מידע כללי אודות המהות וההתנהלות של תמ"א 38, השינויים שהתרחשו במרוצת השנים ותפקידו של עורך דין מקרקעין בשלבים השונים בפרויקט.

תמ"א 38 הוא אחד מהמושגים השגורים ביותר בפיהם של כל העוסקים בתחום הנדל"ן בימינו, בין אם למטרות השקעה, או המעוניינים להעלות את שווי הנכס שבו מתגוררים. נסביר בקצרה את הרעיון שמאחורי התוכנית הזאת, נתאר את ההישגים אליה הגיעה מאז חקיקתה ב-2005 ונסביר בקצרה את תפקידו של עורך דין בנושאי מקרקעין בהליכים השונים הכלולים בשלביה השונים של תמ"א 38.

מטרות העל הראשוניות של התכנית

תמ"א 38, או בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה", כשמה כן היא, נועדה לתת מענה לצורך להתאים בניינים ישנים לדרישות בנייה שנקבעו ב-1975 ונכנסו לתוקף ב-1980. ההנחה (המוצדקת) היא שבניינים שנבנו לפני כן לא הותאמו לדרישות ותקנות הבנייה הרלוונטיות ובמקרה של רעידת אדמה קשה הם יקרסו ויגבו קורבנות רבים.

הבנייה במסגרת תמ"א 38 יכולה להיות במסלול של חיזוק יסודות ושיפור חזות המבנה – כולל אפשרויות להוספת דירות, ממ"ד לכל דירה קיימת, מרפסות, חדר מדרגות מרווח יותר וכניסה מרשימה יותר למבנה. המסלול הארוך יותר הוא הריסת הבניין והקמה של אחד חדש עם מספר רב יותר של דירות (שמהן למעשה נגזר הרווח של היזם). בחלק מפרויקטיי התמ"א שמשרדנו ליווה ניתן לראות שינוי אדיר בין תצורת הבית טרם התהליך ולאחריו.

על מנת לתת תמריצים, נקבעו קריטריונים לזכויות בנייה, קיצור התהליכים הדרושים לקבלת ההיתרים לבנייה, מה שיצר מערך נוח גם אם לא מושלם לשיפור חזויות הערים, קידום פרויקטים בטוחים ומשתלמים לכל הצדדים. במרוצת השנים נוספה גם חקיקה משלימה המסדירה את נושאי מיסוי המקרקעין, חוקי תכנון ובנייה ונהלי מקבלי ההחלטות בבתים משותפים.

מה זה תמ"א 38

תפקידו של עורך דין בהליכי תמ"א 38

למרות שמטרות העל של תמ"א 38 חשובות ומשתלמות לכל הצדדים (קידום בנייה, שיפור חזות הבניינים, מיגון והוספת משטחים בהתאם לקבוע בתקנות), לכל צד יש את האינטרסים שלו שיש לשמור, ובדיוק לשם כך דרוש עורך הדין. נציגות של היזמים – זה צד אחד, הרשות המקומית זהו צד נוסף, והדיירים של הבניינים שעוברים שדרוג במסגרת התכנית – צד אחר. כל אחד מהם זקוק לבדיקה מדוקדקת של כל המסמכים המוגשים לאישור, כולל מסגרות הזמן המובטחות לביצוע הפרויקט, ההתחייבויות של היזמים והבונים, ועוד.

תיקונים ותוספות לתמ"א 38 וכן המתווה החדש

כאמור, לאחר ביסוס ותחילת יישום התוכנית ב-2005 נעשו בדיקות נוספות של יעילותה ובמידת הצורך נוספו תיקונים לחוק, שכללו את:

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 62 – הוראת שעה), התשס"ח-2008
חוק התכנון והבנייה (עידוד חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ח – 2007
תקנות התכנון והבנייה (פטור מהיטל השבחה לעידוד חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) (הוראת שעה), התשס"ט – 2008
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008

בשנת 2020 ניגשה וועדה מיוחדת לגיבוש מתווה חדש לתוכנית שעומדת לפוג באוקטובר ב-2022, ונכון להיום הדגש הוא על הקדשת אחוז מסוים מהשטח הנבנה (בעיקר בתכניות במסלול של פינוי בינוי) לשטחים ציבוריים המיועדים לשירות הדיירים המיועדים.

היצמדות לכל מילה ומילה במסמכים הרשמיים

בנוסף לכך, לטובת ניהול תקין ומוצלח של כל התהליך, נדרש ליווי צמוד ובקרה של כל שלב בתכנון וביצוע הפרויקט, כדי שכל הפרטים ישתלבו באופן מושלם, ללא כפילויות או סתירות פנימיות בהתחייבויות של הצדדים, חישובי נקודות הזכות לבנייה והזכאות של הדיירים, כולל תשלומים ומימונים לתקופות ההמתנה. בשורה התחתונה, עורכי דין המתמחים בנושאי מקרקעין משחקים תפקיד חשוב בהסדרת כל התהליך.

כך, משרד עורכי דין ונוטריון של אמיר שטיינהרץ ושות’ מלווים מזה שנים ארוכות מספר רב של פרויקטי תמ"א 38 בכל קנה מידה ודואגים לטובתם של כל הצדדים המעורבים לכל אורך הדרך.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake