רכישת דירה זהו הליך לא פשוט לכל תושבי ישראל, משום שמדובר בהשקעה גדולה מאוד שדורשת לעתים מחויבויות לשנים ארוכות לבנקאי משכנתאות, או לחילופין – גיוס משאבים גדולים מאוד מכל המשפחה. כבר היו מקרים רבים שבהם השאיפה לדירה הסתיימה בכי רע בשל חברות קבלן שהונו את הרוכשים. אחד המקרים הבולטים בתחום הוא של חברת חפציבה, שלמעשה היוותה את ה"טריגר" לביסוס מדויק וברור יותר של ערבות חוק המכר.

מהי ערבות חוק המכר?

הערבות היא המחויבות של המוכרים כלפי הקונים, המאפשרת למנוע מצבים שבהם הקונים העבירו את מיטב כספם, לא קיבלו את התמורה המיועדת ולא ברור מתי יקבלו (אם בכלל), וללא כל אפשרות לאתר את הכספים שהוזרמו ליזמים ו/או למוכרים. בקווים כלליים, ערבות חוק המכר גורסת שהקונים מעבירים למוכר סכום שלא יעלה על 7% מעלות העסקה, וגם סכום זה לא מועבר למוכר ישירות, אלא למשמורת נוטריונית. ראוי לציין שחוק המכר בוסס עוד ב-1974, אך רק ב-2011 נקבעו תקנות המגדירות את נוסחי הערבות הבנקאית הדרושות כדי שהקונים יוכלו להגן על כספם למקרים שהדירה לא הועברה לבעלותם מכל סיבה שהיא. כמו כן, ערבות חוק המכר לא חלה על רכישות שנעשות במסגרת קבוצות רכישה, משום שהתהליך במסלול זה הוא שונה. קרדיט תמונה (unsplash)

רקע כללי על חוק המכר והערבות הכלולה בו

ערבות חוק המכר מהווה למעשה חלק פרקטי מתוך החוק הנרחב יותר המעגן את ההתקשרות הפיננסית בין קבלני/יזמי הבנייה לבין רוכשי הדירות. החוק מעגן את זכויות בעלי הקרקעות, מגן מפני בנייה רשלנית או שלא בהתאם התוכנית שנקבעה מראש, וכן חריגה מתקנות הבטיחות הרלוונטיות. החוק מפרט את הסעיפים שבגינן ניתן לתבוע נזיקין מהקבלן לשם תיקון הליקויים לפני או אחרי מסירת המפתחות. במסגרת הערבויות המתוארות בחוק, קיימות מעל לחמש דרכי התחייבויות לבניית הנכס עד סיום הפרויקט, כולל ערבויות בנקאיות, שעבוד, העברות בעלות בטפסים, פוליסת ביטוח וכל הערות אזהרה במקרים של חוסר עמידה בהתחייבויות.

כיצד מבססים את ערבות חוק המכר בפועל?

ערבות חוק המכר מנוסחת על פי כללים שנקבעו על ידי מחלקת פיקוח על הבנקים של בנק ישראל ועל פי חוק הבטחת השקעות של רוכשי דירות תשל"ה – 1974. כתב הערבות כולל, אך אינו מוגבל לסעיפים הבאים:

  • מהות הערבות המתארת את הסכום ששולם למוכר ותיאור של ה"עילות למימוש הערבות".
  • הפרשי הצמדה – התנאים שלגביהם משתנים סכומי התשלום בהתאם לנסיבות ולמדדים האקטואליים בעת מימוש הערבות
  • מועדי התשלום
  • תנאי פקיעת הערבות (אישור מסירת הדירה ו/או השלמת הבנייה)
  • תיאור המחאות הזכויות לפי כתב הערבות

 

החשיבות של עורך דין ונוטריון במסגרת הסדרת ערבות חוק המכר

ניסיון העבר מראה שאי אפשר להפריז בחשיבותה של הערבות, לכן חשוב מאוד להקפיד על גיבוש כתב הערבות באופן הממוקד והעצמאי ביותר. את הכתב יש לנסח, לגבש ולחתום בנוכחות נציגות משפטית של שני הצדדים. עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את האינטרסים של הקונה באופן בלעדי, לכן אי אפשר להסתמך עליו, משום שהאינטרסים של הקבלנים/מוכרים הם בראש סדרי העדיפות שלו, ובאופן טבעי – זה עשוי להתנגש עם האינטרסים של הקונים. בנוסף, אותיות קטנות בכתב הערבות עשויות להביא למצבים שבהם לא ניתן לממש אותה, למרות שיש עילה לכך. עורך דין מקרקעין המתמחה ברכישת דירה מטעם הקונים ימנע מצב שכזה. בנוסף לכל, ראוי לזכור שלשם ניהול תקין של הערבות (כלומר, מסירת הסכום על סך 7% מכלל העסקה) נדרש גוף מוסמך המספק שירותי נוטריון, כך שכל הליך של קביעת וניהול ערבות חוק המכר דורשת מעורבות של עורך דין מקרקעין.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake