל"ן וידע לבצע עבורכם את כל הבדיקות המקדימות ההכרחיות (מרישום בטאבו, דרך מיסים ועד לעיקולים) ולכוון לסעיפים שחובה להכניס להסכם המכר.

כעת כאשר אתם מכירים ומבינים טוב יותר כי זיכרון דברים קושר אתכם כמו כל הסכם מחייב אחר, תרומתו של איש מקצוע ברורה. זכרו כי מדובר בעסקה מסועפת עם סכומים גבוהים במיוחד וכל טעות תייקר את סכום העסקה.

משרד אמיר שטיינהרץ ושות' ליווה אין ספור עסקאות שונות בתחום המקרקעין ובעל ניסיון רב ברבדים השונים המלווים חתימה על זיכרון דברים וניסוח הסכם מכר מקצועי עם בטוחות וערבויות, כמובן תוך כדי ביצוע כל הבדיקות המקדימות הנחוצות לעסקת המכירה.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake