הדרך להיות בעל נכס בישראל היא לעיתים ארוכה ולא פשוטה וגם אחרי שכבר הגעתם למטרה עלולות לצוץ בעיות שונות עמן תצטרכו להתמודד. האמת המרה היא שיש יותר מדי בעלי דירות שמגלים שהזכויות שלהם על הנכס בכלל לא רשומים בטאבו כמו שצריך למרות שכבר הסדירו את התשלום וחתמו על חוזה – במצב כזה הם לא נחשבים לבעלי הדירה או הקרקע אותה רכשו.

הטאבו או בשמו המלא האגף לרישום והסדר מקרקעין בישראל הוא הגוף שמסדיר את כל הקשור בזכויות על מקרקעין במדינת ישראל. בעת רכישה של נכס הרישום בטאבו הוא בעצם האישור הסופי בעסקה בו הקונה או החוכר הופך לבעלים היחיד ויכול לעשות בנכס כרצונו, בהתאם לחוק כמובן.

בגלל שמדובר בנושא מסובך הכנו עבורכם מדריך מפורט על מנת לעשות לכם סדר ולענות על כל השאלות שעולות לכם לראש.

[show-contact-form]

מדוע חשוב לרשום את הנכס בטאבו?

נכון, מדובר בתהליך איטי ומורכב אבל הוא הכרחי ומאוד חשוב בתהליך רכישת הדירה. הרישום בטאבו הוא בעצם הגושפנקה הסופית לכך שאתם הבעלים היחיד של הנכס והוא מעניק לכם את כל הזכויות עליו. מדובר באינטרס שאמור להיות בסדר עדיפויות עליון עבורכם אחרת הבעלות על הקרקע או הדירה לא יעברו אליכם.

מעבר לכך, מענק תוקף רשמי לזכויות שלכם על הנכס יקצר עבורכם תהליכים ואפילו יקל עליכם בהליך קבלת המשכנתא וימנע מכם תשלום ריביות גבוהות. את הזכאות שלכם על הנכס תצטרכו להציג לא רק לבנק בעת בקשה לקבלת משכנתא אלא גם כאשר תרצו למכור את הנכס בעתיד. אם הוא לא שייך לכם רשמית אתם נמצאים בבעיה כי הקונה שלכם פשוט לא ירצה לקחת את הסיכון ויחפש לרכוש דירה אחרת. בנוסף, גם אם תצליחו למכור, ערך הדירה ירד בצורה משמעותית ואתם תפסידו לא מעט כסף.

השלב הראשון והאחרון בקניית נכס

כאשר אתם קונים נכס חדש הבדיקה הראשונה שעליכם לבצע היא בדיקת הרישום בטאבו. זה הכרחי על מנת להימנע ממצבים לא נעימים בהם הנכס אותו אתם קונים לא רשום כלל, מוגדר לשימוש אחר, שייך לבעלים אחרים ולא למי שמוכר לכם, בעל חריגות בנייה וכדומה.

המוכר אמור לספק לכם את כל הנתונים אבל חשוב שתדעו כי נסח הטאבו נגיש לציבור וניתן למצוא אותו באתר של לשכת הטאבו. תתבקשו למלא מספר פרטים טכניים לגבי הנכס ולאחר מכן תקבלו את כל המידע עליו. לטאבו יש 3 ניסוחים עיקריים: נסח מרוכז הכולל מידע לגבי בעלי דירות בבניין משותף, נסח רגיל הכולל מידע על דירה ספציפית ונסח היסטורי שמכיל את כל שרשרת הבעלות.

כאמור, השלב האחרון שיש לבצע בעסקה הוא הרישום בטאבו על מנת להיות מוגדרים כבעלים יחיד ורשמי אבל עוד לפני כן יהיה עליכם לרשום הערת אזהרה על הדירה וכן למנוע מצב בו הבעלים הנוכחי ימכור אותה לשני אנשים במקביל.

רכשתי דירה בבניין מגורים – מה עליי לעשות?

בגלל שמדובר בבניין המחולק לדירות הוא נרשם כבית משותף וישנה חלוקה של הדירות על פי הרוכשים השונים. חברת הבנייה היא זו שאחראית על רישום הנכס על שמכם בטאבו (לעיתים היא תגבה על כך תשלום מראש) אבל זה לא קורה מיד ויכול להימשך אפילו שנים – לכן חשוב להיות במעקב. אנחנו עדים ללא מעט סיפורים בהם הרישום פשוט לא קרה והדירה בעצם נותרה שייכת לקבלן ולא לקונה שהוציא על כך את מיטב כספו.

ממשלת ישראל מכירה את התופעה ופועלת לעצירתה. למשל, בחודש מרץ 2022 הועבר חוק שמחייב את הקבלן לרשום בטאבו את הדירות שמכר תוך שנה מיום רישום הפרצלציה (תהליך איחוד וחלוקה של הקרקעות).

נסח טאבו

מה הן סיבות לעיכוב ברישום הטאבו?

כפי שאתם יכולים לנחש מדובר בתהליך עם המון בירוקרטיה ולעיתים זו הסיבה לעיכוב. כמו כן, אם יש חובות מס שלא שולמו, לדוגמה מס שבח, זה גם כן עלול לעכב את הרישום. סיבה אפשרית נוספת היא בעיה בתהליך הפרצלציה או אי קיום שלו, בגלל שמדובר בתהליך מאוד ארוך זו בשורה לא טובה עבור הדיירים שיצטרכו לחכות זמן רב עד שירשמו כבעלים.

סיבות נוספות יכולות להיות תלויות בקבלנים ששכחו לבצע את הרישום, דוחים אותו ללא סיבה מוצדקת או לא סיימו כלל את הבנייה ואז הרישום לא מתאפשר, או ברוכשים עצמם שמתעצלים להתחיל את תהליך הרישום וכאשר הם מתחילים אותו הם מגלים שהקבלן נעלם או פשט רגל.

כיצד מבצעים את הרישום בטאבו?

השלב הראשון בעת הרישום לטאבו הוא לשלוח ללשכת הרישום האזורית (יש 12 סך הכול) בקשה לרישום דירה על שם הרוכש ולצרף טופס רישום ומכתב נלווה עליו תופיע חתימת המוכר.

כמו כן, תצטרכו להוסיף את הטפסים הבאים: אישורי תשלום מיסים או פטור מהם (מס שבח ומס רכישה), אישור מהרשות המקומית על העדר חובות ועל תשלום היטלי השבחה, 5 העתקים של שטרי מכר חתומים, עותק מקורי של הסכם המכר חתום, נסח טאבו ואישור על תשלום האגרה. לעיתים יבקשו מכם להוסיף גם ייפויי כוח, אישור ממנהל מקרקעי ישראל, מסמכי משכנתא ועוד.

 

כאמור, רישום הנכס בטאבו הוא אמנם הצעד האחרון שיש לבצע בעסקת מקרקעין אבל הוא חשוב במיוחד ואין להקל בו ראש או להתמהמה כי בסופו של דבר מדובר בזכויות שלכם על הנכס. בגלל שמדובר בתהליך בעל מורכבות רבה שדורשת הגשת בקשות שונות והתנהלות מרובה מול גופים שונים עדיף שהיא תתבצע על ידי אדם בעל ידע משפטי נרחב. משרד עורכי הדין אמיר שטיינהרץ הוא בעל ניסיון של למעלה מ-15 בליווי עסקאות שונות של מקרקעין, אנחנו מתמחים בבעיות שונות ברישום בטאבו ומספקים פתרונות יצירתיים.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake