רישום מקרקעין במדינת ישראל עלול להיות סבוך לעיתים קרובות, כמו למשל במקרים בהם לשטח אחד גדול יש מספר רב של בעלים. בסיטואציה בה אחד הבעלים רוצה להקים פרויקט בחלק מאותו השטח נולד צורך לחלק אותו מחדש. דוגמא נוספת לקושי קשורה בעובדה שהקרקעות במדינת ישראל עברו אלינו מהבריטים ולפני כן מהטורקים ובמקרים רבים הקרקע לא עברה רישום תקין ולא תהליך של איחוד וחלוקה, הידוע גם כפרצלציה. מה המשמעות של תהליך זה וכיצד הוא מתבצע? אנחנו כאן לעשות לכם סדר.

למה תהליך הפרצלציה כל כך נחוץ?

כאמור, תהליך הפרצלציה הוא תהליך של איחוד וחלוקה של שטח מסוים לחלקות חדשות, מדובר במושג שכיח בעולמות הנדל"ן והוא נועד להסדיר ולחלק את הקרקע בין הבעלים השונים על מנת שיוכלו לבצע באופן תקין את הרישום בטאבו (לשכת המקרקעין) כך שעל פי החוק הם יהיו רשומים כבעלים של החלקה שלהם.

כפי שמצוין בתחילת מאמר זה, הסיבות לצורך בהליך זה יכולות להיות מגוונות, בין אם מדובר בשטח שמלכתחילה לא נרשם נכונה בטאבו, שטח שהועבר בירושה ליורשים מרובים או שבכלל מדובר בתכנית חלוקה חדשה. כמו כן, בשטחים עליהם נבנו בנייני מגורים שונים באופן טבעי ישנם גם בעלים רבים ובזכות פרצלציה ניתן לעשות חלוקה ברורה בטאבו. חשוב להבין כי רישום שאינו תקין בטאבו יכול לפגוע בבעל הנכס בעת מכירה ולהוריד את שווי הנכס אבל עוד לפני זה ישפיע גם על לקיחת משכנתא (בנקים לא ייקחו סיכון לגבי קרקע שאינה רשומה באופן תקין) ואפילו תשלום מיסוי מקרקעין.

בגלובס סקרו את אחת הבעיות הכי משמעותיות כיום בעולם תכנון הבנייה בישראל והיא בעיית ריבוי הבעלים על קרקע. מצב שנוצר פעמים רבות כאשר אותו שטח מתגלגל בירושה במשך שנים עד שנוצר מצב בו יש יורשים רבים ובאופן טבעי – המשמעות של בעלים רבים היא רצונות שונים וכך קשה להוציא לפועל תכניות בנייה שונות והן נשארות כפי שהן במשך שנים ארוכות, במיוחד במקרים בהם קשה לאתר את הבעלים האחרים. במצב כזה הפתרון הטוב ביותר הוא כמובן הליך הפרצלציה באמצעותו יוכלו להבין הבעלים השונים מה הן הזכויות שלהם ומה הרווח האפשרי מהחלק בשטח ששייך להם.

 

בניין בפינוי בינוי

סוגי פרצלציה מרכזיים

חשוב להכיר שני סוגים של פרצלציה הקיימים בחוק התכנון והבנייה: רצונית ולא רצונית. המשותף להן הוא אופן הביצוע – הוועדה המקומית שולחת מודד מוסמך בשיתוף עם המרכז למיפוי ישראל. פרצלציה אותה יזמו בעלי השטח מוגדרת כרצונית כיוון שאותם הבעלים מעוניינים לחלק ביניהם את הקרקע ולא להיות בעלים שותפים. התנאי הוא כמובן הסכמה של כלל השותפים.

מנגד, פרצלציה לא רצונית היא כזו שמבוצעת לבקשת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ולא לבקשת בעלי הקרקע, לפחות לא כולם. במקרה זה הועדה היא זו שמשלמת את האגרה והסיבות ליוזמה שכזו מצד הועדה יכולות להיות הרצון להוציא לפועל תכניות כמו פינוי בינוי או אפילו בניית מוסד ציבורי כלשהו בשטח אותו יש צורך להפקיע. בנוסף, הועדה יכולה להחליט שתהליך פרצלציה יוצא לפועל בגלל שרוב בעלי השטחים מעוניינים בתהליך ורק מעטים מתנגדים, או במקרים בהם התהליך תקוע בגלל עלותו.

למי משתלם לעשות פרצלציה?

כפי שיש מספר סוגים של פרצלציה, ישנם גם גורמים שונים שיכולים להרוויח ממנו. נתחיל בבעלי השטח – היתרון, כפי שציינו מוקדם יותר, הוא ברור, מכיוון שהם זוכים לרישום תקין בטאבו ובעלות מוגדרת על החלקה שלהם, עם זכויות ברורות. זכרו כי רישום בטאבו ישפיע על כל תהליך המכירה ויקבע גם את הסכום המתקבל. גם אם מדובר בפרצלציה שאינה רצונית והוועדה המקומית הפקיעה חלק מהשטח, זה מגיע בד"כ עם פיצוי כמו לדוגמא הקלות בזכויות בנייה.

בפרצלציה אותה יזמה ועדת התכנון המרוויחים הם גם תושבי העיר כי העירייה מספקת להם כבישים, מוסדות ופארקים חדשים. וכמובן יש גם מרוויחים צדדיים והם בעלי המקצוע – בין אם זה היזמים שיהיו אחראיים על הפרויקטים החדשים שיבנו על הקרקע או הבנקים שעכשיו כאשר בעלי הקרקעות חילקו ביניהם את השטח יש להם יותר לקוחות שיגיעו לקחת משכנתא, וכאמור רישום מוגדר בטאבו אומר שהסיכון במתן הלוואה הוא קטן יותר.

כיצד התהליך עובד?

על מנת להיות מוכנים לבירוקרטיה צריך להכיר את המסמכים השונים אותם יש להגיש והם כוללים הודעת רישום וההעתק שלה מטעם המרכז למיפוי ישראל, בקשה לרישום חתומה על ידי רשות מקרקעי ישראל, עותק של תכנית לצרכי רישום, אישורי ייחוד הערות ושעבודים וגם נסח טאבו, אם קיים כזה. לעיתים יהיה צורך להגיש גם בקשה לרישום חוכרים ושטר רישום.

השלב הראשון הוא אישור תכניות ברשויות התכנון ובמסגרת התהליך (הכולל גם הכנת תכנית לצורכי רישום, וועדת תכנון ו-וועדה של המרכז למיפוי ישראל) מסדרים את הקרקע מחדש ומחלקים חלקה לכל בעל קרקע על פי זכויות בשטח המשותף (אלא אם כן מדובר בהפקעת שטחים). בשלב האחרון מבצעים רישום בטאבו. ישנן לא מעט עלויות המתלוות לתהליך זה ולא תמיד ניתן לצפות מראש מה תהיה העלות הסופית. הסיבה לכך טמונה בעובדה שמדובר בתהליך לא פשוט הדורש ירידה לפרטים ומעורבות של בעלי מקצוע רבים, כאשר משך התהליך הוא כשנתיים וחצי.

כמובן שישנן עלויות שכן ניתן לצפות. ראשית יש לשלם דמי היוון לרשות מקרקעי ישראל (חישוב גובה התשלום הוא 29.25% מהשווי של השטח שעובר פרצלציה) ולאחר מכן להסדיר תשלום גם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. לעיתים תצטרכו לשלם גם מיסים שונים, כגון מס רכישה. בתהליכים כה סבוכים תמיד מומלץ להיעזר בעורך דין המתמחה במקרקעין שילווה אתכם וידע לכוון.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake