אדם שעומד לבצע קנייה של נכס נדל"ן וכבר סיכם את כל הפרטים עם המוכר ואפילו חתם על הסכם והעביר סכום ראשוני עלול פתאום לגלות שיש מישהו אחר שהנכס הובטח גם לו. מצבים מהסוג הזה ניתן למנוע באמצעות רישום הערת אזהרה, ולמרות שהיתרון שהיא מעניקה עבור רוכש הנכס ברור, היא יכולה להטיב גם עם המוכר. אז מה היא בכלל הערת אזהרה ובמה כרוך רישומה? אנחנו כאן לעשות לכם סדר.

המשמעות של הערת אזהרה

רישום הערת אזהרה לאחר שנחתם חוזה מכירת הנכס היא צעד משמעותי עבור הקונה, באופן טבעי עוד לפני הרישום יש לבצע בדיקה ולוודא שלא קיימת כבר הערה על הנכס אותו מעוניינים לרכוש. ההערה הינה כלי משפטי הנרשם בלשכת המקרקעין, המוכר גם כטאבו, ומהווה בהגדרתה כתב התחייבות של בעל הנכס לבצע עסקה (למשל הענקת זכויות לרוכש פוטנציאלי) או מנגד להימנע מלבצע עסקה. ברגע שקיימת הערה רשומה היא מבטיחה את קיום זכויות הקונה ומבטיחה שהמוכר לא יצליח לבצע במקביל עסקה סותרת, כגון מכירה כפולה. בנוסף, במקרים כמו עיקול למשל, הרישום מגן על הבעלים החדש מפניו.

כל עוד קיימת הערת אזהרה לא ניתן לרשום אחת אחרת שמנוגדת לה. כמו כן, אם רושם ההערה אינו מבקש למחוק אותה ואין חוזה המתנה את קיומה, תוקפה לא יפוג. נסח הטאבו פתוח לעיני הציבור ולא ניתן להסתיר אותה, לכן במקרים בהם הבעלים של הדירה מנסה למכור את הנכס לאדם נוסף, אותו אדם יוכל לראות שכבר קיימת הערת אזהרה ולכן לא כדאי לו להיכנס לעסקה זו.

למה נועדה הערת אזהרה בטאבו ובאילו מקרים מבצעים אותה?

 

ההערות המופיעות בנסח הטאבו מלמדות המון על מצב הנכס ובעלי הזכויות בו – אם יש משכנתא אותה יש לכסות טרם המכירה, אם יש זכויות לצד נוסף או מקרים כמו צו הריסה. ניתן להוסיף הערת אזהרה במגוון רחב של עסקאות בתחום המקרקעין. כאשר מדובר בהעברת בעלות, מעבר למקרים בהם רוצים להבטיח כי המוכר לא יבצע עסקה כפולה או אפילו ישכיר את המקום לאדם אחר, ישנם סיטואציות נוספות שמצריכות רישום הערה, כמו למשל כאשר הנכס אמור לעבור למישהו אחר לאחר פטירה של הבעלים הנוכחי.

עסקאות נוספות בהן ניתן לרשום הערה הם השכרת נכס, משכנתא (אותה יש לפדות טרם העברת בעלות), זיקת הנאה המעניקה זכויות חלקיות לצד שלישי (למשל אגודות) וזכות קדימה המעניקה למחזיק בה זכות שהיא בעדיפות ראשונה על פני אחרות.

הייעודי המרכזי של הערת אזהרה הוא להתריע עבור קונה פוטנציאלי שיש כבר מישהו אחר שקיבל התחייבות לביצוע העסקה. אנשים רבים אינם מודעים לכך שחתימה על חוזה אינה סוף הדרך עדיין ולהשגת רוגע וביטחון בכך שבעל הדירה לא ימכור אותה למישהו אחר חייבים להוסיף את ההערה. במקרים רבים, המוכר הוא אינו אדם פרטי אלא חברה שיכולה למשל לפשוט רגל או להתמודד עם עיקול נכסים – ואלו דברים שכל קונה רוצה להיות מוגן מפניהם. ברגע שההערה נרשמה לפני שהחל תהליך העיקול, הנושים לא יכולים לגעת בנכס ולפגוע בזכויות הקונה.

רישום הערת אזהרה

 

מה לגבי הצד של המוכר?

לאחר שעברנו על יתרונות הקונה ברישום הערת אזהרה, חייבים להתייחס גם לצד השני שהוא הבעלים הנוכחי של נכס המקרקעין – גם הוא צריך להגן על עצמו מפני הסכנות שהוא חשוף אליהן. כיוצא מכך, עליו לעגן בחוזה שיחד עם רישום הערת האזהרה, יהיה ניתן לבטל אותה באם הקונה אינו מעביר את הסכום שנקבע עד למועד מסוים. בעזרת ייפוי כוח המוענק למוכר למחוק את ההערה אם הקונה לא עמד בתנאים שנקבעו, הוא מבטיח שאם הקונה לא עומד בהתחייבותו, זה לא ימנע ממנו למכור את הדירה למישהו אחר.

חשוב לזכור כי כבר בעת חתימה על זיכרון דברים הקונה יכול לבצע רישום הערה בטאבו ויש להיזהר מכך. כמו כן, עבור מוכר שעומד למשל בפני עיקול, הרישום מהווה יתרון כי יכול להבטיח לעצמו את קיום המכירה שהוא תכנן לבצע בגלל שמופיעה הערת אזהרה של הקונה.

מה קורה כאשר יש עסקה סותרת והאם ניתן לבטל הערת אזהרה?

 

כאמור, נכס עליו רשומה הערת אזהרה, לא ניתן לבצע בו עסקה סותרת כי היא מהווה פגיעה בזכויות של רושם ההערה המקורית, אך כמובן שיש מקרים חריגים. כך למשל הערת אזהרה בנושא של שכירות בדרך כלל לא תפגע ברישום הערת אזהרה לגבי מכירה עתידית. מקרה נוסף בו ניתן לרשום הערה סותרת היא כאשר רושם ההערה המקורית הסכים לכך או אם יש התערבות בית המפשט המתירה זאת. אותם החוקים תקפים כאשר מדובר בביטול של הערת אזהרה שיכולה להתבטל על ידי הוראה של מי שרשם אותה, החלטת בית משפט או כאשר מעוגן בחוזה שהמוכר מקבל ייפויי כוח לבטלה אם הקונה לא עמד בתנאים שקבעו.

כיצד מתבצע הרישום?

 

הבקשה לרישום הערת אזהרה בטאבו מוגשת על ידי בעל הזכויות במקרקעין או על ידי האדם שזכאי, כלומר האדם לטובתו נרשמת ההערה. האדם הזכאי יכול לרשום הערה ללא אישור הקונה אם נחתם הסכם כלשהו, זה יכול להיות גם ייפוי כוח, זיכרון דברים או שטר מכר ויש להביא ותו במעמד הרישום.

הרישום מתבצע בלשכת המקרקעין אליה יש להגיע לאחר שמילאתם טופס הנקרא "בקשה לרישום הערת אזהרה". בטופס יש מקום לחתימה הן של הקונה והן של המוכר, אולם זו של המוכר אינה הכרחית. כמו כן, יש להוסיף בול. את הטופס מגישים לפקיד בלשכת המקרקעין שיאמת אותו (אם זה לא נעשה על ידי עורך דין לפני כן).

יתכן ותדרשו להגיש מסמכים נוספים. אם הייתה התערבות של בית משפט אז כמובן יש לצרף את אישורו וכאשר המוכר הוא תאגיד ולא אדם פרטי תצטרכו לצרף אישור של רואה חשבון מטעמו. כמו כן, יהיה עליכן לדאוג לתשלום אגרה ולהביא עמכם את האסמכתא. תוכלו לשלם באתר האינטרנט של לשכת המקרקעין או בלשכה עצמה בעמדה ייעודית לכך.

למה חשוב להיעזר בעורך דין?

כידוע, באופן כללי כאשר מבצעים עסקה גדולה, חשובה ומסועפת כמו רכישת נכס מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין שמכיר את כל החוקים והזכויות. עורך הדין ששכרתם ידאג כבר במעמד החוזה לרישומה של הערת אזהרה בלשכת המקרקעין. מעבר לכך, הוא יוודא שאין עיקולים, משכנתא או הערות אחרות שרשומות כבר על אותו הנכס וידע להבטיח באופן מרבי את זכויות הקונה.

גם עבור המוכר ישנה חשיבות רבה להתערבות עורך דין שידאג שבמקביל לרישום ההערה המוכר מקבל את התמורה המגיעה לו. ניתן לעשות זאת על ידי הכנסת סעיף בחוזה על פיו למוכר ניתן ייפויי כוח לבטל את ההערה במידה והקונה לא עמד בתשלומים עד למועד מסוים הנקבע על שני הצדדים. סעיף זה יבטיח למוכר שגם במידה והקונה לא שילם על הדירה, הערת האזהרה לא תמנע ממנו להוציא לפועל עסקה אחרת.

יתרון נוסף בליווי של עורך דין הוא שיש לו אפשרות לבצע את רישום הערת האזהרה באופן מקוון ללא צורך בהגעה ללשכת המקרקעין. עורכי דין מחזיקים בכרטיס חכם באמצעותו הם מגישים את הבקשה עבור לקוחותיהם באתר האינטרנט של רשם המקרקעין.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake