בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי ותמ"א 38, באמצעות חקיקה שתכליתה העיקרית היא התגוננות בפני טילים, איומים ביטחוניים ורעידות אדמה במטרה לעודד דיירים לחזק את בתיהם ולדאוג לאינטרס הציבורי (עוברי אורח העלולים להיפגע מקריסת בניין ודאגה לקופה הציבורית שתישא בנזקים שיגרמו כתוצאה מכך).לאחרונה על רקע המלחמה בולט במיוחד הצורך בדירות בטוחות למגורים הכוללות ממ"ד ויסודות יציבים והנושא מטריד ובצדק תושבים רבים אשר מרגישים יותר מתמיד חוסר ביטחון וצורך בפתרון.

חשיבות ביצוע פרוייקטים של התחדשות עירונית הינה גבוהה כאמור ובעלת היבטים רבים. אפשר לראות את רצינות כוונת בתי המשפט ביישום פרוייקטים אלה בהחלטה שהתקבלה בבית משפט העליון בתיק רע"א 1002/14 דב שומרוני נ' אוהד קופמן ו-14 אח' (פס"ד שומרוני), שם הועלתה פיסקה מהדו"ח המיוחד של מבקר המדינה בנושא עמידות מבנים ותשתיות ברעידות אדמה – תמונת מצב(23.3.2011) ,עמ' 5:

"מרבית המומחים לרעידות אדמה סבורים, כי התרחשותו של אסון רעידות אדמה בישראל, שעלול לגבות אלפי קורבנות בנפש ולגרום נזקים ניכרים רכוש ולמבנים, היא כמעט ודאית, וכי רעידת אדמה כזאת בוא תבוא, במוקדם או במאוחר. אשר על כן, ההיערכות לקראתה, חייבת לעמוד במקום גבוה ביותר בסדר העדיפויות הלאומי.

אם תשכיל מדינת ישראל להיערך נכון, לחזק מבנים שאינם עומדים בתקן לבנייה עמידה ברעידות אדמה ולדאוג לאכיפת התקן, גדולים הסיכויים שתצליח לצמצמם באורח ניכר את הנזקים הצפויים מרעידת אדמה שעוצמתה גבוהה. לפיכך, אין לראות בהוצאות למימון חיזוקם של מבנים בפני רעידות אדמה בזבוז, אלא השקעה בביסוס ובחיזוק של תשתית המדינה שתישא פירות בטווח הארוך". [ההדגשות במקור – ד.ב.א]

אולם על אף חשיבות החוק והצורך לקידומו באמצעות תמריצים, הורדת רף ההסכמה ועוד, ישנם לא מעט דיירים סרבנים המעכבים או מונעים את יציאת הפרוייקט לפועל משלל סיבות, נשאלת השאלה איך מתמודדים עם דיירים אלו ומונעים נזק פוטניאלי לבעלי הדירות האחרים.

עקרונות חשובים ומנחים להתמודדות עם דייר סרבן נקבעו בפס"ד שומרוני העוסק בהתנגדות של דייר לביצוע עבודות במסגרת תמ"א 38 הכרוכה בהוספה של דירות חדשות. בעלי הדירות חתמו על הסכם קומבינציה לצורך ביצוע עבודות חיזוק לבניין, בהסכם נקבע כי כל אחד מהדיירים בבניין ייתן את חלקו בזכויות הבניה על גג הבניין ליזם, היזם יבנה דירות חדשות על גג הבניין אשר יעברו לרשותו ויוסיף מתקן חניה רובוטי תת קרקעי, מרפסות לכל הדירות, יבנה מעלית וישפץ את הבניין.

הוגשה תביעה למפקח על המקרקעין, במסגרתה המפקח בחן את הדברים הבאים: "האם הופר השוויון בין בעלי הדירות? האם הרוב נהג בתום לב? האם הפגיעה בזכויות הקניין של המיעוט תהיה בטלה בששים בהשוואה להנאה שתצמח לבעלי הדירות מעבודות החיזוק הנעשות בבית המשותף?" לאחר בחינת המפרט הטכני והתוכניות האם הם מתייחסים באופן שוויוני לכל הדירות ושומרים על שוויון בין הדיירים, נקבע כי הסכם הקומבינציה אינו מרע עם הדייר הסרבן ויש להוציאו לפועל.

לא נחה דעתו של הדייר הסרבן והוא הגיש ערר לבית המשפט המחוזי (תיק מס' עש"א 4166-04-13), בית המשפט המחוזי דחה את הערר וקבע כי תנאיו של הסכם הקומבינציה הם הוגנים ושוויוניים וכי רצונו האמיתי של הדייר הסרבן הוא למנוע את ביצוען של כל עבודות החיזוק בבניין.

הדייר לא התייאש והגיש בקשת רשות ערעור לבית משפט העליון וטען כי יש לבצע את עבודות החיזוק באופן שזכויות הבנייה יישארו בבעלותו, קרי דרך המלך היא כי בעלי הדירות הם אלו אשר יממנו את עבודות החיזוק בעצמם כדי שזכויות הבניה יישארו בבעלותם. בית המשפט קבע כי אומנם תכלית החוק היא להעניק תמריץ של תוספות בנייה למי שיפעלו לחיזוק המבנים שבבעלותם, אולם שאר הדיירים הסכימו לתת את זכויות הבניה בגג ליזם בתמורה לחיזוק הבניין.

בית המשפט הבהיר כי פעולה משותפת של בעלי הזכויות בבית משותף במסגרת תמ"א 38 היא תנאי הכרחי ליישומה מאחר וזכויות הבנייה הנוספות הן משותפות לכלל הדיירים בבניין. כמו כן החקיקה "מקדמת את ההגנה על זכויות הקניין של כלל בעלי הדירות בבית המשותף – לנוכח האתגר המשותף של התגוננות מפני רעידת אדמה" והוצאה לפועל של תוכנית לחיזוק מבנים נבחנת לא רק מנקודת מבט של פגיעה בזכויות הקניין של בעלי הדירות אלא מנקודת מבט של העצמתן. בעלי הדירות זוכים לנכס יקר יותר שהוענק להם בפטור ממיסים ותשלומי חובה אחרים ונהנים מתוספות הבניה.

עוד פירט בית המשפט כי תוכנית החיזוק מקדמת את טובת כלל הדיירים ושל הציבור כולו, המטרה ראויה ויש לקבל החלטות בזהירות רבה תוך איזון בין קבלת החלטות לקידומו של נכס לטובת כלל בעליו לבין השמירה על אינטרס הפרט.

בית המשפט הוסיף ופירט כי " בבואו של המפקח לבחון בקשה לאשר הסכם, חרף התנגדות של מיעוט מקרב הדיירים, עליו להקדים ולבחון את מכלול נסיבות העניין, ובכלל זה לתת דעתו לשאלות הבאות: האם הוצג טעם להתנגדות (או שמא ההתנגדות היא בעלת אופי "עקרוני" ללא הנמקה)? האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין? האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט? האם היא התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים? האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית והאם גלומים בזו יתרונות שאין בהסכם שהוצג לאישור?"

בית המשפט קבע כי אין ממש בטענתו של הדייר הסרבן כי תכנית החיזוק תבוצע במימונו או במימון על ידי בעלי הדירות עצמם ושהתוכנית עתידה להיטיב את מצב הדיירים בבניין ואינה פוגעת בזכויותיו יש להוציא את הפרויקט לפועל.

נסכם כי דייר סרבן אשר לא באמת יוכיח כי זכותו נפגעה באופן מהותי לא יוכל לעכב פרויקטים מסוג התחדשות עירונית אשר תכליתה היא שמירה והגנה על האינטרס הפרטי והציבורי ובפרט שעתיד הוא לצאת נשכר מפרויקטים אלו.

משרדנו מתמחה למעלה מ-17 שנה בהתחדשות עירונית וייצוג דיירים בפרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי ואמנם נתקלנו פעמים רבות בדיירים סרבנים, כל אחד מסיבותיו. נציין כאן כי קיימת חשיבות עליונה לטעמנו לגישור בין הדיירים ולפתירת מחלוקות וסכסוכים מקצועי ומהיר כבר בשלב ההתחלתי של הפרוייקט. משרדנו רכש ניסיון וידע רב בפעולות כגון אלה כחלק אינטגרלי ובלתי נפרד מהוצאת הפרוייקט לפועל בזמן הקצר ביותר ובאופן היעיל ביותר.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake