חוק ההסדרים לשנת 2023 נכנס לאחרונה לתוקף, והוא מביא עימו חידושים חשובים לכל הנוגע בתמ"א 38 ולפינוי בינוי, הנה דברים שעליכם לדעת:

בטרם נגיע לעיקרי החידושים, לפניכם רקע "ממעוף הציפור" על מה הוא בכלל חוק ההסדרים: החל משנת 1985 וכמעט בכל שנה עד היום, הממשלה המכהנת באותה הקדנציה מגישה "סט" של תיקונים למגוון רחב של חוקים, ובכך נוהגת בשיטת "כל הציפורים במכה אחת", כלומר, שבאותו סט כאמור, ישנו איגוד רחב של תיקוני חקיקה בנושאים שונים, ובכך הסט מייעל את התהליך ומייתר את הצורך בעשרות, אם לא מאות, של תיקוני חוקים לכל חוק בנפרד. כעת, לאחר שהנושא בואר, נצלול אל עיקרי החידושים שנוספו השנה בנדון.

חידושי חוק ההסדרים בפינוי בינוי

השינויים בהיבטי המיסוי

כניסתו של החוק לתוקף שינתה באופן משמעותי את המצב בכל הקשור לעניין המיסוי, כך למשל, התיקון מאפשר לבעלי הזכויות בפרויקטים של פינוי בינוי לקבל פטורים או הטבות מס גם בטרם הושלמה הבניה וניתן טופס 4, למעשה, בעלי הזכויות יהיו רשאים למכור את הדירות שלהם גם בתקופת הבנייה בפועל ועדיין להיות פטורים מתשלומי מס במקרים מסוימים או לקבלת הטבות מס במקרים אחרים.

כמו כן, בעניין הטבות המס, ישנה מגמת הרחבה אשר חלה לאחרונה בנוסף לפרויקטים של פינוי בינוי גם על פרויקטים של תמ"א 38, ובעיקר זה:
עד לאחרונה הטבות המס שניתנו הוענקו אך ורק לבעל זכויות אשר מוכר יחידת דיור אחת בבניין המגורים, וכעת שונה המצב והטבות המס הללו יחולו גם על בעלי זכויות אשר מוכרים 2 יחידות דיור בבניין המגורים. עם זאת, ההגבלה בוטלה לחלוטין והפטור ניתן אף על מספר גדול מ2 יחידות דיור בשני מצבים שונים, הראשון – ככל ומדובר בפרויקטים הנבנים באזורי הנגב או הגליל, והשני – ככל ומדובר במכירה של דירות השייכות לדיור ציבורי.

על סרבנים ועבריינים

החל מכניסתו של תיקון מס' 7 לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 שונה המצב הנוגע לתביעת דיירים סרבנים, כלומר דיירים שמסרבים לחתום על הסכמי פינוי ובינוי, ומרוב של 80% הנדרש לצורך הגשת תביעה ע"י יתר הדיירים כנגד הדייר הסרבן, המצב החדש הינו הסכמה של 66% מסך הדיירים בלבד.

חוק ההסדרים החדש הרחיב את התמונה והחיל את האמור לעיל גם על פרויקטים של תמ"א 38/2 בנוסף לפרויקטים של פינוי בינוי. לא די בזאת אלא שאף נקבע כי ככל וישנם בעלי דירות אשר ביצעו חריגות בניה, ובכך עברו על החוק, הם אינם חלק מאותו הרוב החדש שנקבע (66%). המטרה הינה לבטל את האפשרות שעבריין בניה יסכל את הפרויקט משום שאינו מקבל את כל השטח החורג שנמצא בחזקתו.

אוכלוסיית הקשישים

טרם כניסתו של חוק ההסדרים לתוקף, אוכלוסיית הקשישים קיבלה התייחסות והטבות שונות אך ורק בפרויקטים של פינוי בינוי, חוק ההסדרים שינה את המצב בכך שכעת ההטבות שמקבלים אוכלוסיית הקשישים בפרויקטים של פינוי בינוי יחולו גם על פרויקטים של תמ"א 38, ובנוסף לכך, חשוב לציין כי החוק כאמור הפחית את הגיל המוגדר כקשיש לצורך הזכאות בהטבות מגיל 80 לגיל 75.

לא די בזאת אלא שבנוסף, החל מכניסתו של החוק ההטבות החלות על אוכלוסיית הקשישים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 יחולו גם על חולים סיעודיים. לסיכום ניכר כי המחוקק שם אל מול עיניו את נושא ההתחדשות העירונית, ומבין עד כמה היא חשובה בעת הזו, וכי הוא משקיע ומקדם אותה, בהקשר זה אנו מצפים להמשיך ולראות קידומים ועשייה בכל הקשור בכך אשר בהכרח תשפר את איכות חייהם של התושבים במדינה.

משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ ושות' מתמחה למעלה מ-17 שנה בנדל"ן והתחדשות עירונית ומייצג אלפי דיירים במאות פרויקטים כגון תמ"א 38/1, תמ"א 38/2, פינוי בינוי. המשרד חרט על דגלו ייצוג דיירים בלבד, ללא ייצוג יזמים, ושמירה על זכויות הדיירים היא התמחותו.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake