ראשית, נפתח בכך שחכירה היא למעשה הסדר בין בעליו החוקיים של הנכס (לרוב מדינת ישראל, לעיתים חברות פרטיות) לבין אדם או גוף המבקשים לעשות שימוש באותו נכס לטווח ארוך. כעת נדון בשלושת סוגי החכירה הקיימים בשוק הישראלי אותם מסדירה רשות מקרקעי ישראל (אבל לא רק, אם מדובר בנכסים שאינם מקרקעין) ועל ההבדלים ביניהם.

חכירה מהוונת

החכירה המהוונת היא המוכרת וגם הנפוצה ביותר שבין שלושת סוגי החכירות האפשריות. במסגרת חכירה זו אדם או חברה פרטית (להלן החוכר) מבקשים לקבל זכויות על קרקע שנמצאת בבעלות המדינה (להלן המחכיר) לתקופה של חמש שנים או יותר.

בפועל, החוכר מקבל זכויות כמעט מלאות על הקרקע כיאלו היה בעליה. כלומר, הוא יכול לבצע שינויים, בנייה חדשה או הריסות בהתאם לצורך שלפיו בוצעה החכירה, זאת בכפוף לחוזה הרשמי שנחתם וכל התנאים שהוגדרו בו.

בניגוד לשכירות, שבה השוכר אינו רשאי לבצע שינויים ללא הסכמת הבעלים (המשכיר), במסגרת חוזה החכירה מוסכמים על שני הצדדים התנאים המפורטים לחכירה וביניהם גם זכויותיו של החוכר על הקרקע למשך כל תקופת החכירה. שימו לב שלא דובר כאן על שכירות מוגנת אשר נושאת בתוכה אלמנטים שונים.

בנוסף, ישנו עוד אלמנט שמבדיל את החכירה המהוונת מהשכירות המוכרת והידועה, זה שגם נותן לה את שמה – היוון כל התשלומים בגין שנות החכירה לתשלום אחד שישולם מראש. משמע, האדם המבקש את הזכויות על הקרקע יעביר את התשלום כולו מראש, בדרך כלל במעמד או בסמוך לחתימת חוזה החכירה בין החוכר למדינה.

חכירה מימונית

במסגרת החכירה המימונית המחכיר מקבל את הזכות לשימוש בנכס, לרוב ללא האפשרות לבצע בו שינויים ללא אישור מפורש מהבעלים, למסגרת הזמן הנקבעה בחוזה היכולה לנוע משנה אחת ומעלה.

בשונה מהמהוונת, בחכירה מימונית מחכיר מעביר את התשלומים בעבור החכירה לאורך תקופת ההסכם. בסוף תקופת הסכם החכירה ישנן לרוב שתי אפשרויות העומדות בפני החוכר – להחזיר את הנכס או לחילופין לבצע רכישה מלאה מול המחכיר.

בחכירה מסוג זה ישנם סיכונים אך גם תשואות אפשריות לחוכר, למשך כלל תקופת החכירה הסיכונים או הרווחים הכרוכים באחזקת הנכס למשל ליקויי בנייה, תקלות בנכס או לחילופין עליית ערך מועברים מהמחכיר לחוכר. למעשה בכך, החוכר נוטל עליו הן את הסיכון והן את הרווח האפשריים שבשימוש בנכס במסגרת החכירה.

תשלומי החכירה כוללים בתוכם ריביות קבועות מראש שמהוות את הרווח של המחכיר. מדובר בעבודה חשבונאית מסועפת שמחייבת בליווי צמוד של רואה חשבון, אך מן הסתם את חישובי סיכון מול תשואה בהקשר נכסי נדל"ן, רק עורך דין מקרקעין יוכל לעשות יחד איתכם.

חכירה תפעולית

החכירה המימונית נפוצה מאוד בעיקר בשוק הרכב בישראל ובעולם תחת השם "ליסינג", אך לעיתים קיימת גם בעולם הנדל"ן. ההבדל המהותי בין החכירה התפעולית לשני סוגי החכירה האחרים היא בזכויות הניתנות למחכיר.

בחכירה תפעולית ניתנת הזכות לשימוש בנכס בלבד, ללא זכויות נוספות בניגוד למהוונת ומימונית. כלומר, הוא לא יניב ממנו רווחים, הוא לא רשאי לבצע שינויים וברמה המשפטית, מבקש החכירה אינו זכאי לזכויות כלכליות או משפטיות כלל על הקרקע. הבעלות והזכויות הנובעות ממנה נשארות בידי המחכיר לאורך תקופת ההסכם בין הצדדים.

מבחינת אופן התשלום, דומה החכירה התפעולית למימונית בכך שההוצאות הכלכליות על החכירה מתבצעות לאורך התקופה בדרך כלל בתשלום חודשי, כתלות בחוזה עצמו. בשפה היום-יומית יש הנוהגים לכנות חכירה תפעולית כ'שכירות' אף על פי שמבחינה חשבונאית אין זה מדויק.

החכירות השונות הינן פרוצדורות מורכבות, הן מבחינה כלכלית והן מבחינה משפטית. כל חברה פרטית, ציבורית או אנשים פרטיים העתידים לבצע עסקאות מסוג זה ולחתום על חוזי חכירה יודעים היטב שאין לעשות זאת מבלי להיוועץ ברואה חשבון ובעורך דין מקרקעין מנוסה שילווה אותם, יבדוק את החוזים היטב וידאג לכל הזכויות המגיעות לחוכרים על פי חוק ועל פי ההסכמים המתהווים. משרדנו צבר ניסיון רב בטיפול בתיקים מסוג זה ואנו נשמח לעמוד לשירותכם גם בהגישכם לביצוע חכירה מכל סוג שהוא.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake