בשוק הדיור הישראלי מרבית האנשים רוכשים דירה שהיא בעצם בית משותף- הדוגמא המובהקת ביותר לכך היא דירה שהינה חלק מבניין. מעבר לבעלות על הדירה (ולעיתים גם החנייה) הפרטית ישנו גם רכוש משותף כגון שטחי מעבר- בין אם זה לובי, חצר או גרם המדרגות. מה החשיבות המשפטית של רישום בית משותף ולמה עליכם לוודא כי הוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים בצורה נכונה?

מה אומר החוק?

כאמור בגלל אותה בעלות משותפות נושא זה עלול להיות קצת מורכב משפטית ולכן על פי חוק המקרקעין יש להסדיר רישום בפנקס בתים משותפים. ההגדרה של בית משותף הינה בית שיש בו שתי דירות או יותר, כאשר כל אחת שייכת לאדם אחר כמובן. ולגבי הרכוש המשותף שכולל את השטחים שפירטנו וגם מעליות, מקלטים וכדומה יהיה על הדיירים להחליט יחד, בין אם באמצעות אספות דיירים או וועד.

סעיף 6ב (2) של חוק המכר קובע כי החובה על רישום הבית המשותף שייכת ליזם ועליו לעמוד בטווח זמן מוגדר – תוך שנה מאז שבוצע רישום איחוד וחלוקה של המקרקעין או שנה מאז שהועברה הדירה לקונה, לפי המאוחר מבניהם. למרות החוק, יזמים רבים לא עומדי בזמנים ועוברות שנים ארוכות עד שמוסדר הרישום. היות והדיירים הם בעלי האינטרס הגדול ביותר לביצוע הרישום האחריות שלהם היא לבדוק שהוא מבוצע.

[show-contact-form]

הצורך מאחורי רישום בית משותף

רכשתם דירה ואתם רוצים לרשום אותה על שמכם בטאבו? דבר זה מתאפשר אך ורק לאחר שהמבנה עצמו נרשם כבית משותף, אך ההשפעה של אי רישום הבית כמשותף היא אף יותר רחבה בגלל השפעתה על הזכויות הקנייניות שלכם כבעלים והשלכותיה המשפטיות (כיוון שזכויות על פי חוזה בלבד אינן מספיקות). כלומר, העסקה לא באמת הושלמה בהצלחה ולכן זכויותיכם מוגבלות.

כיום מרבית הקונים לוקחים משכנתא על מנת להוציא את העסקה לפועל, מעטים הבנקים שיסכימו לתת אותה אם הבניין לא רשום כבית משותף וככל הנראה יהיה על הלווה להתחייב בחוזה ההלוואה כי זה יקרה. בנוסף, ללא הרישום לא תהיה אפשרות לעשות שינויים בנכס או לקבל היתר בנייה וכתוצאה מכך גם לא להשביח אותו. מעבר לכך, בעת מכירת הדירה אף קונה לא ירצה להסתכן בקניית דירה שרישומה אינה מוסדר ואין הוכחה לכך שמי שמוכר את הדירה הוא באמת הבעלים שלה. גם אם תצליחו למכור זה יהיה במחיר נמוך משמעותית מהשווי שלה.

רישום בטאבו

כיצד מתבצע הרישום?

לשכת המקרקעין המוכרת גם כטאבו היא הכתובת לרישום הבית המשותף. לשם כך דרושה לא מעט בירוקרטיה והמצאת מסמכים שונים כגון טופס בקשת רישום, תשריט (יכלול בין היתר פרטי חלקה ומבנה), נסח טאבו, תקנון בית משותף החתום על ידי כלל הדיירים, הסכמה לשימוש נציגות זמנית וכמובן אישורים שונים על תשלום מיסים בעת הצורך ועוד.

לאחר שבדקתם כי כל הפרטים נכונים תוכלו להגיש את בקשת הרישום באתר המשפטים אך קודם לכן יהיה עליכם לשלם אגרה הנקראת "בקשה לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים" לכל דירה בבית המשותף. אם תרצו לרשום גם את התקנון המוסכם תצטרכו לשלם אגרה נוספת. את התשלום ניתן לבצע בדואר, באתר או בלשכה עצמה.

כאמור אי רישום כלל או רישום המכיל טעויות משפיע על כל הזכויות שלכם בנכס ועל ערך הנכס לכן באם קרתה טעות, דבר שקורה לא מעט, יש לעדכנה באופן מהיר על ידי בקשת תיקון צו רישום בית משותף על ידכם או עורך דין מטעמכם.

משרד עורכי דין ונוטריון אמיר שטיינהרץ ושות' הינו בעל ניסיון של כ-15 שנה בדיני מקרקעין ונדל”ן וליווה בהצלחה לקוחות בעסקאות שונות, ביניהם הליכי רישום בית משותף ותיקונים הכרחיים.

  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין תמ"א 38
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד התחדשות עירונית
    עורך דין התחדשות עירונית
    ליווי משפטי לפרויקטים של תמ"א 38 – שיפוץ/הרחבה, הריסה ובנייה
    קרא עוד
  • עו"ד פינוי בינוי
    עורך דין פינוי בינוי
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לפרויקטים של פינוי בינוי בפריסה ארצית רחבה.
    קרא עוד
  • עורך דין קניית דירה
    עורך דין מכירת דירה
    ליווי משפטי מקצועי-מסחרי לעסקאות מכר מקרקעין למכירת דירה יד שנייה.
    קרא עוד
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    עלומים 42, רמת גן
    פרויקט תמ"א 38/2 ברמת גן - גידול במפרטי הדירות, עלייה בקומות, חנייה בטאבו ועוד
    קרא עוד
    רמת גן
    הדמיה לרחוב מגדל רעננה
    מגדל 49, רעננה
    תמ"א 38/2 ברעננה בבניין קטן (4 דירות) – שדרוג מגורי הדיירים ושמירה על מלוא זכויותיהם
    קרא עוד
    רעננה
  • הדמיה של בניין חדש אחרי תמ"א 38
    רכסים 34, רמת גן
    תמ"א 38/2 בשכונת תל יהודה ברמת גן - התנעה מחודשת של הפרויקט ושדרוג זכויות הדיירים
    קרא עוד
    רמת גן
  • בניין לפני שיפוץ בלפור בת ים
    בלפור 64, בת ים
    תמ"א 38/2 בבת ים – בניין בן כ-40 שנה ייהרס ובמקומו ייבנה מגדל מגורים יוקרתי ומשודרג
    קרא עוד
    בת ים
    פינוי בינוי הרצלייה
    וייצמן 22-24-26 הרצליה
    פינוי בינוי בהרצליה – הריסת מבנים ישנים והקמת מגדלים יוקרתיים המשלבים מגורים ומסחר
    קרא עוד
    הרצליה
  • חייבת לציין את עוד אמיר לחיוב! עורך דין מקצועי, ייצוגי, הקנה לי שקט נפשי מאורף בקניית הבית הראשון שלנו! מומלץ!
    נועה תורג׳מן
  • קיבלנו יחס מצוין ועבודה מיקצועית מאוד.
    jana rachm
  • Amir has been professional, diligent, highly responsive and very educative throughout the whole process. he is both kind and tough, and i was extremely happy to have him on my side. bottom line is i wouldn't want anyone else representing me or fighting for my interests. I will definitely use his services again in the future, Thank You!‏
    Shachar Engel‏
  • Selling a property is never easy let alone when you live abroad, Amir and his team were always available and made sure the sale went smooth and fast. Would definitely use them again. Best Stephan‏
    stephan kazes‏
  • קיבלנו ליווי בתהליך רכישת דירה. אמיר וצוות המשרד הפגינו רמת מקצועיות גבוהה מאוד, ירידה לפרטים וקצב עבודה מהיר. פשוט תענוג! ממליצים בחום.
    Ohad Perry
  • עו"ד אמיר שטיינהץ מקצועי מאוד, נעים לשוחח איתו ולהתייעץ. הוא סבלני ופתוח לשאלות ונותן עצות לעניין. המשרד עצמו נעים לשהייה.
    ספיר צח
  • קיבלתי שרות אדיב זמין ומקצועי ביותר כל התגובות מהצד השני היו שאני מטופל ע"י עורך דין עינייני שיודע את החומר היטב ממליץ בחום.
    פיני שפיגלר
  • עורך דין מקצועי ביותר, אמין, תמיד זמין וקשוב. מומלץ ביותר, עשה בשבילנו מעל ומעבר!
    Sophia Edwarda
  • מקצועי מאוד !
    מתן עזרא מתווך דירות בת ים חולון יפו תיווך רימקס
  • אמיר הוא עו״ד מצוין, מקצועי, ענייני ועם יחסי אנוש מעולים. ליווה אותנו במכירת וברכישת דירה, הסביר וענה על כל השאלות במהירות ובמקצועיות! ממליצה בחום!
    eti twig
  • מענה אישי מהיר ומקצועי ! ידע ונסיון רב בנושא קבוצות רכישה
    Amit Lavi
  • עו"ד אמיר שטיינהרץ שירות מקצועי ברמה הגבוהה ביותר, ומה שלא פחות חשוב אדיב עם זמינות גבוהה
    אתי דוסטוב
  • הלקוח יכול בשקט לקחת צעד אחורה ולתת לו לנהל את הכל...מעבר לגישה השירותית והאקסטרא מיילים שעושה, אמיר פשוט יודע את העבודה ולא ניתן להתקיל אותו. מומלץ מאוד מאוד!
    yasmin Omer Azulay
  • חוזה למכירת דירה מהיר ,ברור ומקצועי .
    yosikedar
  • עו"ד אמיר ליווה אותנו לאחרונה בעסקה. הוא היה קשוב, אכפתי ומקצועי. ניכר כי הדאגה שלו ללקוחות הוא הדבר העיקרי שמנחה אותו לכל אורך הדרך. אמיר הסביר לנו כל סוגיה משפטית באופן הברור ביותר. מומלץ בחום!!!
    עמית נהדר

    שם*
    טלפון*
    הודעה
    שלח
    • קשישים ואוכלוסיות מיוחדות בעידן פינוי בינוי ותמ"א 38
      בצל משבר הדיור הנמשך מזה שנים רבות הנובע...
    • סרבנות דיירים בהתחדשות עירונית – איך מתמודדים עם זה?
      בשנים האחרונות מדינת ישראל מקדמת פרויקטי...
    • ההקלות החדשות לבניית ממ"ד בצל המלחמה
      מלחמת חרבות ברזל הפוקדת את מדינתנו בחודש...
    מה תפקידו של עורך דין מקרקעין?

    במסגרת ההתמחות בתחום המקרקעין, עורכי הדין עוסקים ומכירים לעומק את כל החוקים הקשורים בנדל"ן, בין אם הטיפול בנכס הוא למטרת מגורים, השקעה, מכירה, קנייה וכו'. במקרים רבים אנשים מן השורה לא יודעים את כל זכויותיהם בכל הנוגע לעסקאות נדל"ן או את הסיכונים הכרוכים בחוזים כאלה ואחרים.

    תפקידיו של עו"ד מקרקעין הם רבים והבולטים שביניהם- להביא לידי מימוש את כל זכויותיהם של מיוצגיו, לוודא שבכל צעד הם מוגנים מבחינה משפטית, לשקף נקודות תורפה בעסקה וכמובן ללוות לכל אורך התהליך מול כל הגורמים המעורבים.

    מה זה פינוי בינוי?

    תכנית פינוי בינוי היא למעשה חלק מתכנית המתאר הארצית לחזיוק מבנים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) שתמומש במבנים קימיים שאין אפשרות לבצע בהם שיפוץ מקיף. כלומר, במקרים בהם המבנה בעייתי מהיסודות יש צורך לפנות את כל דיריי הבניין, להרוס את כולו מהיסודות ולבנות מבנה חדש לחלוטין שעומד בכל התקנים.

    לעומת ביצוע תכנית תמ"א 38, כאשר הוכרז שמבנה מסויים עתיד לעבור פינוי בינוי, כל הדיריים, בין אם בעלי הבית או לא, ייאלצו לעבור למקום מגורים חלופי בתאריך שנקבע ע"י הרשויות, הקבלן המבצע ושאר הגורמים המעורבים.

    איך מקבלים פטור ממס שבח?

    ישנם מספר תנאים בהם צריך לעמוד על מנת לקבל פטור ממס שבח (שבד"כ עומד על סך 25% מערך הנכס) חלקי או מלא. ראשית- דעו שדירה שהועברה בירושה פטורה ממס שבח על פי חוק. מעבר לכך, בכל שאר המקרים מדובר בהמון סעיפי חוק מסועף ומורכב, שמאוד קל ללכת לאיבוד בו ללא ליווי עורך דין מקרקעין.

    בגדול ניתן לומר שאם הייעוד לנכס (למשל גן ילדים פרטי) נכנס בסעיפי החוק, תוכלו לקבל עליו פטור ממס שבח, חלקי או מלא כתלות בקיום שאר הסעיפים. חלק מהדברים שנלקחים בחשבון בחישוב מס שבח הם ההוצאות שהיו למוכר הנכס, כלומר, ככל שהיו למוכר יותר הוצאות על הנכס כך יורד הערך של הרווח הנקי ולפיכך בהתאם גם סכום ההיטל לתשלום.

    מה זה תמ"א 38?

    מאחורי המילה עומדים ראשי התיבות "תכנית מתאר ארצית", בשמה המלא "תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה". כלומר, מדובר במתווה מדיני-כללי שנועד להביא לחיזוק ושיפור עמידות מבני מגורים בארץ באופן נרחב ומקיף. בעיקרה, ביצוע התכנית על מבנים רבי קומות הוא למטרת חיזוק יסודות הבניין ובכך מניעה של קריסה במקרה של אסון.

    בבניינים אשר הוכנסו לתכנית, ניתן במסגרתה גם להוסיף חלקים בנכסים כמו דירות נוספות בבניין, ממ"דים, מרפסות וכמובן גם שיפוץ והרחבת הנראות הכללית של המרחבים המשותפים במבנה. אחד התוצרים של התכנית הארצית היא שיפור חזות הערים בישראל והעלמה מהנוף של בניינים ישנים ומתפרקים שבהחלט מוריד מערך המקרקעין בשכונה ובעירה בכלל.

    03-381-9876
    wemake whatsapp היי, צריך עזרה?
    משרד עורכי דין אמיר שטיינהרץ wemake whatsapp
    wemake chat שלום

    wemake chat ?איך אפשר לעזור
    תחילת שיחה
    Powered by wemake